北京买房：理清思路，购房建议1921

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

国贸的恋日国际为什么才不到5万块钱？大一居室300多万应该还能砍价，能买吗？中介说是70年大产权，能落户有学区，应该都是真实情况吧？请问有什么建议？

A：

1、为什么价格低？商品价格是由供需关系决定的，之所以显的低，就是因为感兴趣的买家少，而且还不愿意出高价，所以才偏低呗。

或者说您觉得在国贸这种地段儿是偏低价格，但在已经掏钱的买家心目中，这里就值这个价格，毕竟所有二手房的价格都是买卖双方用真金白银试探出来的，就是真实的市场价。

2、有需求就买呗，正规产权合法交易就行。

3、中介说的都是真实情况，他们犯不上忽悠。之所以是70年产权，是因为当年北京严重缺乏商住两用的产品，商业用地的价格也就远远高于住宅用地，所以开发商才违规的用住宅用地开发成商住公寓了。

这种情况都发生在2008年奥运之前，各种商住商办和商务类房产大量开发，导致供过于求了。而且奥运之后也没出现外国人蜂拥而至的现象，所以这种性质房产的价格+租金的价格走势都不太好，也就导致了现在的价格。

另外2008年之后就因为商业供大于求了，所以土地价格走低。于是开发商们就用商业用地开发公寓了，甚至是住宅，和之前的行为完全倒过来了，目的都是为了赚钱而已，怎么能节省成本怎么来。

4、我没什么建议，看您自己的需求。这种产品的优势就是居住的性价比高，租金也相对高，落户贷款什么的都和普宅完全一样。劣势就是价格走势不太好而已，看您注重哪方面了。

仅供参考。

二

Q:

海淀西三环外厂洼小区的2居室现在是应该继续持有好，还是置换成朝阳区的投资房更合理？海淀是否还存在学区房溢价，海淀置换朝阳是否必要？从租售比和流动性的角度看合适吗？

A：

1、房子是用来住的，学区房是用来上学的，那如果有自住或上学的需求就留着，都没有的话那常规建议是趁着溢价还高的时候置换。换成不带溢价的房子，租金收益提高25%左右，同时也就没有溢价部分的保值风险了。

2、海淀全区所有带学位的普宅，房价中都包含学区溢价。这就跟LV的专卖店似的，所有商品价格都包含品牌溢价，哪怕是打折品也只是溢价低点儿而已。

北京的出生人口是2018年之后才开始下降的，对应入学人数是今年才开始明显减少，那溢价有可能马上就消除吗？当年入学高峰是突然到来的，但全区涨出溢价都用了四年多，那要想消除怎么也得超过这个年数吧？

毕竟房子是用来住的，就算用完了学位，全家也得在上学期间居住啊。所以一般都是随着孩子们毕业，家长们才会考虑卖房离开呢，这参考其他国家和城市的情况吧，都是入学人数下降之后，逐年降低溢价比例。

3、谈不上什么是否必要，看自己的判断和选择了。这就跟股票换股似的，永远有买卖，永远有人做相反的选择。

4、租售比肯定是朝阳占优，这自己算账不就得了，用数字说话。流动性的话没谱儿，学区房有可能更好卖。或者说主要看挂牌价格，要价低了都好卖，高了都不好卖。但也看什么房了，老破小流动性最弱，品质高的次新小区流动性最好。

仅供参考。

三

Q:

现在是银行利息低，所以显得连北京房子的租售比都合适了，但是利息如果涨回到5%呢？这才是正常利息，那租售比岂不是又非常低了，房价应该继续降吧？

A：

1、您说的对，如果利息上涨，但房租不涨+房价不降，那租售比肯定就显的不合适了。这种情况在历史上发生过，典型的就是前几年房价高的时候利率也高达5%，但北京的租金收益率才1.7%，这就非常不划算了，房价也就有了下跌的空间。

2、不过一般来说，之所以加息，通常都是为了抑制投资过热+通胀，或者说专门就是为了压制不断上涨的高房价。

比如最典型的日本，1989年三重野康上台后为了打压房价，所以疯狂加息，于是戳破了楼市泡沫，江湖人称“戳泡人”。再有就是美国从2004-2007年代疯狂加息，直接引发了楼市崩盘，次贷危机因此爆发。

