北京
来源：市场资讯
本文为美国RMBS市场研究（下篇），聚焦美国住房贷款、RMBS基础资产和证券违约特征及监管框架，总结市场运行规律，为国内相关市场和产品发展提供参考。
本文将美国住房抵押贷款资产支持证券统称为美国RMBS，根据其是否享有政府或政府支持企业的信用支持，分为机构MBS和非机构MBS。
一
美国住房贷款的分类、特征与违约表现
（一）美国住房贷款的分类
美国联邦住房金融局（FHFA）将住房抵押贷款主要分为三类：即两房（房利美、房地美）收购贷款、政府担保贷款和其他常规贷款。
（二）美国住房贷款的特征
整体来看，近年来美国新增住房贷款利率呈上升趋势，贷款首付价值比（Loan-to-Value，LTV）基本保持平稳。截至2024年新增贷款平均发放利率为6.40%。LTV整体平稳，政府担保贷款的LTV水平相对较高，始终在90%以上。
（三）美国住房贷款的违约表现
美国住房贷款违约率在次贷危机后整体呈下降趋势。2012年初，美国住房贷款违约率为6.60%，至2019年末已回落至1.70%。截至2025年末，美国住房贷款违约率为1.10%。
不同类型贷款的违约率1表现有所分化。两房收购贷款违约率仅0.40%，资产质量最优；政府担保贷款违约率达2.60%，风险偏高；其他常规贷款违约率处于中等水平。
二
美国RMBS基础资产表现
（一）美国RMBS基础资产违约率
机构MBS各类型基础资产的违约风险存在分化。两房收购贷款违约率最低（即下图中的Fannie Mae和Freddie Mac曲线），政府担保贷款（下图中的FHA和VA曲线）违约率相对偏高。
非机构MBS基础资产的违约率波动性相对更大。以非合格抵押贷款为例，2020年疫情期间其违约率较之前平均水平的增幅约为10倍，而同期机构MBS违约率增幅仅约为3倍。
早偿率方面，受美联储加息影响，借款人再融资意愿下降，目前 RMBS 基础资产年化早偿率稳定在10%左右。
三
美国RMBS证券违约表现
美国RMBS证券端违约率近三年呈波动趋势，违约证券主要集中在次贷危机前发行的证券。整体来看，2023年至2025年美国RMBS违约证券数量分别为373只、851只及386只，对应的违约率2由2023年的2.87%上升至2024年的6.87%，随后于2025年回落至3.40%。
四
美国RMBS监管情况
（一）监管机构
美国RMBS市场的监管体系涉及多个机构，其中美国证券交易委员会（SEC）是核心监管机构，负责公开发行产品注册、信息披露审核，同时监管市场交易行为。联邦住房金融局（FHFA）对两房直接监管；消费者金融保护局（CFPB）负责监管住房抵押贷款的发放环节。
（二）监管要求
消费者金融保护局（CFPB）发布了对住房贷款的要求，涵盖从贷款类型和期限、借款人特征及贷款定价等方面。
美国RMBS的信息披露要求有所变化。2025 年 SEC发布RMBS信息披露概念公告，针对公开注册市场流动性减弱、部分披露内容冗余以及关于借款人数据和隐私等问题进行讨论。
注释
1 此处将贷款90天及以上逾期率视为违约率，全文同。
2 即违约证券数量在年初存续评级证券中的比例
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