降容积率、取消保障房！深圳旧改新政落地，核心区项目迎推进

深圳又一备受关注的核心区的旧改项目迎来新进展。

近日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布关于《南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元规划（草案）》的公告。南都湾财社记者对比发现，与2025年释出的早期草案相比，新规划在开发建设用地、容积率及功能配比上均有重大调整。

最值得注意的是，爱榕园旧改中早前规划的4.38万㎡保障性住房指标被全部移除，成为深圳今年3月旧改新政实施后，首个公开取消保障房配建的旧住宅区改造项目。

作为2024年深圳唯一立项的旧住宅区改造项目，爱榕园旧改历经模式转换与规划调整，如今随着新草案的公示，意味着其距离实际拆建阶段又近了一大步。

取消保障房与学校，容积率大降

官方公示草案显示，爱榕园片区城市更新单元位于南山区招商街道后海大道与工业八路交汇处，更新单元用地面积73381.4㎡，拆除用地面积68848.2㎡，开发建设用地面积60435.7㎡（含划入零星用地1914.8㎡）。

规划草案中提到，该项目开发建设用地规划主导功能为居住，规划容积241350㎡，其中住宅227500㎡，商业、办公及旅馆业建筑4000㎡（含母婴室20㎡）；社区级配套设施建筑面积不少于9850㎡，配套清单包含9班幼儿园、社区警务室、社区服务中心、文化活动室等基础公共服务设施；另在移交政府的公园绿地内配建户外活动场地场地面积3760㎡（社区体育活动场地，儿童游戏场地）。

南都湾财社记者注意到，对比2025年前海管理局公示的首轮规划，本次新版规划完成多项核心优化调整。

首先，开发建设用地面积增加，由原先的约4.33万㎡增至约6.04万㎡，原独立划出的保障房用地已并入可开发范围。调整后，项目规划总容积约为24.14万㎡，其中住宅面积为22.75万㎡；其次，开发强度大幅降低，住宅容积率由原先的5.7下调至2.9；再者，公共配套功能调整，原规划的4.38万㎡保障性住房以及一所27班九年一贯制学校的配建要求被取消，原学校用地调整为公园绿地。

这一系列“减法”调整，被市场普遍解读为深圳旧改新政的直接体现。据悉，今年3月正式实施的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》明确，尚未完成最终规划审批的城市更新项目，在符合国家住宅建设规范的前提下，原则上无需配建保障性住房。

由于爱榕园片区旧改首轮规划未完成最终审批，契合新政适用条件，成为全市首个公开享受该政策红利的大型旧住宅区更新项目。业内分析表示，此次政策落地与规划调整，能够有效降低旧改项目开发成本、缓解企业运营压力，破解当前部分城市更新项目因配建成本过高、收益失衡导致的推进停滞难题。

深圳核心区，旧改加速推进

据了解，爱榕园片区建筑建成于上世纪90年代初期，最初是招商局为企业职工建设的福利住房，后经房改转为商品房。随着楼龄渐长，片区建筑设施老化、居住配套标准滞后，整体更新改造需求迫切。

该项目改造路径历经多次优化调整。2020年，南山区招商街道办与招商房地产有限公司签署棚户区升级改造战略合作框架协议，项目初期以棚改模式推进前期摸排、业主意愿征集等基础工作。后续受片区产权结构复杂、棚改实施周期长、推进难度大等因素影响，项目于2024年正式退出棚改推进通道，转型为拆除重建类城市更新项目，并成功纳入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》。

改造模式切换后，项目推进效率大幅提升。2024年11月项目完成正式立项，是当年深圳唯一获批立项的旧住宅区改造项目。2025年5月，项目首轮规划草案便对外公示，仅耗时半年。

而让爱榕园旧改项目持续收获市场高度关注的原因，在于其稀缺的核心区位。从地理位置上来看，爱榕园片区地处蛇口核心成熟居住区，交通路网与公共轨交配套完善，地块紧邻地铁2号线海月站、12号线四海站，在建15号线东滨路站步行可达，轨交可直达南山科技园、后海总部基地、前海深港现代服务业合作区三大产业片区，跨片区通勤便捷。

商业休闲配套方面，步行可达蛇口沃尔玛、花园城购物中心、宝能太古城三大商圈，邻近四海公园，周边聚集招商四海臻邸、招商雍华府等新旧住宅社区，片区居住氛围浓厚，同片区老旧小区二手住宅单价维持5万至7万元/㎡区间，次新住宅雍华府二手挂牌均价约9.5万元/㎡。

值得关注的是，此前深圳拆除重建类旧住区项目，普遍设置较高容积率与硬性保障房配建指标，企业综合开发成本持续走高，大量老旧小区更新项目推进受阻。本次爱榕园旧改通过下调容积率、取消强制配建、增加公共绿地的措施，也为全市其他未完成规划审批的旧改项目提供了参考。

采写：南都·湾财社记者 孙阳