北京买房：理清思路，购房建议1926

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我没理解，和泓四季既然是四季青的回迁房，那房价走低可以算正常现象，但为什么连学区溢价也低了呢？难道四季青其他的小区就溢价高吗？这简直是劫贫济富。

A：

1、这怎么说呢？解释起来有点儿麻烦，我想了半天也不好用几句话说清楚。打个比方吧，在某个学校或者是班级里，既有学霸也有学渣，那学渣既然是天分或努力都不占优，分数低就是正常现象吧？可为什么说学渣们还不受老师重视呢？难道其他学霸们就应该得到更多的资源吗？

溢价就是因为受追捧而产生的泡沫，也就相当于学霸得到了更多的关注或资源，因为至少有一部分人认为学霸将来的上升空间更大，所以才追捧他们，也就得到了更多的关注。

2、房子也是如此，在入学高峰期，那不分什么回迁房vs保障房vs商品房，家长们是只要有学位的房子就买。而且很多家长因为预算不太高，所以只能关注总价低的回迁房，也就产生了劣币驱逐良币的效果，回迁房小区的溢价反倒更高。

但是人口趋势是有高峰有低谷的，一旦开始逆转，那学区功能就开始下降，居住功能则更被重视。所以在人们关注居住体验的背景下，居住体验更好的商品房的溢价就显的更高了呗。

3、做个简单的对比吧。和泓四季的小两居70来平，每平米每月的租金是90块钱。对标6万多的房价就是租售比700左右，没比北京平均值650高多少，也就是溢价占比不多。

而旁边商品房郦城的两居室有90平的，租金是每月每平100块钱，对标8万多的房价，租售比就是850吧。说明什么？说明某些改善群体愿意为了兼顾学区和居住体验多花钱呗，所以综合溢价才高的。

4、我理解不了什么劫贫济富，只知道市场自有其运转规律。世间万物存在即合理，不是说肯定符合真理，而是说事情的背后自然有自己的逻辑。是否理解看自己吧，我对您房子的下跌表示同情，但帮不上忙，总不能让我包赔您的损失吧？我赔不起。

仅供参考。

二

Q:

请教一下纽约客的情况，八一学校的学区，但我们用不上学区是不是有些不合适啊？网上看了很久了，现场也看过，基本了解了这里房价高低的特点，但是仍然没能下决心。

Ps：主要目的当然是居住了，但同时也必须兼顾保值，要不然房价再次下跌就损失太大了，我们这是首套房，所以很重视。

A：

1、房子是用来住的，学区房是用来上学的，您家要真的用不上学位就不太合适呗。

而且纽约客是典型的单体楼公寓，价格走势方面也不占优。出租的话又因为房价中包含学区溢价，租金收益也偏低。那对于您家来说优势是什么？

2、房价高低的特点，什么特点啊？这里也谈不上多低吧，只能说不高。或者说曾经价格很高，但现在已经基本等同于周边老破小了。这也不算特点，而是大多数公寓的通病。

不过公寓从居住角度来说算性价比相对高的，这从租金收益率就能对比出来。您家要是就喜欢这地段儿就买吧，居住角度相对合适。

3、保值看怎么说了。纽约客最早才1万多一平，现在怎么的也都7万多了，保值可以说不错。但当年这里是周边老破小的1.5倍，公寓都是这行情。可现在却和周边一个价了，您觉得这算保值好吗？以后有可能不再落后，但几乎就是最好成绩了，逆袭的可能性没有。

4、单独下跌不至于，租金收益率肯定相对高，没什么下跌空间了。但溢价部分说不好，看过几年的政策吧。

仅供参考。

三

Q:

我家户口都是西城的，现在属于人户分离状态，房子买在南三环富卓苑。但当时买的太小了，现在添了老二之后三代人不够住了，想换个大的。看了房山长阳和大兴的，您建议哪里？

现在的是71平小两居，中介给出价才300万，比前年跌了至少100，所以也在犹豫是否现在换？主要是我们等于越换越远，感觉都快不是北京人了，而且房子的保值性也越来越差。另外我们在燕郊有一套两居室，当年跟风买了，现在损失惨重，不知道是否应该割肉？

