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厦门国贸洪文地块户型图流出，案名国贸云樾宸光，面积段112-165㎡，17-18F的小高层，是洪文板块首个住宅新规项目，也是容积率最低项目2.6。

由于天哥是福建和深圳双博主，我就站在两个视角掰扯掰扯。

岛内新盘再添一员，思明洪文板块迎来重磅选手

就在最近，国贸正式官宣了其洪文地块的项目名称——云樾宸光。

虽然目前官方释放的信息不多，但市场关注度已经拉满。

国贸这次会带来怎样的产品？学区划片有何玄机？价格会不会成为“破局者”？

今天，我们就从学区、产品、定价这三个维度，为大家抽丝剥茧。

01 学区｜初中明朗，小学存变数

虽然官方划片方案尚未出炉，但地段的指向性已非常明显。初中大概率是纳入第11片区，这也是该片区迎来的第三个新盘。算上竞配建－－中海国贸上城项目，整个片区一手房存量将达四个。

最大的变数，在于小学归属。

物理距离上，项目与前埔北区小学仅一街之隔，而距外附小红文校区约1公里。按常理，似乎是前埔北区小学的“囊中之物”。

但别急，翻开今年思明区的招生方案，你会发现不一样的逻辑：

前埔北区小学主要吸纳前埔北社区、侨福社区及原村民子女；而外附小红文校区的范围，明确包含了“红莲中路以北、前埔中路以北”的洪文社区住宅。

云樾宸光的位置，恰好踩在了“前埔中路以北”的这个关键节点上。

因此，从政策理论上看，划入外附小红文校区的概率，反而高于前埔北区小学。如果能像之前卖房惯性一样：没有交房就把学区确定，凭借户口+购房合同可以读书，外国语洪文校区+11片区的划片+房产新规后的产品设计，对于追求优质学区又不想牺牲居住品质，云樾宸光无疑会是一个重磅的升级包。

02、产品突围

避开“内卷红海”，剑指改善客群

回顾土拍时的规划，最小套均面积仅84㎡，最多规划650套，当时业内普遍预测设计紧凑路线。

然而，流出的户型面积图却给出了不同的答案：114㎡起步，主力130㎡，甚至延伸至165㎡。套均面积做大，套数减少到458套，更低的密度，更大的人均空间，定位明确－－纯改善住宅。

为什么要做大面积？

因为在当下的岛内市场，100㎡以内的小户型正在经历残酷的内卷。无论是第11片区的峰汇里，还是环岛新澍，还是招商湾湖臻境成交价都已回落至5万以内。如果此时再入场厮杀，无疑是“自杀式”竞争。

国贸选择了另一条被验证过的路——改善之路。

参考此前热销的学仕里与上城（110－130－140－160），再加上此次的产品设计在新规后，得房率大幅提升，更新迭代的社区公区设计。云樾宸光此次的114-165㎡这个面积段在思明乃至岛东都将拥有极强的生命力，直接与五缘湾建发书香五缘形成正面交锋。

03、价格预判：

上有天花板，下有保底线

定价，永远是决定项目生死的关键。

我们将目光投向两个参照系：五缘湾书香五缘与中海国贸上城。

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• 纯价格天花板： 书香五缘作为五缘湾的稀缺新品，成交均价约5.9万。但考虑到洪文板块的城市界面稍逊，且后续还有大量空地供应，云樾宸光很难突破这个价格线。
• 价格保底线：同书包的竞品中竞配建中海国贸上城为“旧规产品”，得房率劣势明显。上城中小户型约4.5~4.8万。

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