广东
就在今天上午，白云区黄边北路北侧AB2902026地块正式落槌。
经过27轮的博弈，这宗起拍价10.89亿的地块，最终被保利以13.49亿拿下。
楼面价定格在26926元/㎡，溢价率约24%。
从5月挂牌到现在，这宗地一直是白云土拍市场的焦点，前前后后传了五六家房企跟进，最终是保利、越秀、厦门国贸三家房企参与竞抢。
在这个钱紧的年代，房企敢掏出真金白银，尤其是国央企还在场子里举牌，说明大家对这块地的“确定性”，是有共识的。
毕竟，现在的土拍，买的不是梦想，是算盘。
这块地，综合素质的确不错。
首先是自己的各项指标，其总面积两万多平，容积率压在2.5，限高80米。
这种指标放在广州遍地3.0+、4.0+的刚需盘里，简直是一股清流。
2.5的容积率，完全可以做18-25层的小高层，楼间距宽，园林空间足，居住舒适度直接高一个档次。
而且这块地很干净。
北边是金碧雅苑，南边是方圆云山诗意，东边挨着时代玫瑰园。
全是当年白云响当当的标杆盘，入住率极高，城市界面清爽，没有城中村那种乱糟糟的握手楼。
而且都是建成多年的成熟住区，烟火气早就拉满了，生活配套不担心。
你要知道，在广州，很多新区最大的风险在于“画饼”。
配套能不能兑现，学校会不会烂尾，商业能不能活下来，全靠赌。
但黄边不需要赌。
走出地块，走几百米就是2号线黄边站，稍远一点约600米能走到白云大道北站。
双地铁环绕，交通很方便。
此外，周边也有消费的地方，比如一公里内的时光汇里坊，再远点还可以去嘉禾望岗的云门newpark，吃喝逛不愁。
产业方面更扎实，设计之都的写字楼就在眼前，那里扎堆了中交、欧派、广联达这些实打实的龙头企业。
数据是不会骗人的。
整个设计之都片区，年营收已经破了900亿。
这不仅仅是冷冰冰的数字，这是几千个年薪几十万甚至上百万的高薪岗位，是实实在在的购买力。
这些人就在黄边上班，他们看着周边的房价，看着那些楼龄十几年的老房子，可能心里都有换房的冲动。
缺的，只是一个让他们心动的产品。
目前的黄边，二手房市场有点尴尬。
时代玫瑰园、云山诗意这些老牌劲旅，楼龄摆在那，户型设计已经跟不上现在年轻人的审美了。
哪怕地段再好，住进去总觉得差点意思。
一手房那边呢？距离项目最近的中建·白云之星是个巨无霸，但超高层也会有客户犹豫。
这就给今天这块地留出了完美的生存缝隙。
它只要把产品做扎实，把户型做通透，把装修做细腻，就能收割这一波压抑已久的置换需求。
简单预测一下，项目未来的产品可能会在90到135平左右。
这是设计之都白领和中产最舒适的火力覆盖范围。
再小了，对不起这块地的出身；再大了，又容易把客群搞得太窄。
至于价格，不好猜。
剔除掉那几千平必须配建的少儿图书馆和公服设施，算上财务成本、建安成本和精装，开发商的账本其实挺紧的。
不过地块周边的二手，楼龄偏老的大盘，比如云山诗意，最新成交均价大概3.7万/㎡。
△数据来源：贝壳
稍远一点的次新盘新世界云逸，均价去到了5万/㎡。
△数据来源：贝壳
也就是说，这宗地未来如果卖4.5-5万/㎡，和周边次新二手房价格持平，但产品力、社区品质是全新的代际差。
这种品质上的倒挂，就是最大的市场机会。
不过未来和中建・白云之星正面竞争是免不了的，这边胜在地铁更近、配套更成熟，那边赢在社区规模更大、定位更高端。
谁能抢下更多客户，就看产品打磨的功力了。
△中建白云之星效果图
最后说一下，其实这块地的成交，释放了一个很强烈的信号。
广州的土地市场，早就不是那个闭眼买都能赚的时代了。
分化极其严重。有的地块无人问津，有的地块却要抢破头。
黄边这块地，就是那个被挑出来的优等生。
它有产业、有地铁、有成熟的商圈，甚至连未来的山姆会员店都在几公里开外等着它。
对于买房人来说，这也是个提醒。
如果你是自住，在这个板块，与其去赌那些远郊的新区，不如盯着这种核心区的“小而美”。
至少，这里的每一次配套落地，都能实时反馈在你的房价里。
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