宅地涨价潮来了，北上深楼面价天花板均破10万/平

新一轮核心地块“涨价潮”正在席卷核心城市。

近期，上海、深圳、杭州、苏州、济南、成都、武汉等多个城市相继拍出高溢价地块，区域拍地单价纪录、板块价格纪录不断被刷新。

截至目前，北京、上海、深圳三座一线城市的住宅用地楼面价天花板均已突破10万元/平方米，上海最高楼面单价更于去年率先突破20万元/平方米。

伴随着核心土地价格持续攀升，一场围绕稀缺资源的重新定价正在发生。

北上深核心板块迈入“10万元时代”

近期土地市场热度明显升温，多地接连诞生高溢价地块。

6月10日，济南市历城区唐冶片区的一宗建设用地成交，该地块性质由此前的商务金融用地改为住宅，定位为改善型项目，经过48轮的角逐，大华集团旗下公司以约5.51亿元的价格摘地，成交楼面地价5506元/平方米，溢价率达到21%。

两天之后，济南市历下区山东政法学院东地块结束挂牌，4家房企竞价39轮，最后由绿城旗下分公司以3.86亿元将地块收入囊中，溢价率达到25%。

上述两宗地块溢价率均超过了20%，这在近年济南土拍中属于较罕见的情况。

深圳的土地市场更加火热。6月5日，深圳市南山区粤海街道一宗住宅用地经过291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率高达151%，成交楼面价达到10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价纪录。

仅一周后，深圳前海桂湾片区一宗核心宅地再次引发争抢。经过9家央国企激烈竞拍，最终由建发房产以35.25亿元竞得，溢价率达到114%，楼面价达到9.59万元/平方米，刷新前海宅地楼面价纪录。

类似场景也出现在其他核心城市。5月29日，武汉武昌中南路片区一宗住宅用地经过13家房企竞拍，由保利置业以31%的溢价率摘得，楼面价达到2.11万元/平方米，创下武昌区涉宅用地楼面价新高。

同日，苏州工业园区湖东01号地块经过74轮竞价，由中海地产以6.9万元/平方米楼面价竞得，刷新江苏省住宅用地楼面价纪录。

成都同样延续热度。6月9日，绿城经过多轮竞争拿下成华区崔家店地块，成交楼面价1.68万元/平方米，溢价率达到13%。

截至目前，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，北京、上海、深圳三城楼面价纪录均已突破10万元/平方米，而广州今年出让的天河马场地块楼面价也达到8.5万元/平方米，距离这一关口仅一步之遥。

从全国范围看，土地市场呈现明显的“点状高热”特征。中指研究院数据显示，5月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降27.1%，但受核心城市优质地块带动，平均溢价率升至9.5%。

其中，一线城市成交面积和土地出让金同比分别增长58%和33%，成为当前土地市场最活跃的板块。

“好房子”成为地价上涨新锚点

与上一轮地王潮相比，本轮地价上涨背后的逻辑已经发生明显变化。

过去，开发商拿地时更多依据周边二手房价格、区域供需关系以及未来市场扩容预期进行测算，高价地块最终开发成刚需或刚改产品。

如今，越来越多开发商开始按照未来产品力进行反推定价。

中指研究院华中分院分析师李国政表示，武汉市场已经呈现出明显的“产品为王、好房子热销”特征，2025年武汉38个新上市高品质住宅项目首开平均去化率超过70%，全年出现15次开盘即售罄，2026年上市的四代住宅项目首开去化率依然保持在70%以上。

类似现象也出现在成都、苏州、深圳等城市。

中指研究院成都公司总经理黄雪表示，随着成都“新规2.0”产品陆续入市，成都“好房子”竞争已经从单纯比拼户型，转向比拼公共空间、社区服务以及整体居住体验，高品质改善产品持续受到市场追捧。

某种程度上，“好房子”正在成为新的土地定价锚点。

开发商竞拍的已不只是土地本身，而是未来打造高端改善产品、获取溢价空间的机会。

开发商陷入“产品力焦虑”

地价持续创新高，也意味着开发商正面临前所未有的产品力考验。

“我们正处于一个被倒逼产品力升级的新阶段。”一家头部国企开发商人士告诉记者。

在其看来，当下仍有能力积极拿地的房企，大多聚焦核心城市核心区域，而这些地块往往价格高昂，地价不断刷新纪录，意味着未来项目售价也必须突破原有天花板。“如何让高端客户愿意为更高价格买单，已经成为开发企业最需要解决的问题。”

一家区域性民营房企设计负责人则表示，国内豪宅市场竞争已经进入新的阶段。此前公司拿下一宗区域地王后，老板曾带领管理层专程前往迪拜考察当地面向全球富豪群体的高端住宅项目，希望寻找新的产品突破方向。

另一家擅长豪宅开发的头部房企高管透露，如今一个项目的设计方案初稿往往就需经过十多个小时的内部评审，产品设计已成为企业最核心的竞争环节之一。

近两年来，滨江集团推出“塔尖三子”，建发房产发布“灯塔战略”，绿城持续升级“潮鸣系”“玫瑰园系”等产品线，背后比拼的是顶级用材、超高装标、精工细节以及社区服务体系。

相比2016年前后那轮更多依赖金融宽松和需求扩张支撑的地王潮，本轮地价上涨的底层逻辑正在发生变化。支撑高价土地的核心力量，不再是对刚需扩张的预期，而是对改善需求和高端居住品质的定价能力。

当核心城市核心地段的土地越来越稀缺，决定地价上限的，也不再只是市场规模，而是开发商创造产品溢价的能力。房地产行业的竞争逻辑，正从规模驱动逐步切换到产品驱动。