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长安区玖瑞府：石家庄城市更新中的新住宅标杆

一、项目位置

项目位于和平路谈固大街东北角

二、区域板块

通过图片可知:玖瑞府北侧商业，东北侧是商业，

区域价值解析就是周边可以通过5个纬度解析包括：学校、交通、公园、医疗、商业等

1.学校：规划配建幼儿园，附近有翟营大街小学、81中跃进校区一流学府为邻

2.交通：平东路是东到藁城西到鹿泉，市政主干路，附近复兴大街更是南北通的市政路， 毗邻地铁一号线、地铁五号线（建设中）速达全城

3.公园：定位改善楼盘，公园基本属于标配，纵观石家庄改善楼盘附近均有公园，有石钢主题公园、拾光智慧体育公园、紫晶公园等生态公园环绕

4.医疗：市第四医院、省中医院、市中医院东院三大医疗机构

5.商业：长安万达广场、先天下商圈、石美集城市微度假中心等

三、项目规划

1.占地约82亩（54915.649平方米）

2.容积率2.0，

3.建筑密度20%，

4.绿地率35%，

5.规划13栋住宅，包括2栋10层类洋房和11栋13-17层小高层，另设1栋商业楼和3栋配套楼。

6.小区配建会所和1600平米下沉庭院。

7.面积114、128、139、150

8.建筑类型10-17层洋房+小高层

9.石材+铝板+全屋四玻

10.交房时间 2028年8月31日

11.交房标准毛坯交房

12.车位配比1：1.25

相关户型图如下

通过户型图右下角可知

3号楼 5号楼6号楼114平

8号楼楼头属于150平

2号楼7号楼12号楼127平128平

8号楼中户11号楼13号楼10号楼15号中户139平

四、开发商
石家庄凯琦地产。深耕石家庄十多年，上一个作品“天瑞府”，（二环内天瑞府新房不降价的楼盘之一，说明开发商有实力，对的起业主）实现了提前增配交付、带证交付，现已成为区域内的品质人居标杆。

五、优缺点分析

在犹豫要不要写，不写吧感觉良心过不去，说了吧有感觉对不住开发商，现在市场开发商也不容易，经过思想斗争，决定写几条

1.临和平路，临谈固大街，后面临商业偶尔举行演唱会，会有噪音影响，但是开发商四层玻璃，整个石家庄四层的楼盘屈指可数。肯定降低噪音，但是春夏秋冬开窗应该会听到，所以对声音敏感不合适，对声音不太敏感可以考虑，到时候自己可以按照中央空调新风系统，减少开窗需求

2.平米114平128平139平150平，目前没有价格，按照隔壁楼楼盘，大概上车门槛大概180至300万左右，上车门槛略高

3.竞品多，例如东方玺，天正，保利裕华天郡等，客户选择性多，项目自身配建竞争，最后拼的可能就是价格

4.小高层2梯两户，层高3.15米，新规产品，赠送平米多，得房率高，

5.户型设计，全部四叶草户型，四个卧室互不打扰，客厅从4米到5.8米虽然没有天瑞府大宽厅，但是在新规产品客厅还算可以，114平南向次卧略小，128平样板间，感觉南向次卧床有点小，139平户型方正，各个空间充足，而且楼栋分布在中间或者北侧，我个人觉得139平户型挺好的，150平户型客厅卧室空间更大，但是户型占比比较少。主卧门朝向北侧开和北侧次卧门对门，通风效率提高

6.配建会所和下沉式庭院，别人家有的他全有，例如健身房，会客区域，游泳，业主食堂等，也是为业主提供便捷，至于这些配建需要交付后才能兑现，但是这些有可能收费，因为需要运维成本，

7.石钢片区内，新房200左右上车门槛，生源更纯粹

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