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基本信息

【楼盘名称】御璟星城（二期元启）

【占地面积】47035.47㎡

【总建筑面积】179999.81㎡

【容积率】2.5

【楼栋】19栋

【总户数】1052户

【商品房层高】2.9米

【梯户】一梯两户 /两梯两户

【交付标准】精装交付

【户型】80㎡-164㎡三居四居

【交房时间】2027-06-30（具体时间以官方为准）

【开发商】壹品（三局）＋北京兴创

【位置】四环外，大兴西红门东，地铁19号线。

基本信息

楼盘名称：御璟星城（二期元启）

开发商：中建壹品（三局）＋北京兴创

价格：5.5-6.5万，特价房最低5.2万。

位置：四环外，大兴西红门东，地铁19号线。

户型：55㎡一居，80㎡-164㎡三居四居，总价:300-1150万

容积率2.5、21栋楼4-15层、1065户。

关键词：

四环外、郊区第一梯队、北京知名板块、19号线南延利好、北京四中黄城根小学、央企开发商、精装交付、西红门商圈、宜家荟聚、新中式风格、3.5万㎡园林、下沉庭院、2400㎡千万级会所、中央空调、新风系统、全屋智能化、西红门唯一好房子、90%高得房率、第四代住宅。

基础版优缺点总结放在文末，更多内幕，私信找我。

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地段分析

御璟星城元启直线距离天安门13km，其实算很近了。

按照环线论来说，这是5环内的项目，土地价值已经超过70%的楼盘，稳稳压制。

一提起大兴，大多数人的印象都是：南边，还挺远。

但御璟星城元启是在大兴最北侧，没比城六区的丰台远多少，西北方向就是丰台总部基地，东北方向直线距离1.5公里就是丰台新宫板块，那里的成交价将近8万。

相比大兴其他地区，西红门更靠近东西城，比大兴最成熟的黄村板块着实近了一大块儿。

以京开高速为界，西红门分为东西两部分

这几年的新盘都是位于西红门东，无一例外。不仅西红门，大兴北部这几年的新地块基本全都在京开高速的东侧。

西红门也引入了一些医疗利好，比如北京口腔医院西红门部、急救120、西红门社区卫生服务中心，都是非常现代化的配套。

6005为橡树湾三期

6006为玖玥府府

6013为橡树湾一期

6011和6014为橡树湾二期

6035为御璟星城元启

生活配套咋样？

大兴整体的医疗和教育都相对薄弱，好在西红门板块还处于大兴上游水准，而且是五环内，配套不用局限于大兴本地。

医疗方面，有两个方向，往主城区走和往大兴老城走。

南四环有天坛医院、南三环北京中医药大学东方医院、南二环首都医科大学附属北京佑安医院和仁爱医院。奔西城有中国中医科学院广安门医院、宣武医院。这些全部都是三甲。

大兴老城区黄村板块有：大兴妇幼保健院、广安门医院南院区、大兴人民医院。

最近的三甲医院是北大第一医院南院区，还有上文提到的社区诊所和北京口腔医院。

教育方面，已经使用的有北京第二实验小学、育英学校大兴分校、西红门双语幼儿园、首师大幼儿园、兴海学校、北京教育科学研究院(丰台学校)。黄城根小学，从去年就开始招生了。北京四中分校，也即将提上日程。

私立校有北京金融街润泽学校，这是北京两大国企一起办的，集幼儿园、小学、初中、高中为一体的高端国际化民办学校。

商业购物方面，优势极大，可谓琳琅满目啊。

最值得一提的还是要属西红门的荟聚广场和宜家，足足有60万㎡。

什么概念？

一般10万㎡就算挺大的了。

西红门的宜家是继望京四元桥之后的第二个宜家项目，也是亚洲旗舰店。

大实话：

医疗和教育并不是西红门最大的亮点，商业购物环境才是，现在就看的见摸得着，不需要时间去成熟。

现有商场配套已经属于BUG级，但聚集效应还在继续，北京第二座新光界购物中心和北京第四家山姆会员店也已经落子西红门，这家山姆是国内唯一、最大的定制化标准会员店，面积达2万平米。

至此，家居＋商场＋超市，都是北京最大体量的，三者叠加，羡煞其他板块。

而且位置扎堆，都在西红门地铁站旁边，比较好逛，如果一天逛不完，可以在旁边凯悦嘉轩酒店小住一晚，第二天再战。

现代化的商场之外，西红门北侧其实离新发地市场不远，很多南城的老街坊依然愿意去那儿买菜买水果，算是“土洋结合”，生活便利性非常高。（这还没算新宫地铁站旁边的万达和丰台大悦春风里，商场太多了，已经有点欺负人了）

西红门是妥妥的南城第一商圈，辐射广泛，不用去西单，购物需求家门口全部就能搞定。

一句话：西红门早已不满足于大兴西红门，“北京西红门”才是目标。

产品分析

80㎡不是两居，是三居。

就这一点来说，就不能再对户型结构有其他过多要求了，功能性相当强。兜里只有两居的预算，还硬要三居的粉丝，这户型或许适合您。

整体结构类似限竞房时期的89三居，房源分布在小区最东侧，东西通透。客厅和主卧朝东，两个小卧室朝西，看小区里面。

即便中间户也是全明户型，不错了。边户的话厨房、卫生间的通风采光会提高非常多，但房源数量很少。

缺点嘛，这个面积段的三居，即便得房率再高，每个空间肯定都不会大到哪去。和大三居比不了，这是实话，也是废话，但偏偏有人又想花少钱又想改善，这是不可能的。

提醒：此户型图是元启没升级好房子之前的版本，最新户型图私信找我要。55㎡一居，分为纯南和东西两种，总价300出头一点点，房源极少，抓紧加微信：smartYXKF

88㎡三居，在刚刚80㎡基础上，尺寸做了提升，最关键的是多了一个卫生间。

南北通透，只分布在小区最南侧的楼栋。88㎡三居已经开始出现了南北双阳台，因为是奇偶错层，因此88㎡户型图还有另一版户型图，其他户型也是如此，完整版户型图资料，来粉丝群，smartYXKF

看到这，你发现没？

小户型都是分布在小区外围，确实如此，但不要玻璃心。绝大部分小区都这样，中央楼王位置一般会给最大户型留着，所以，努力赚钱吧朋友们。

选房建议，加微信：smartYXKF，一句话的事，免得入坑。

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