再完美的制度，那也是要人来执行的……

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

内地的物业制度是从香港引进的，但香港缴费率高达99%，业主满意度也95%。反观内地的就不必说了吧，一地鸡毛的。

这有点像期房预售，在香港也执行的挺好，几十年了也没听说烂尾楼。而内地也是参考了制度，但监管没有执行好。

另外内地和香港的物业在盈利模式方面有所不同，香港是酬金制，或者说是佣金制，而内地是包干制，也就是承包制。

也就是说，香港的物业更像是中介vs服务公司，是为业主（业委会）代行管理工作的，挣的是物业费的提成抽佣。

香港业主们先要成立“业主立案法团”，也就是业委会。但他们的具备法律效力的独立法人组织，能签合同+管理权，同时也被业主和部门监督。而内地的不是法人组织，这就造成各项工作都挺模糊的吧，也没人管。

香港的物业所收取的所有物业费+其他收入都是要公示的，这些钱属于全体业主，他们只是代理服务而已，公司收益是拿10%的提成。如果服务不被业主们认可，那到日子换一家就是了。

反观内地，物业更像包工头儿，承包下小区的管理+服务工作，挣的是物业费-成本之后的差价。在这种模式之下，企业是没义务公开成本+收益的，赔了赚了都是自己的事儿。这模式也不能说不好，只是很难让业主们感觉到透明。

另外香港和内地物业费收取模式有最大的不同。那就是内地的可以拖欠，理论上也有滞纳金，但拖个10年20年的有的是，很少有打官司的。

而香港的物业费则是强制模式，如果不交，那物业公司或业委会都有权起诉业主，包括滞纳金和诉讼费用。

在起诉期间这房子会被冻结，俗称“钉契”，也就是不能交易的钉子户。如果房子已经出租，那租金也会被截留，程序是先向法院申请“封租令”，然后由物业公司或业委会代收房租，扣掉物业费后才会还给业主。

最严重的后果就是被强行拍卖房子了，但这种事儿非常少，毕竟物业费没多少钱，物业公司和业委会也不会拖个十年八年的才去起诉。所以这种案子在香港都能快速审理和执行，业主只要不当老赖，那房子就能保住。

所以知道香港的物业费收取率为什么能达到99%了吧？因为只要签了合同就没人敢不交钱，毕竟法院不是你们家开的。另外也知道香港物业公司为什么满意度高了吧？因为收支公开+不吃差价，业主可以不满意，但不至于稀里糊涂的掏钱。

再说一句，这世上没有完美的制度，而且一切制度都是需要人来执行的。人性是复杂的，手段也是层出不穷的，只有经济规律才是亘古不变的自然法则。

香港的物业制度确实看上去很美，但如果反思一下，去年的“宏福苑大火”是怎么发生的？业委会+物业公司都是干什么吃的？完善的管理制度呢，监管部门呢？为什么最终受害的都是普通业主们？

还有，这世上有四种消费模式。一是为了自己花自己的钱，追求的效果是物美价廉。二是为了自己花别人的钱，那只要物美不要价廉。三是为了别人花自己的钱，只要价廉不要物美。四是为了别人花别人的钱，效果是既不考虑是否物美，也无所谓是否价廉。

内地的物业模式是，物业公司在收取了物业费之后，这钱就成了他们自己的营业收入了，所以很多就只考虑价廉不要物美，业主们当然不满意了。而香港的模式是，为业主们花业主的钱，反正我挣的是提成，可以考虑物美，但却未必价廉。

反正香港的物业费一般是每呎3港币左右，换算成人民币就是30块钱一平米，每个月哦。一套千尺豪宅的100平房子，每个月要3000物业费，中位数在4000左右，一年4/5万吧。您觉得算物美呢，还是属于价廉，或者是一分钱一分货的物有所值？

再说一句美国的物业模式，他们属于“代理制”。也就是没有专门的物业公司，而是由HOA（业委会）来代替物业公司收费，然后直接对接保安保洁和各种专业公司，收费+支出也是全部公开的，区别只是HOA的成员都是义务的，不拿任何工资。

看上去美国的模式是不是更好啊？充分的展现了人性的光辉。但现实中是否真的这么伟大，那就看HOA的良心吧。反正HOA属于非盈利组织，也几乎没人管，而且权利非常大。

业主想买这个公寓或社区的房子，那必须先经过HOA的审核，非我族类的就拒绝你掏钱。而且还必须提前签订业主公约，厚的跟字典似的，内容复杂到就没有他们不管的。

如果你入住后违反了公约，或者是HOA认为你的行为不符合他们的要求，那就可以对业主进行警告+罚款+滞纳金。一旦超过了期限vs金额，那你的房子就不属于你自己了。甚至有的州都不用通过法院，直接申请强拍令就可以了。

典型的就是前两年被击毙的那个华裔女高管业主。买了套小公寓想出租，结果HOA让她排队，因为公约里有限制出租比例的条款，担心租客过多而拉低房价。这女人不服，凭什么我的房子不能我做主？于是就拖欠了三年物业费，1万多美元。HOA也没废话，直接把她的房子拍卖了，价值30多万的房子才卖了20多万。至于谁买走了？你猜，你再猜。

然后就是让警察上门撵人了，这女高管不走，还拿刀威胁了警察，大喊“警察打人了，物业黑社会”，于是就被清空了弹夹。

总之吧，这世上没有完美的制度，或者说再完美的制度，那也是要人来执行的……

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