A：

1、长阳和大兴？如果兼顾孩子上学的话先看长阳吧，好几所名校分校呢，北小黄城根四中十二中等等，成绩也都不错。

另外也最好是直接聊小区吧，太笼统的话不太好对比。长阳是一个板块，大兴是行政区，两边不对等。

2、300万71平，每平4.2万。富卓苑的坪效大概是70块钱每月每平米，那租售比就是600左右。这怎么说呢，300万是有可能偏低了，但低的不多，可以算合理范围之内吧。但这看您自己，真要觉得不合理就等等吧。

或者这么说吧，富卓苑是三四环之间，而长阳和大兴的基本都是五环外。那如果北京楼市大盘有了行情，通常都是从内向外传导。也就是说，大概率是富卓苑先涨，之后才轮到近郊。

所以等等的话大概率不吃亏，甚至有可能用涨过一轮的价格，去买还没轮到行情的房子。但这周期的节奏只能是自己把握了，运气的成分比较大。

3、燕郊的如果不自住也不出租，那留着就没什么意思了呗。但这也看自己，壮士断腕也肯定肉疼，这就甭听外人建议了，别人都是站着说话不腰疼的，还是自己决定吧。

仅供参考。

四

Q:

咨询选房问题。首付150，总价500，能改的两居或三居，请问如果兼顾孩子学区，海淀和西城应该怎么选？我们对学区完全不懂，信息也有限，据说海淀非常的卷，而我们感觉自己属于佛系，所以有些担心。但西城据说是两级分化严重，因为我同事的孩子在西城连高中都没考上。

A：

1、总价500万的两居三居，那肯定是首选海淀啊。因为在西城只能是在普通的学区，最多算中等吧，比如典型的广外学区。但如果到了海淀就能买中上学区的了，典型的万寿路，和广外的价格差不多。所以从兼顾的学区的角度就先看海淀吧，好几个学区能选呢。

2、不过您的预算说实话不算太高，能选的基本都是老小区，那就别考虑能改的两居了，基本都改不了，效果也不太好。所以干脆看小三居吧，别看所谓的大两居了。

3、海淀的卷不用据说，这就是现状，卷了多少年了，我家深受其害。有个段子是五岁的孩子掌握3000单词，在美国足够了，但在海淀不够。很多人以为是夸张，但如果去那些牛小看看就知道了，这就是一部分家庭的现实。

真要佛系的话那就在西城呗，上限不弱于海淀，高分段也非常的卷。但下限比海淀好一些，毕竟人均资源多。

4、西城考不上高中的有的是，高中考不上公立大学的也有的是。这看孩子的天分和自家的情况吧，没人保证到了西城就能考进好学校，相当于没人保证进了体制就能混到局级正五品。

而且多说一句，无论在哪个区或哪所学校，要想考上好大学都非常的难。毕竟高考是全市竞争，家长如果佛系的话那就看孩子的天赋了。

仅供参考。

五

Q:

我替亲戚咨询，他家俩孩子，老大三年级（昌平**小学），老二明年入学也是这学校。想法是卖掉现在的房子大概300万，添一部分资金和贷款买上地学区的，但听说上地实验转学不太好办，想请教一下您具体情况。

如果确实不好办的话也考虑其他学区，依然是学校为主，兼顾居住和保值，先看500万左右的两居，适当的可以再增加一些，尽量新点的小区。

A：

1、上地实验，转学不太好办？根本就不能办吧，没有空余的学位。尤其您家孩子是三年级，那就是2023年入学的，全北京有史以来人数最多的一届。那无论怎么转学都是同一届，甭说最牛的学校了，稍微好点儿的都没有空余学位。

这参考前几天西城的公告吧，三四年级不接受转学，是全区都不接受，就因为没有学位。海淀虽然没有这通知，但像上地实验这种肯定没戏，还是别耽误时间精力和资金了。

2、当然太具体的我也不知道，要不您直接去学校问问吧，能接收的再说买房。但我估计是不可能的，就算有学位人家也得给政保留着呢。

3、其他学区我不敢推荐，哪所好学校都一样，高峰期入学的不敢保证能对口转学。这您要不问别人吧，包括保值什么的，您要求偏高了，我帮不上忙。

仅供参考。

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