李嘉诚曹德旺预言：2026不买房，5年后庆幸还是后悔

小区门口的中介小哥已经换了三拨，售楼处的销售比看房客还多——这就是2026年夏天许多城市的真实写照。当年被嘲＂瞎操心＂的李嘉诚和曹德旺，如今他们的那些话又被人翻出来反复咂摸：站在这个时间节点上，到底该出手，还是该再等等？

五年后回头看，今天的选择究竟是聪明还是糊涂？这篇就掰开揉碎了聊一聊。先看一组让人心里咯噔一下的数字。

2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人，全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰。这个数字比2024年少了162万人，创下了建国以来年出生人口的新低。

少子化不是哪个专家闭门造车想出来的概念，是真切发生在身边的事。一个家庭少一个孩子，多年以后就意味着少一份买房需求。

供给那边却没停，房子还在不停地盖。老曹早年在央视那番话，当时被骂得挺惨。

他建议家里有多套房的人趁早做计划卖掉多余房子，还拿自己妹妹举例，说让她把房子编个号，早上五点到六点住1号房，七点到八点住2号房，因为以后卖也卖不掉、租也租不出去，还要交管理费。那会儿听着像段子，现在再品，分明是给手握多套房的家庭画了张素描。

再看李嘉诚这边的动作，比说话更说明问题。2025年8月，长江实业旗下和记黄埔地产向香港买家推介大湾区四个项目共计400套房源，包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。

价格更让人倒吸凉气。东莞海逸豪庭这小区共有11299套住房，价格从2023年的4.4万元/平方米回落至2025年6月的1.8万元/平方米，最低单价约1.55万元/平方米，较2023年5月下降达64.8%。

北京这边的项目也没躲过去。2025年5月，北京朝阳御翠园项目以7折抛售，均价跌至7万元/平方米，较2024年开盘价直降近百万元。

李超人又不缺这点钱，干嘛非要在底部割肉？答案藏在两个字里——变现。

长实集团2025年上半年财报显示，其内地业务收入占比已萎缩至5%，香港仅余7%，而欧洲市场贡献了50%的收入。资本的脚已经迈出去了，剩下的只是收尾动作。

看明白这点，再去解读他抛盘的节奏，就一点都不奇怪了。接着把镜头拉回老百姓的菜市场——楼市的真实温度，到底凉到什么程度？

最新的二手房价格指数给出了答案。中指研究院数据显示，2026年5月百城二手住宅均价12692元/平方米，同比下跌7.99%，环比下跌0.32%，二手房价格已经连续49个月下跌。

四年多没缓过劲，跌跌不休。一套挂牌价一百万的房子，过去十二个月，差不多悄无声息地蒸发了八万块。库存这边压力更大。

截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米。近八亿平方米的房子积压在那里，这还没算上挂在贝壳、安居客上的天量二手房源。

有意思的是，市场并不是铁板一块。一线和强二线的核心地段，依然有人抢；偏远三四线，连降价都唤不来看客。数据给得很直白。

克而瑞数据显示，3月重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比增长6%。上海3月二手房成交冲到3.12万套，刷新近五年纪录；北京3月二手住宅成交19866套，创近15个月新高。

但热闹只是局部。即便在北京，便宜的房子才是真有人接。

我爱我家数据显示，北京3月300万元以下二手房成交量占全市总量的66.3%，低总价房源成了成交主力，而高总价大户型去化依然艰难。三四线的处境就更扎心了。

广东省房地产行业协会会长王韶指出，部分缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，2026年房价可能额外下跌10%以上。政策这边其实没闲着，油门已经踩到底。

央行2026年1月20日公布5年期以上LPR为3.5%，连续多月保持历史低位，全国首套商业性住房贷款利率普遍低至3.05%-3.2%。利率几乎打了对折，按理说该有人冲。

可现实是，大伙儿反而把钱袋子收得更紧。原因不复杂——一是预期变了，没人再信＂买了就涨＂那套话术；二是负债早已透支，月供吞掉一大半工资，再加杠杆就是把自己往里逼。

还有个绕不开的事儿——房产税。试点的脚步声虽然时紧时缓，但方向摆得很明白。一套估值两百万的房，按千分之几一年也得多掏一两万。

多套房家庭五年下来，少则几万多则十几万，硬支出。年轻人这边的活法也彻底翻篇了。

结婚必须有房的老规矩在动摇，一套首付够租十几年好房子，何苦把后半辈子绑死在按揭合同上。租金便宜、地段灵活、能说走就走，这是这代人更在意的事。

租售比也帮着算明白账。北上广深一套总价六百万的房子，月租金可能就六七千，靠租金回本要六七十年，比房子产权还长。

所谓＂买不如租＂，搁现在不是酸葡萄，是大数据摆在那里。回到开头那个问题——五年后是庆幸还是后悔？答案其实分两拨人看。

那些在人口净流出的三四线囤了两三套等升值的，五年后大概率要难受。卖不动、租不出、维持成本却年年涨，资产缩水的速度可能比工资涨得还快。

而在自己工作生活的核心城市，量力而行买了一套自住、没把杠杆拉满的人，五年后回看会觉得踏实。他们没去赌暴富，只是解决了住的问题，剩下的精力还能留给生活本身。

李嘉诚和曹德旺这两位老爷子的话，未必每个字都对，但传递的信号是真的——房子的底层逻辑正在从＂投资品＂回归＂消费品＂。能在这场转向里找准位置，比纠结哪天抄底要重要得多。