不“装”了！福州鼓台高端盘“开倒车”？

福州早在2015年就开始大力推行精装房。近两三年来，除了别墅这种个性化极强的产品，精装修已是核心区高端住宅的标配，“无精装不豪宅”更是行业共识。

但东街1號注意到，最近鼓台不少高端改善盘开始“毛坯化”，甚至还有项目“精装改毛坯”推售。

当核心区高价盘脱掉精装的外衣，福州楼市是否会“开倒车”重返毛坯时代？

位于台江五一中路旁、紧邻南公园的榕发锦樾项目，共分两个地块开发。其中，南侧A地块占地31.82亩，规划8栋8-16层洋房小高层，主推130-163㎡户型，共316套。项目今年4月底首开，精装开盘均价3.7-4.3万/㎡，总价450-700万。

作为榕发旗下最高端的项目，榕发锦樾地段绝佳，还是高得房率、有下沉会所的新规产品，但品牌溢价能力不及隔壁的建发瑞云和绿城芝兰月华，所以首期去化表现一般。

近日，榕发锦樾加推了B地块，直接改为毛坯销售。北侧B地块占地12.55亩，规划3栋12-16层的小高层，主推130-145㎡户型，共112套。

改成毛坯后单价便宜了5-7k。据悉，B地块销售价格约3.1-3.8万/㎡，总价408万起。当建发瑞云和绿城芝兰月华剩下总价700万+的大户型，榕发锦樾B地块价格优势明显。

该项目130㎡三房三卫的设计市场接受度较低，如果是毛坯交付，那就可以把一个卫生间改成衣帽间或者做紧凑四房。而且B地块没有A地块的高架问题。

“精改毛”主要是为了缓解销售压力。虽然精装房是开发商做溢价最好的手段，但毛坯房能真正降低购房门槛，从而刺激成交。当年榕发北源云筑也曾通过“精装改毛坯”的方式变相降价，明显抬升了楼盘销量。对前期业主来说，这样的降价也“没刺挑”。

还有些楼盘从规划之初就坚定走毛坯路线，比如台江西二环的福厝凤鸣天玺。

项目毛坯交付，与周边精装交付的华润中寰悦城和建总乌山梧桐序形成差异化竞争。福厝凤鸣天玺约3.45万/㎡的毛坯均价，对比隔壁精装三万八九的价格有一定优势。但项目最小面积149㎡，总价门槛也要480万起步。

你们有没有发现，和致力于豪宅全精装交付的建总不同，福厝目前在福州只卖毛坯房。这并非开发商不思进取，而是一种“避险”选择。

精装是一个系统工程，很考验房企供应链整合、技术协同等统筹总控能力，稍有差池便是口碑的深渊。别说没经验的新入局者，像金茂等精装体系很完善的品牌房企都在福州出现过“惊装”事故。

建筑出身的福厝不想做不擅长的事，为了减少后期纠纷隐患，索性舍弃一部分利润选择“裸奔”。这何尝不是明智之举？

在寸土寸金的鼓楼，市属国企纯新盘也自觉舍弃精装生意。

已经认筹落位的新榕合翠一期，靠近三坊七巷，占地仅4.15亩，规划2栋住宅（7层洋房+16层高层），主推145-184㎡毛坯户型，共38套住宅。目前报价3.85-4.2万/㎡，总价门槛大概五六百万。

而位于鼓楼六一中路、晋安河西侧的地铁元启是福州地铁置业第二个商品房项目，占地5.6亩，全盘仅规划一栋总高16层的小高层，共56套毛坯房源，主推116-126㎡三到四房，总价预估400-500万。

另外，位于台江宁化片区、苏万宝商圈旁的新榕安岚也是毛坯定位。项目占地30.57亩，共规划8栋高层住宅，主推99-169㎡户型。虽然容积率高达3.83，但总价预估350-550万，对预算有限又想入住鼓台的购房者有一定吸引力。

上述袖珍盘选择毛坯主要是为了实现快销。毛坯房不止有总价优势，而且投入更低、周期更短，能更快交房。

越来越多开发商回归毛坯，还有一个原因是，土拍精装“紧箍咒”松动了。

2015年开始，福州四区土拍明确建筑面积10万㎡以上的商品住宅项目，全装修比例应达到60%以上。

2021年-2023年，官方除了硬性要求部分宅地100%全装修外，还鼓励四区所有商品住房项目进行装修。

但2023年底至今，福州四区土拍公告不再出现商品宅地装修要求，开发商就可以顺应市场变化，自主选择毛坯或精装。

不再强制精装交付后，福州楼市会重回毛坯时代吗？东街1號认为可能性不大。

因为国家正倡导大力发展绿色建筑，精装房是行业发展的必然趋势。去年印发的《福建省推进“好房子”建设行动方案》也明确加快推行全装修交付：

推广菜单式装修，拓展绿色建材产业链和设计服务，鼓励整合线上装修服务与线下建材资源，提供满足新青年、适老化、多孩家庭等多样化、个性化需求的装修方案。

大力推行装配式装修，推广使用整体卫浴、集成厨房、整体门窗等可更换、耐久性强的部品部件，缩短装修时间。

鼓台部分新盘转向毛坯，不是市场的“倒退”，而是开发商务实的选择。等市场好转一点，等市属国企积蓄精装内功，相信福州高端改善产品的精装渗透率仍会再度增长。

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