上海地产，玩起了花式美颜

来源：市场资讯

（来源：上海进深）

文/上海进深 严明会

6月中旬，前滩尚品样板间开放，周末两天超2000人的到访量，再次验证了前滩作为上海购买力最集中板块之一的号召力。

在前滩公馆澜墅、前滩元境相继触发积分之后，市场情绪本就处于持续升温阶段，而前滩尚品的出现，恰好承接了这一轮热度。

与一些依靠概念支撑热度的区域不同，前滩的产业、商业、教育和城市界面已经全面兑现，这种确定性天然具备吸引力。

当“前滩光环”投射到前滩尚品的具体产品层面时，项目热度背后开始出现分化：

一边是开发商试图强化的改善级豪宅氛围，另一边则是购房者对其“刚需尺度+改善价格”的现实质疑。

项目预计在七八月入市，楼市的传统淡季，那时周边基本没有100㎡左右的小户型竞品，但产品本身是否值得，需要冷静审视。

眼见并非所得

103㎡是整盘占比最大的户型，样板间已经开放。

客观来说，作为建筑新规下的产品，它的底子不错。三阳台加四飘窗的配置，实际使用空间可以接近老规范下115㎡产品的居住体验。

飘窗总面积约8.4㎡，阳台总面积约11.6㎡，不计入产权的面积约14.2㎡，实得率约87%。算上门口的类独立电梯厅，实得率近100%了。

独立电梯厅明厅采光，可做满墙玄关柜；电梯厅内飘窗加设备平台的组合，后期可改造为家政间，预留了上下水。一梯两户，实用性拉满。

回归居住本身，问题开始显现。

电梯厅虽然可做家政间，但电梯门、楼梯门、水电管井门都集中在这个空间，只能放置洗衣机、烘干机，要么是杂物间，而且是在室外，实际使用动线并不流畅。

客餐厅尺度方面，新规赠送的面积并没有优先给到这里，而是分配给了卧室和厨房。

入户门正对餐厅，去往主卧、客厅都要穿过餐厅，交通动线交叉让餐厅在使用中显得逼仄，如果能再多给餐厅一些空间会更好。

厨房尺度尚可，借赠送的飘窗做了水池；烟道外置的设计释放了台面，是近期上海户型中流行且实用的做法。

较大的差异出现在样板间与交付状态之间。

开发商为了展示效果，将南次卧与客厅之间的非承重墙打掉，形成了6米横厅。

细看空调出风口就能发现问题：样板间次卧出风口在东侧，实际交付时这堵墙要砌回去，真正的次卧出风口在北侧，客厅上方则会多出一道横梁或吊顶来包裹原本的出风口。

一旦还原三房格局，客厅面宽仅约3.3米，不论进深还是面宽都显得拘谨。

主卧270度转角飘窗是边套的亮点，但南向面宽不含飘窗仅约2.7米，床头背对门口，衣柜长度不足，即使改造飘窗也难以做出合理尺寸的储物空间，这也是小户型转角飘窗设计中的通病。

北向房间样板房同样做了转角落地窗，实际交付的是不计容景观阳台加飘窗，二者连接处的非承重墙可以敲掉，经过改造后边套的北房间可达10㎡左右。

中间套因缺少侧面飘窗，北房间仅有约7㎡，与边套差距近3㎡，这在定价上或有所体现。

用力过猛

前滩尚品的建设单位为上海地产三林滨江生态建设有限公司，法人和董事长为孙毅，由上海地产（集团）有限公司和上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司分别持股80%、20%。

相比很多纯市场化职业经理人，孙毅的履历带有很强的区域开发色彩。

从中华企业、上海地产北部投资公司，到世博文化公园建设管理，他长期都围绕浦东三林滨江这一带展开工作。

上海地产并不是传统意义上的高周转市场化房企，这次在产品端下了大功夫。

项目引入了宸嘉嘉佰道·长风的原班设计人马，包括GOA大象、DDON笛东等团队，规划了约2300㎡的下沉式庭院会所和约1500㎡的架空层泛会所。

外立面几乎没有涂料，以大面积玻璃幕墙加铝板和石材为主，全人车分流，地面无停车位，整体交付标准不低。

看这外立面，有点宸嘉那味儿了。

室内配置方面，厨房采用嘉格纳六件套，包括洗碗机、蒸烤一体机、油烟机灶具和两个冰箱，厨房空调、餐边柜、电视背景墙均在交付范围内，大金中央空调、地暖及唯宝洁具也属于标配。

但问题在于，一个五成房源都是103㎡刚改户型的社区，撑得起这样的配置吗？

气派的小区大门、通高的入户门和把手，这种豪宅感的营造对于千万级客群来说，是否会转化为额外的溢价和维护成本，值得掂量。

项目的诚意能否转化为市场认可，关键还是价格。

市场传言项目将参照中企云萃森林约10.5万/㎡的均价。如果103㎡户型总价控制在千万级附近甚至以内，凭借前滩的地段惯性，竞争力会非常强。

若价格定得较高，在此价格区间的基础上，向上可以选择前滩西侧更成熟的小户型资产，向下则可在浦江等区域获得更舒展的居住尺度，而项目周边较多的动迁房分布，也会对未来二手流通结构产生一定影响。

规划排布玄机

前滩尚品与同板块的前滩元境，虽同属三林滨江大板块，但定位存在差异。

前滩元境更靠江，偏向低密改善；前滩尚品离地铁更近，主力产品是刚需小户型，烟火气更浓。

首开的07-02地块拟建13幢9至13层小高层和1幢6层多层，可售房源约443套，户型覆盖建面约100、120㎡三房以及130、150㎡四房。

整盘容积率1.8，限高30米，局部可达40米，但不能超过总面积的1/3。在这个约束下，项目没有做高低配，而是采取了四排阵列式布局：

南侧三排为9层洋房，北侧一排局部13层，中间楼王10层，比例刚好卡在规范允许范围内。

这种排布带来的优势是每一排南向景观相对均衡，尺度感较统一。

劣势在于景观资源分层明显，真正的高浓度景观集中在中轴主入口花园，其余两个组团花园需兼顾消防登高场地，实际景观投入相对有限。

户型分布逻辑较为清晰：

103㎡的小户型沿外围布置，中间集中140㎡与155㎡大户型，北侧13层布置125㎡。

其中西侧临路的140㎡因对望森林绿地，具备一定景观优势。右下角8号楼南向尺度较好，高区视野条件较为突出，但需综合考虑配电房与垃圾房等配套影响。