罗湖京基璟誉府楼盘现状，交付时间，交付标准，在售户型，优缺点

一、楼盘现状（2026 年 6 月最新）

1. 工程进度2024 年 8 月主体封顶，当前全楼栋内部精装施工、园林景观、地下车库同步收尾；外立面铝板幕墙完工，18 班公立幼儿园主体建成，沿街商业外立面完工，内部招商中。
2. 产品与楼栋规划占地 2.76 万㎡，总建面 40.3 万㎡，3 栋 5 座 60 层超高层住宅（A1/A2、B1/B2、C 座），配 1 栋办公楼、1 所幼儿园；总户数 1624 户，商品房仅 489 套，回迁 1135 套，回迁占比 70%+；梯户 3 梯 4 户 / 3 梯 5 户，地下 5 层车库，车位 2015 个，车位比 1:1.24。
3. 销售现状489 套商品房持续顺销，小户型 50/70㎡剩余少量低楼层；95-120㎡三房四房为走量主力；150/180㎡湖景大户型高楼层可选货充足；备案均价 6.7 万 /㎡，现团购折后均价 5.7 万 /㎡，单价 5.05-6.69 万 /㎡，总价 254 万起。
4. 物业与成本京基自持物业，物业费 5.9 元 /㎡/ 月，民水民电、通市政天然气，70 年纯住宅产权，首付 3 成、贷款最长 30 年。

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二、交付时间

官方统一交付节点：2026 年 10 月 31 日精装集中交付

• 原计划 2025 年底交付，因内部精装、园林配套施工顺延至 2026 年 10 月底；
• 交付顺序：C 座→B 座→A 座，分批次收楼，无需等到全部楼栋完工即可办理入伙。

看房重要提示

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三、精装交付标准（全屋精装，无毛坯）

1、公区交付标准

• 入户大堂：6 米挑高，大理石地面 + 岩板背景墙、品牌中央空调；
• 电梯厅：瓷砖通铺、金属门套、智能候梯屏；
• 园林：40% 绿化率，中央水景、泳池、全龄儿童区、健身步道、休闲廊架全部完工交付。

2、室内硬装标准

1. 全屋地面：客餐厅大尺寸大理石瓷砖，卧室实木复合地板；
2. 墙面：客厅电视背景岩板，全屋墙面乳胶漆，主卧局部木饰面；
3. 门窗：双层中空隔音玻璃、入户钢木复合门、全屋断桥铝窗；
4. 厨卫基础：干湿分离卫生间、浴室柜、智能马桶基座、淋浴隔断；U 型厨房、石英石台面、防水吊顶；
5. 家电配套（厨房全套配齐）：燃气灶、抽油烟机、洗碗机、消毒柜、凉霸；预留双开门冰箱位，部分大户型带西厨岛台；
6. 机电系统：全屋中央空调、全屋新风系统、全屋净水入户、智能安防（可视对讲、入户感应灯）；
7. 收纳：入户玄关柜、主卧定制衣柜预留位。

补充说明

软装（沙发、床、窗帘、家电）不交付，仅硬装 + 固定家电配齐，收楼可直接添置家具入住。

直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

四、在售全户型明细（50-180㎡，2-4 房）

1、50㎡ 1 房 1 厅 1 卫（入门刚需）

• 总价 254-280 万，折后单价 5.05 万起；竖厅单间，阳台西南向，适合单身自住、投资出租；得房率约 72%。

2、70㎡ 2 房 1 厅 1 卫（刚需两房）

• 总价 405-430 万，西北向阳台，仅少量低楼层；空间紧凑，L 型厨房，适合预算有限两口之家。

五、项目核心优势

1. 稀缺湖山景观，罗湖独有紧邻东湖公园、深圳水库、淘金山绿道，25 层以上北向直面山湖景观，高层可眺望梧桐山，片区同价位新房无同类景观资源，自带溢价。
2. 纯住宅属性，自住友好70 年住宅通燃气、民水民电、可落户积分上学；首付 3 成、贷款 30 年，税费远低于公寓，全家长期居家适配；自带 18 班公立幼儿园，临近东晓小学、布心中学。
3. 双地铁成熟配套5 号线布心站步行 600 米、太安站 700 米，3 站大剧院、5 站华强北；周边天河城、喜荟城、KK TIME 三大商业，三甲医院车程 10 分钟内，配套全部兑现无需等待。
4. 梯户、车位优于片区高密度旧改3 梯 4/5 户对比京基华樾 7 梯 24 户舒适度大幅提升；车位比 1:1.24，地下 5 层车库，人车分流，解决布心老小区停车难痛点。
5. 精装标准高，省去装修成本中央空调 + 新风 + 净水 + 全套厨房家电一步到位，不用额外投入装修资金，收楼快速入住或出租。
6. 租赁需求稳定水贝珠宝从业者、福田通勤白领、陪读家庭集中，三房四房空置期短，租金回报优于郊区新房。
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六、明显短板（购房重点避坑）

1. 回迁占比过高（最大硬伤）商品房仅 489 套，回迁 1135 套，社区人流混杂，回迁户大量共享园林、电梯、车位；后期二手市场回迁低价房源分流买家，长期增值速度弱于纯商品房社区。
2. 超高容积率，居住密度大容积率 11.35，60 层超高层塔楼，楼栋排布密集；15 层以下采光易遮挡，早晚高峰电梯等候时间长，静谧性一般。
3. 东侧临丹平快速，低层噪音干扰A、B 座东侧直面丹平快速，20 层以下车流噪音明显，睡眠敏感人群慎选低楼层东向房源；优先 C 座远离主干道。
4. 片区持续旧改，短期环境嘈杂84 万㎡布心旧改分多期开发，周边工地未来 2-3 年存在扬尘、施工噪音，低楼层居住体验受影响。
5. 公摊偏大，得房率中等超高层长走廊公摊，全系得房 72%-76%，同等建面套内面积不如小高层；50/70㎡小户型空间紧凑。
6. 物业费偏高5.9 元 /㎡/ 月，对比周边次新住宅持有成本更高；沿街商业尚未开业，短期买菜需步行 700 米到周边商超。