北京
来源：申万宏源固收研究
【申万固收】黄伟平 杨雪芳 曹璇
摘要
宝湾物流REIT、安博仓储REIT纳入中证REITs指数。本周外围市场波动继续加大，周一到周四，受赎回压力影响，股债市场表现均偏弱。对于REITs市场而言，流动性同样偏紧，需求端增量利好有限，且四单商业不动产REITs将于下周四（2026/6/18）上市，进一步加重了市场对REITs供给冲击的担忧，REITs整体回调幅度较大。中证REITs指数成份调整结果已出炉，调整后的成份券共51只，总市值规模占已上市REITs的比重为75%，流通市值规模占比79%。本次调整中，中金中国绿发消费REIT、建信中关村产业园REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT（过去一年日均成交金额不足500万元）被剔除，预纳入华泰宝湾物流REIT、华夏安博仓储REIT，这两只REITs周五均大涨逾2%。4月20日以来，REITs指数成份券整体表现较非成份券更为抗跌，市场对成份券的配置偏好和交易行为特征明显，本轮压力缓和后，部分基本面扎实、流动性更好的成份券可择机布局。
一级市场：截至2026/6/12，2026年以来已成功发行8单（4月发行3单，5月发行5单）；发行规模297.8亿元，同比增长139.3%。本周共6单首发REITs取得新进展：招商蛇口商业REIT已申报；中信建投广州发展清洁能源REIT已受理，底层资产为山东菏泽东明县三个陆上风力发电项目，总装机规模25万千瓦；华泰三峡新能源REIT注册生效，拟发行规模37.66亿元，将于2026/6/22询价、6/29正式发行；华夏蜀道集团高速REIT、长城华能煤电REIT、华夏华润电力煤电REIT已问询。当前审批流程中REITs：(1)首发：已申报44只，已问询并反馈13只，通过审核6只，注册生效待上市6只。(2)扩募：已申报1只，已问询并反馈0只，通过审核0只。
行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于983.81点，跌幅1.89%，跑输沪深300 1.07个百分点、跑输中证红利1.29个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅2.58%，跑输沪深300 5.76个百分点、跑输中证红利5.22个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌2.24%，特许经营权类REITs下跌1.51%。分资产类型来看，交通（-1.29%）、保障房（-1.51%）、环保水务（-1.63%）、消费（-1.68%）板块表现占优。分个券来看，本周共6只上涨、76只下跌，其中，招商高速公路REIT（+2.85%）、工银蒙能清洁能源REIT（+1.30%）、华安张江产业园REIT（+0.31%）位列前三，创金合信首农REIT（-6.80%）、浙商沪杭甬REIT（-6.38%）、中金重庆两江REIT（-6.36%）位列末三。
流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.27%，较上周-2.62/-2.76BP，周内成交量4.11/1.02亿份，周环比+9.38%/+6.69%。数据中心板块活跃度最高。
估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.51%/5.48%，交通（6.58%）、仓储物流（6.54%）、园区（6.15%）板块位列前三。
- 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。
正文
1. 一级市场：共6单首发REITs取得新进展
2. 二级市场：指数大幅调整
2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅1.89%
2.2 流动性：换手率下降
2.3 估值：环保水务板块估值较高
3. 本周要闻和重要公告
4. 风险提示
（1）底层资产基本面不及预期；
（2）公募REITs相关支持政策变动风险；
（3）市场价格波动风险。
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