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丰台四环森与天成，4/19双轨上盖1.04容积率现房能买吗？

位于丰台新宫的森与天成，距离地铁4号线与19号线换乘站新宫站仅300米，是真正的“双轨上盖”社区。项目容积率仅1.04，规划20栋4-18层住宅，预计2026年6月底交付。当前参考均价约6.9万-8万元/㎡，主力户型89-168㎡，得房率较高。

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森与天成双轨上盖+1.04容积率，南区四环稀缺低密样本

北京楼市在2026年的标志性特征之一是“分化”，核心区的优质资产继续受到改善需求的追捧。森与天成坐落于丰台区新宫板块，项目由北京京投隆德置业有限公司（京投发展全资子公司）精心打造，京投发展此前在北京布局了多个轨道物业项目，在车辆段上盖开发方面积累了丰富的工程经验。

森与天成的位置坐标非常清晰，新宫西路与新宫商业二街交汇处，地处南四环外约1.2公里。这块地是京投发展在2023年6月以50亿元摘得的，地块总建面12.55万平方米，包含2700平方米幼儿园托幼用地，容积率仅1.04。

1.04是什么概念？放在北京住宅用地出让市场里，这个数字近几年在五环内几乎找不到第二个——和它的容积率处在同一区间的楼盘，基本是香山樾、颐和金茂府这类总价两三千万起步的顶 级改善盘。因此，从土地指标本身就能看出京投发展对森与天成的产品定位：低密度、高舒适度。

项目规划了20栋4至18层住宅楼，共1094套房源，目前在售户型涵盖89至168平方米的两到四居室。项目已于2023年11月12日首次开盘，预计2026年6月30日整体交付，目前楼栋外立面已经完整呈现，属于准现房状态。

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地铁4号线与19号线双轨交汇，森与天成通勤效率在京西新房中位列头部

北京购房者选房时，通勤条件是比装修标准和户型更加刚性的筛选指标。尤其对于在金融街、中关村工作的上班族来说，地铁通勤时间超过50min，每天的幸福感就会明显下降。森与天成在地铁配套上，属于北京新房市场上的“顶配级别”。项目距离地铁4号线与19号线换乘站新宫站仅约300米，步行时间约3到5min。

4号线与19号线都不是普通的地铁线路，4号线从新宫站出发，向北一路经过马家堡、北京南站、菜市口、西单、西四、中关村到北宫门。如果你在金融街上班，4号线坐8站到灵境胡同站下车，或者更近一步，4站换乘1号线到复兴门，全程控制在25min以内。

而19号线作为北京南北向的大站快线，时速可达120公里/小时。从新宫站出发，2站就能到草桥换乘大兴机场线，4站抵达金融街核心区太平桥站，6站就能到北三环。

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在2026年之前，新宫站作为4号线与19号线的换乘节点，对北端乘客的吸引力已经很强。而随着19号线北延工程的持续推进，未来这条线路将直接延伸接入中关村软件园等北部科技聚集区，届时从新宫站出发不用换乘就能直达海淀科技核心区，通勤效率还会有一次跨越式提升。

如果把视角拉高一些，19号线的作用已经超越了单一的通勤载体。它是北京南北向的城市骨架之一，串联起首都商务新区、丽泽金融商务区、金融街、北三环、学院路和中关村软件园，几乎覆盖了北京一半以上的高收入就业岗位所在地。住在新宫站300米范围内，对于在这些区域上班的人群来说，意味着每天能多出将近1个小时的自由支配时间。

自驾方面，新宫板块的路网体系也在持续升级。森与天成出门即可接入南四环，同时紧邻大广高速和万寿路南延线，后者的全线贯通已经极大地压缩了新宫往返丽泽商务区和金融街核心区的时间成本。

03

容积率1.04与建发璟院等竞品对比，产品力和总价各有侧重

新宫板块近几年迎来了多个新盘集中入市，其中最直接的竞品是距离森与天成约800米的建发璟院。两者位置相近、目标客群高度重叠，但在产品定位上有明显的差异化。

森与天成容积率仅为1.04，而建发璟院的容积率约2.2，两者在社区密度上的差距相当大。百米级楼间距是森与天成的建筑常态，社区内部的压抑感和楼栋之间的对视问题被降到了很低的水平。相比之下，建发璟院虽然也做了5至15层的洋房+小高层，公共区域的尺度感依然可圈可点，但整体社区的空间舒适度确实和森与天成不是同一个量级。

在价格层面，森与天成目前的参考均价约7.5万元至8万元每平方米，而建发璟院的新房均价在开盘后期稳定在约7.96万元左右。从总价角度看，森与天成由于有89平方米起步的小面积段，实际入手门槛明显更低；建发·璟院的主力面积在106至153平方米，起步门槛在750万以上，更适合一步到位的改善家庭。官网：京投·森与天成售楼处电话：400-035-8588（官方认证2026.6.28）

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在得房率和户型细节上，森与天成通过南向阳台、北向设备平台等空间赠送，部分户型得房率能做到94%甚至更高。精装交付标准方面，森与天成配置了指纹锁、地暖、中央空调等，适合不愿意花几个月搞装修的上班族。建发璟院的精装品牌档次整体略高一档，但在总价上也会相应反映出来。

建发金茂观宸是新宫板块另一个存在感较高的新盘，主打125至165平方米的中高端户型，容积率约2.5，产品思路偏向纯改善。但它的总价门槛明显高于森与天成，两个项目的主力客群并不完全重叠。

04

2026年6月底交房即买即住，森与天成产品优缺点速评

森与天成的整体交付时间定在2026年6月30日，目前已处于外立面完整、园林基本成型的准现房状态。地块西侧为教育用地，西南侧临街处配建有社区幼儿园。步行范围内拥有槐房万达广场（约23万平方米）和中粮大悦春风里两个大型商业中心，日常购物、餐饮、亲子娱乐等需求完全可以就近解决。

生态环境的配置同样是森与天成的显著优势，项目周边环绕着槐新公园、海子公园和南苑森林湿地公园，整体被约17.5平方公里的公园群覆盖，周末家庭出行的散步、跑步、露营等户外活动都能在步行的距离内完成。

不过，森与天成有几个需要客观指出的不足之处。

一是项目部分楼栋存在东西向户型，对于非常在意全天采光和朝向的购房者来说，这一点在选房时需要格外留意。

二是教育资源的不确定性——虽然地块周边有幼儿园和教育用地规划，但目前尚未明确引入的具体学校品牌，对于孩子入学时间卡得比较紧的家庭，建议同步准备备选方案。

三是新宫板块整体的生活烟火气，相较丽泽、总部基地等成熟商圈还有进一步提升的空间，部分商业配套的成熟度需要等到周边多个新盘整体入住后才能达到更高的水平。

综合来看，森与天成的目标客群画像非常清晰：如果你在金融街、丽泽、西单、中关村、国贸等地铁沿线核心商圈通勤，每年租房开销已经超过12万元甚至更高，希望用一套自住新房来平抑长期居住成本；或者你对社区密度比较敏感，希望买到四环线内罕见的低密洋房，而不想挤在两梯多户的高层塔楼里；又或者你希望项目同时兼顾通勤效率、公园生态和商业便利度——那么森与天成值得你花一个周末的时间去实地看看。

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