湖南
小区地面停车位紧张，地下停车位却大部分空置，业主的车开不进去。岳阳一小区开发商手握小区273个地下停车位，却只卖不租，小区业委会将其起诉到法院，要求其开放停车位租售。近日，岳阳临湘法院通报了该案，法院驳回了业委会的诉讼请求。
地下车位“只售不租”，业委会起诉开发商
2014年，某开发商以出让方式取得建设用地使用权，开发建设案涉小区项目，后经相关部门批准异地建设人防工程。
2022年3月，该小区整体竣工验收并完成交付，小区建成地下停车位273个，合计售出约40个。2023年，该小区成立业主委员会。
因小区共有业主一千余户，地面车位仅一百余个，停车难问题突出。2025年3月，小区业主委员会以开发商对地下车位采取“只售不租”模式，致使绝大部分地下车位处于空置状态，侵犯了全体业主对车位的使用权为由，诉至法院，请求判令开发商停止地下车位“只售不租”侵权违法行为，协助业委会开放停车位的租售。
法院认定：案涉地下停车位归开发商所有
法院审理认为，本案中开发商与全体业主所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，建筑区划内，地下停车位、车库的所有权归属开发商。
案涉车位属于建筑规划用于停车的车位，双方已约定地下车位的所有权归属于开发商。其次，案涉车位的建设成本已由开发商独自承担，未列入全体业主的公摊面积，从成本与收益的角度分析，该车位应属开发商所有。再次，案涉小区已申请异地建设人防工程，并获人防办同意，开发商缴纳了异地建设费，案涉车位并非人防工程，因此开发商拥有完全的所有权，有权自行处置。
综上，根据现有证据，足以认定案涉车位的所有权归属于开发商，而非全体业主。
民法典规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。根据相关司法解释，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合前述有关“应当优先满足业主的需要”的规定。因此，开发商对归属于自己名下的车位既可以选择以出租的方式处理，也可以选择附赠、出卖的方式处理，只要是优先满足小区业主需求，并不违反法律规定。
综上，法院认为业委会请求确认开发商对车位“只售不租”的行为违法、构成侵权，缺乏事实和法律依据，法院判决驳回业委会的诉讼请求。业委会不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官说法：车位归属先看合同约定
法官介绍，小区地下停车位的归属，关键看约定和建设成本。如果购房合同里明确约定“地下车位归业主共有”，或者车位的建设成本分摊到了业主房款里，那车位可能归全体业主；如果开发商没有异地建设人防工程，而是用地下车位充当人防设施，情况更特殊——人防车位的所有权归国家，开发商只有“使用权”，通常只能租，不能卖，而且租期不能超过20年。本案中，开发商既异地建了人防工程，又和业主约定了车位归属，未由业主分摊成本，所以车位才归开发商。
法官建议，如果遇到车位纠纷，业主首先应查阅自己的购房合同、补充协议，看里面有没有明确“地下车位归属”“能否出租”的条款。
第二步则由业委会牵头协商，比如提出“优先向业主出租空置车位”“合理定价租金”等诉求，尽量通过协商解决，避免矛盾激化。
第三步则是收集证据维权。如果发现开发商存在把公摊里的车位拿来卖等侵占业主共有车位的情况，或是把人防车位当成产权车位卖等违规出售行为，可以收集合同、公摊面积表、人防工程证明等证据，通过法律途径维护业主共同权益。
全媒体记者 虢灿 通讯员 马皓韬
编辑丨胡元媛
一审丨胡元媛
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三审丨袁隽永
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