4539亿广州城投动刀营销部：高价地亏损压身，靠存量卖房突围

手握超4500亿元资产的广州城投调整地产营销架构，既是盘活积压存量的现实选择，也是集团全年提质攻坚的落地动作。

6月22日，市场渠道传出广州城投地产组织调整消息，原本拆分运营的品牌策划、两大销售部门合并成立品牌营销中心，配套人事轮岗同步落地，相关调整细节在2026年6月23—24日陆续通过行业财经渠道对外披露。这次部门整合并非临时内部微调，而是贴合集团今年“强身健体、提质增效”整体目标，落地效率倍增、存量掘金、精品工程、合规建设四大攻坚行动的实操举措。

回看2025年地产板块经营数据，存量盘活的紧迫性清晰显现。负责市场化商品房开发的城投发展全年营收20.37亿元，从前一年0.26亿元微利转为净利润亏损7.94亿元；集团整体商业地产营收23.36亿元，同比下滑47.67%，毛利率仅5.52%。两大核心高价地块成本与售价严重倒挂，经营压力突出：天河城投·天禧整体投资96亿元，地块需无偿配建大量保障房、商业物业，剔除配套后仅19万㎡可售物业，综合开发成本达5万/㎡，项目市场最低成交单价仅4.1万/㎡；越秀东园公馆综合开发成本12.6万/㎡，现房成交均价回落至8万元区间，存量去化节奏缓慢。

图源：广州城投2025年债券年报

地产销售疲软之外，早年投向五家出险民企合计226亿元资金持续产生资产减值压力。其中100亿元恒大股权投资计入其他权益工具投资，已足额计提93亿元减值；60亿元雪松债权计提22.48亿元坏账，富力、华邦、东环物业相关债权长期逾期。多重亏损叠加，直接造成集团2025年合并净利润亏损29.27亿元，全年经营性现金流净额仅12.72亿元，难以覆盖在建、拟建项目持续资本投入。

图源：广州城投2026年跟踪评级报告（联合资信）

图源：广州城投2026年跟踪评级报告（联合资信）

联合资信发布的广州城投2026年跟踪评级报告显示，截至2025年末，集团在建、拟建项目总投资2945.99亿元，尚需持续投入2082.76亿元，仅六大城中村改造待投资金就达1403.58亿元，占地产业务全部待投金额的67.39%。2024年集团仍拿出85.02亿元参与土地招拍挂，2025年起全面停止公开市场拿地，存量住宅、商业物业成为地产板块唯一稳定回款渠道。此前三套营销体系独立分割，住宅、大宗商办、自持长租业务分开运营，缺少统一统筹渠道，批量资产处置效率偏低，组织整合因此提上日程。

图源：广州城投2026年跟踪评级报告（联合资信）

2025年11月郑洪伟履新集团党委书记、董事长后，搭建“135”现代化企业治理框架，配套推进权责清单、风险防控、审计中心建设等六项合规核心工作，本次营销一体化改革，正是前端业务梳理流程、规范运营的落地载体。

本次架构调整重新划分业务边界，撤销原有分散运营部门，全新设立品牌营销中心，下设销售管理、大宗交易、客户关系、租售四大专业化板块，统一全项目定价标准、渠道拓客、机构合作、自持物业运营全流程规范，解决过去多部门定价不一、业务资源内耗的问题。

人员布局采用外部专业人才引入、内部本土骨干轮岗复用的模式。2026年3月入职、拥有华南区域大宗资产完整操盘经验的罗康，借本次组织整合契机升任品牌营销中心总经理，全权统筹商品房住宅、商业全部营销业务；安居集团、城市更新板块保留独立营销团队，权责划分清晰。原有营销管理层全部跨条线轮岗，未开展大规模人员精简，依托本土团队长期积累的片区客群、政企渠道资源稳定业务运转。放眼广州本地行业，越秀、广州地铁、花都城投等市属平台近期同步引入民营房企营销从业者，区域存量资产市场竞争持续加剧。

短期经营层面，统一营销平台打通内部团购、机构整售、政企资产置换多条去化路径，能够缩短库存消化周期，持续压降高额财务费用，阶段性缓解集团流动性压力。中长期发展层面，集团十五五阶段布局新城建、新生活、新能源、新材料、新产融五大核心业务，逐步收缩纯商品房开发规模，加大保障房、城市更新、持有型商业布局。新架构增设大宗交易、租赁运营专职板块，搭建“住宅快速回款+持有物业稳定租金”双向运营模式，同步落实全业务链条风险管控，匹配集团合规建设整体要求。

集团自身基本面具备充足缓冲支撑：联合资信维持广州城投AAA主体信用评级，截至2026年3月末，银行总授信2633.83亿元，剩余可用授信977.56亿元；集团本部及子公司合并持有上市公司总市值160.54亿元，全部未质押。广州水投、广州酒家等业务板块持续稳定盈利，可对冲地产板块阶段性亏损；叠加2026年广州楼市整体回暖，核心改善住宅、大宗商业需求稳定，存量折价出货具备市场承接基础。

图源：广州城投2026年跟踪评级报告（联合资信）

但改革落地存在多重客观约束，短期难以从根源修复项目盈利：早年土地、配套成本已锁定，折价销售仅能小幅收窄亏损，无法实现项目盈利；千亿级城中村改造资金缺口，仅依靠房产销售回款只能阶段性纾困；恒大、雪松相关投资减值已足额计提，后续亏损空间极小，但富力、华邦、东环物业逾期债权仍处于诉讼流程，回款进度存在不确定性。同时全新组织架构、内外人员团队存在磨合周期，集团暂未对外披露配套市场化考核激励细则，改革成效释放存在滞后性。

放到行业维度来看，土地增值红利逐步消退后，各地城投普遍收缩高价土地竞拍，经营重心转向存量资产盘活与现金流安全。前端土地研判、旧改开发调整流程复杂、周期漫长，营销后端调整落地门槛更低，成为多数城投提质改革的先行试验板块；同时业务分层运营特征凸显，市场化商品房与政策性保障房、城中村更新分开管理，兼顾经营收益与城市公共配套职能。

想要客观评判本次架构整合的实际成效，可长期跟踪两组量化指标：一是天禧、东园两大存量项目全年成交均价与去化规模；二是2026年度集团商业地产板块营收、毛利率变动情况，两组数据可直观体现存量资产盘活效果。

综上，通过优化营销体系盘活存量，是广州城投落实全年提质攻坚的务实一步，后续仍需多项配套改革同步推进。