北京买房：理清思路，购房建议1914

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人通州博客园小区一套房，买430，现在预估不到300。孩子28年9月上小学。我工作在六道口，孩子爸在工地，不考虑他的位置。想换房到海淀，找个适合孩子上学的同时离自己单位近的小区。一流二类或者二流一类。预算600。

现在换房是否合适？哪个片区甚至更细致点小区更好呢？性价比高。还有通州的房子如果不卖怎么样？未来会有发展吗？现在降得实在太狠了。

A：

1、后年上学，现在换房只能说差不多吧，谈不上多合适。主要因为从今年起是入学人数明显下降的开始，之后一年比一年少，东西海的入学政策都有可能调整。另外学区溢价部分也可能受影响，这两年已经降点儿了。

所以如果准备好资金了就换吧，换完了也就踏实了。如果没准备好的话拖拖也行，反正政策大概率是越来越宽松的，不会吃亏的。

2、学区只能是家长自己定，外人不好建议。不过既然是工作在六道口，那何必不直接买宇宙中心五道口呢？也就是中关村学区的，现在溢价没比其他学区高太多，但中一二的级别是最高的，也就是在差不多同等代价的情况下得到更好的资源。

另外既然是换学区房，那常规建议也是买牛校对口的。毕竟只有好资源才什么时候都稀缺呢，在入学低谷期也比其他学区房支撑大些，或者说是溢价部分的支撑大。

3、具体小区就甭说了，没意义，反正就那几个老小区。多看几套，然后每套房都计算租售比和溢价率，也就是在同等条件下，买溢价最低的。这样不仅是居住的性价比更高，保值的风险也小。

4、性价比的高低是相对的，最高的肯定是大户型豪宅。因为买的起的家庭少，所以被炒出的泡沫通常都低。但您家是买普通学区房，那就只能是稍微辛苦一下了，多看房多算账多比较。

5、通州的不卖就留着呗。博客园的不到300万，那估计是100平左右的两居室。地段儿和小区都中等吧，对口乔庄（玉桥）小学也中等，各项都不太强，很难说有什么发展。

这小区具体的情况我不知道，好久没看了。不过前些日子有个网友问了旁边运河居的，两居室也是不到300万，他的租金是4000。结论是房价在数值上并没有超跌，至少在租售比角度体现不出来，也就是各项都不太占优。

仅供参考。

二

Q:

想听听建议，我儿子本应去年落户北京，但拖到今年才能办完，买房也就错过了**楼盘的两居户型。但好像也不是坏事，因为儿子听别人分析这地段感觉其实挺一般的，十年都未必发展起来，错过了并不可惜。

现在想买二手房，丰台区为主，所以我们想以**小区的户型和建筑质量当样板，请在4号线沿线地铁推荐一下二手房，三居最好。

A：

1、您的意思是错过了较偏地段儿的新房两居，但想用同等价格买好地段儿+同等品质的三居，只不过是二手房而已。

2、这怎么说呢，理论上当然有可能，但现实中基本买不到。

这主要就是地段儿的价值差距较大，以各板块内最老最破的老破小单价作为基数的话，那狼垡这边才2万左右吧，而4号线西红门这边就得3万了，丰台地铁沿线更是得接近4万了，和狼垡的差了2万左右差距呢。既然是地段儿价格差距挺大，怎么用两居的钱买三居啊？而且还得是同等品质。

3、这还是用价格最低的老小区比较的，如果是品质不错的次新房，那丰台的价格就更高了，6/7万都算正常，已经明显超过**楼盘的5万多。所以您的这方案只能说理论上有可能，现实中基本买不到

4、总之再调整一下预期吧。在我看来既然错过了较弱地段儿的楼盘其实是好事儿，运气不错，但运气这东西是没谱儿的，可遇而不可求，非得强求必须捡漏儿，那就难了呗。

仅供参考。

三

Q:

我家是我老公和孩子京户，我目前非京，请问如果以我的名字买房的话，他们俩的户口能迁到房子里吗？如果可以，我想买丰台燕西华府的两居室，现在200万左右，请问从人大附中丰台分校的学区角度是否合适？

A：

1、可以。或者说如果想单独迁孩子的不可以，因为未成年人除非是特殊情况，否则不能单独成为户主而迁户。但如果是父亲带孩子就可以了，父亲为户主，孩子随迁到母亲的房子里，至于母亲没有京户也没问题，反正和父亲是配偶关系。

2、不过多说一句，这么做有很大的意义吗？夫妻关系存续期间购房，那就是夫妻共有财产啊，用谁的名字其实无所谓的。所以常规建议是，婚内购房与其纠结用谁的名字，不如直接商定两人的房产份额，写在房本上不就得了。

另外还有个夫妻投靠落户的问题。如果是先离婚，然后买房后再复婚，房子可以肯定是妻子的，但这结婚年限是否可以合并预算，那就看到时候的政策了。所以一般不建议这么做，有一定的政策风险。

3、燕西华府不算学区房。因为这里虽然是人大附丰台的学区，当年开发销售时也是人大附当作的卖点，但到目前为止学校的成绩不算太强吧，所以不算普遍意义上的学区房。但这对应的就是房价中没有溢价，居住的性价比正常，自住角度挺合适的。

学区角度也不能算差吧，毕竟是人大附系统内的，理论上多了一条通向本校的渠道。所以这就看孩子的天赋吧，适合天牛娃。

4、简单就是这情况，房子落户应该没问题，但这房子不算学区房。

仅供参考。

四

Q:

百子湾广华新城能买吗？清华附中分校的排名怎样？网上搜不到具体的情况，请详细介绍一下。

A：

1、广华新城能买吗？这先得问问能卖吗？我印象中好像是都不能上市交易呢，但也不是不能买，只是这种交易不受法律保护而已。

另外这里有三种产权，一是部委的福利房，到目前为止不让交易，以后怎么个政策不知道。二是燕化二厂的安置房，三是当地的回迁房，理论上都应该能交易，但什么时候允许不知道。

所以如果是非得买的话，最好也是买安置房和回迁房，能合规交易的可能性大，或者是等待的周期短一些，至于央产福利房的谁也说不好，指不定等几年呢？但我这也只是个猜测，最好不买不受法律保护的房产，免的惹麻烦。

2、清朝广华的排名，应该在朝阳区算中上吧，放到北京或是东西海算中等。反正到目前为止在朝阳区不算头部校，在清华附系统内应该也排名不太靠前。

另外就因为这里的房子不能交易，所以没有市场价，也就无法计算房价中是否有溢价。我认为是没有，但没有数据支持，看您自己的判断了。其他的详细介绍我做不到，对这里实在不熟。

仅供参考。

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