还有咱们的2007年6次加息，也直接导致2008年楼市崩盘，王某的“拐点论”就是当时提出的，北京整体下跌超过30%，郊区甚至40%以上。

但这些加息都有个前提，就是房价和投资热度都很高昂，所以才要用加息手段来让市场回归理性。也就是说，在房价和投资都很低迷的时候，央行不太可能动用加息手段，那样市场就更冷清了。

3、简单就这情况吧，再多的就得去请教专业的经济学家了，我没那本事。反正就是加息降息都是有周期的，通常都是房价+投资低迷的时候降息，高潮+通胀的时候加息，加息的时候房价已经涨上去了。

仅供参考。

四

Q:

燕郊有2.6万套挂牌房源，说明了什么？

A：

1、说明了什么？说明想卖房的人多呗，宁可赔钱也要套现，还能说明什么？

2、不过这数字有点儿怪，不太符合常理似的，至少跟北京的感觉不一样。北京是有接近800万套房，挂牌总量最高峰是16万套，现在11万套，平均挂牌率是1.5%吧。那如果燕郊这2.6万套按2%挂牌率计算，燕郊难道有130万套房？这不可能。

燕郊的总人口是100万左右，低了说90万的高了说110万。按照全世界各大城市的平均比例，基本都是2.5-3人一套房。北京也不例外，2200万常住人口，房产总量不到800万套。

而燕郊如果也按照这比例，110万人口就是40万套房左右。那对标2.6万套挂牌房源，挂牌率达到6.5%了，是北京的四倍以上。感觉不太合理，这比例太高了。说明燕郊的房产总量有可能不止40万套，50万以上有可能。但如果是50万甚至60万套，那对标100万常住人口就是供应过量了，一旦人口停止增长，这房价还有可能下跌。

3、总之我也说不出什么，只是觉得这2.6万套的挂牌量有点儿怪，至少是跟北京的比例不一样。参考通州，常住人口184万呢，几乎是燕郊的两倍，但挂牌总量也不过是2.9万套。

仅供参考。

五

Q:

我是北京人，50单身，有现金200多万想再买套房自住，请问这种行情时期合适吗？不求升值只求保值就好，毕竟我是4050，但还得十多年才能拿退休金呢，而且还高不了。

Ps：没有明确的地点，以前我住南四环，现在其实无所谓，反正一个人也不想再结婚了，只要不是郊区就行。房子也不用大能住就行，经济实惠的，不贷款。

Ps：我主要是想买保值好的，中介给找的都看着不太行。

A：

1、您预算就是200多万总价是吗？买房没问题，但您得大致有个地点啊，要不然谁也说不出什么来。

2、至于现在这种行情我认为买房至少不亏，就因为房子的租金收益超过同期银行利息了。这种情况在历史上不多，就三次，每次都是房价相对低迷的时期，现在是第四次。

以您200多万资金来说吧，如果存银行的话是1.5%的利息，每年3万多。但如果买套小房，一般都是50平之内的一居室吧，租金基本都在4000多5000，您买下的话至少是每年剩下了5万多的租金支出，以200多万本金来说收益率在2.5%以上。

3、不是郊区应该不难找啊，典型的东五环或南四环，想买套房龄不太老的一居室有的是，都挺经济实惠的。您应该已经在网上看过了吧？房源很多呢，看哪里合适直接让中介找房就行了。

4、保值好的，您的标准是什么啊？简单说吧，您的预算基本只能买到刚需房或者是上车盘，不太可能买到改善性质，市区更是不可能。那既然不是改善性质，那买房人就对价格就都挺敏感的，所以很难抬高价格。所以这价位小房基本就是满足自住，租金也不低，但价格走势很难多强。

5、总之我建议还是多考虑居住体验吧，别太追求什么所谓保值了。反正只要是性价比合适，那也不会落后大盘太多，或者说基本差不多，期望值别太高就行。

仅供参考。

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