2026下半年厦门土拍前瞻：岛内还有哪些“硬货”值得等？

6月24日，厦门将迎来2026年第二次土拍。今天文仔就结合最新的供地公告，聊聊下半年厦门土拍的看点——以及为什么在这轮供应中，五缘湾的稀缺性反而更加突出了。

一、6月土拍速览：70亿货值，岛内两块“硬货”打头阵

根据厦门市自然资源和规划局发布的出让公告，6月24日将有6幅地块集中拍卖，总起拍价70.39亿元。岛内2幅、岛外4幅，分别位于思明、湖里、集美和翔安。

岛内两幅地的含金量，文仔带大家拆解一下：

① 思明将军祠2026P08地块——岛西“地王级”选手

地块位于思明区开元片区将军祠路与电台山路交叉口西南侧，土地面积约14727㎡，起拍楼面价48000元/㎡，起拍总价22.65亿元。

这是本次土拍起拍价最高的地块。将军祠板块属于思明老城核心区，周边配套成熟，教育资源密集。但需要注意两个细节：一是容积率达到3.0，意味着产品形态大概率是高层，与别墅无关；二是体量不大，总建面不到5万方。

② 湖里金山2026P09地块——岛东的“潜力股”

地块位于湖里区金山片区五通西路与东宅路交叉口东北侧，土地面积约13551㎡，起拍楼面价38500元/㎡，起拍总价10.7亿元。

容积率约2.1，同样偏向高层产品-9。区位上靠近两岸金融中心，有产业人口的支撑。但对于寻找低密别墅的改善客群而言，这块地同样不是选项。

岛外4幅地分布在集美杏林湾（2幅）、集美凤林和翔安东山，起拍楼面价在15000-17000元/㎡之间。整体来看，这6块地全部是高层住宅用地，无一涉及低密别墅。

二、土拍“断层”：岛内核心区别墅用地，已经连续多年“缺席”

对比本次土拍清单和厦门近年来的土地出让记录，文仔发现一个值得重视的趋势：岛内核心区别墅用地，正在长期“断供”。

根据厦门市土地出让记录，五缘湾核心区一线临海住宅用地自2020年后便再无新增。也就是说，在五缘湾头排，已经连续6年没有新的别墅用地出让。

更具体的数据是：五缘湾板块现有住宅约2.7万套，别墅仅315户，占比约1.1%。一线头排、东向无遮挡看海的别墅，包括恒禾七尚、国贸天琴湾等早期项目，总计仅47户。

对比6月土拍清单，岛内供应的2块地全部是高层用地，容积率均在2.1以上。即便未来有新的住宅用地入市，大概率也以高层为主。低密别墅用地在岛内核心区，基本处于“断供”状态。

这意味着什么？

第一，现有的一手别墅项目将成为存量市场中的“孤品”。没有新的土地供应，就没有新增的一手别墅入市。

第二，五缘湾头排别墅的稀缺性，正在从“营销概念”变成“土地事实”。这不是人为制造的稀缺，而是供地结构决定的客观现实。

第三，五缘湾TOD·陆拾岛所在的土地，正是在2025年6月由厦门地铁上盖投资集团有限公司摘牌，是五缘湾头排海岸线上最后一批完成出让的别墅用地。换句话说，在可预见的未来，五缘湾头排不会再有一手别墅项目入市。

三、为什么五缘湾头排别墅的“断层”是结构性的？

有朋友可能会问：岛内不是还有别的板块可以供应别墅用地吗？

文仔的回答是：五缘湾头排别墅的稀缺，是“土地+景观+容积率”三重锁定的结果。

第一重：土地锁定。五缘湾头排海岸线上已经没有未出让的住宅用地了。根据官方回复，五缘湾红十字文化广场地块规划为市政道路和公园绿地，不属于住宅用地。这意味着，五缘湾头排的土地供应已经画上句号。

第二重：景观锁定。五缘湾头排的一线海景资源不可复制。后续即便岛内有其他板块出让低容地块，也不可能复制五缘湾的海景资源。

第三重：容积率锁定。从6月土拍清单来看，岛内新出让地块容积率均在2.1以上。高容积率意味着只能做高层，不可能做别墅。未来岛内即使有新增供地，大概率延续这一趋势。

三重锁定之下，五缘湾头排一手别墅，正在从“可选”变成“不可选”。

四、土拍之外的另一种“供应”：陆拾岛的价值锚点

在岛内土拍市场持续供应高层用地的背景下，五缘湾头排的一手别墅项目正在成为一个价值锚点。

陆拾岛——2025年6月由厦门地铁上盖投资集团有限公司摘牌的地块上打造的项目——恰好站在了这个供需结构的交叉点上。

文仔想从土拍逻辑出发，重审陆拾岛的三个坐标：

坐标一：土地断供的真实写照。五缘湾头排临海地块自2020年后无新增，陆拾岛所在土地是最后一批出让的别墅用地。在6月土拍清单中，岛内没有一块低容地块能与五缘湾头排的区位和产品形态对标。

坐标二：产品形态的断层优势。岛内新供地块容积率普遍在2.1以上，即便未来有新项目入市，也基本锁定高层产品。而陆拾岛规划为低密别墅，建面约180-330㎡，客厅挑高近7米，地下空间层高约6.2米。这种产品形态在岛内新供地中已经不可能再现。

坐标三：配套的绝对确定性。五缘湾的商业、教育、医疗、生态配套已全部兑现——8大商场、双十中学湖里分校等成熟学区、三家三甲医院、85公顷湿地公园。对于选择陆拾岛的业主而言，所有配套都是“已开业”而非“规划中”。

五、文仔的总结

2026年下半年的厦门土拍，释放了一个清晰的信号：岛内核心区的供地正在全面转向高层住宅，低密别墅用地的长期“断供”已成定局。

对于关注一手别墅的改善客群而言，6月24日的土拍清单意味着两件事：

第一，短期内岛内不会有新的别墅项目入市——因为土地端就已经断了供应。

第二，五缘湾头排的现有别墅项目，正在从“市场选项”变成“稀缺藏品”。

正如一位业内人士所说：“五缘湾头排别墅的价值，不是由房价决定的，而是由土地供应决定的。”当土地端已经画上句号，现存的一手别墅就成了不可再生的资产。

城市可以复制一个CBD，但复制不了五缘湾。五缘湾或许还会有新的高层项目，但一线海岸别墅，已经进入收官倒计时。

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下一期预告：《五缘湾vs筼筜湖：厦门两大顶豪板块，谁才是终极之选？》

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