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如果有一套房子，海淀、西四环、1.3 容积率、3-5 层纯洋房、得房率 85%、带开敞阳台——你心动不心动？

如果我再告诉你，这套房子头顶正对着西郊机场的跑道，每天飞机从你脑门上呼啸而过，北侧还有条给机场送油的京门铁路时不时轰隆隆一趟——你还心动吗？

这就是保利熙瑞，一个让你在“我靠真香”和“我靠算了”之间反复横跳的项目。

一、海淀的“名”，半壁店的“实”

先给不熟悉北京的朋友科普一下：海淀这两个字在北京楼市里，基本等于“顶配”的代名词。产业（互联网大厂）、教育（海淀六小强）、购买力（年薪百万的程序员），要啥有啥。

保利熙瑞就在海淀，西四环外，半壁店，田村街道管辖。

听起来挺美是吧？但如果你真去半壁店走一圈，可能会产生一种时空错乱的感觉——这真的是那个宇宙中心海淀吗？

周边是啥样呢？六七十年代的老社区，狭窄的道路，传统的村落形态。抬头看，头顶是西郊机场的航道，飞机一架接一架；低头看，脚下是京门铁路的铁轨，虽然现在跑得少（每月 1-2 次），但它还在那儿，负责给机场送航油。

用一句话形容：海淀的壳，半壁店的瓤。

壳值钱，但瓤嘛……需要时间改造，而且这个时间可能比你想象的久。

二、拿地回顾：7.84 万楼面价的底气

去年 5 月 20 日，保利+建工联合体 45.45 亿拿下这块地，楼面价 7.84 万/㎡，溢价率 11.95%。

为啥这么贵？因为容积率低——0003 地块 1.3，0004 地块 1.6。在北京西四环，这种容积率基本属于“稀有物种”，跟熊猫一个级别。

拿地之后，建工逐渐淡出，把股权质押给了保利。现在项目由保利主导推进。说实话，这块地确实需要保利这样的央企来啃——区位争议大、成本高、开发难度不小。

10 个月才出案名，在北京新房普遍“拿地即开工”的快周转节奏里，确实算慢的。但慢有慢的道理：有些地，需要时间消化。

三、产品基本面：低密是真的低密

先上硬参数：

• 14 栋住宅，3-5 层纯洋房
• 总户数：约 330 套
• 容积率：1.0-1.43（不同地块略有差异）
• 主力户型：165㎡-275㎡
• 均价：12.46 万/㎡（预售证）
• 总价：2000 万-4000 万

低密，是项目最大的杀手锏。海淀核心区，3-5 层的洋房社区，确实稀缺到没朋友。

户型方面，四居占比 96.81%，面积 136-239㎡，还有少量 270㎡复式。据说 165㎡和 240㎡户型南向客厅带了开敞阳台，进深约 1 米——这可能是近年来海淀第一个真正意义上的开敞阳台。

得房率约 85%，大面宽、四叶草布局、多套房，都是现在高端住宅的“卷王”配置。

装修标准 4000-4500 元/㎡，这应该说不上是豪宅的标准。

海淀内城的低密洋房一直稀缺，尤其是西四环畔，能做到纯洋房、无高低配的项目并不多。保利熙瑞（备案名：瑞璟佳苑）落子海淀半壁店，由保利发展操盘，主打纯洋房社区、全系四居产品，面向改善家庭，目前已取证在售。

一、项目基础信息

位置：海淀区田村路街道半壁店，地处西四环与西五环之间，属于海淀内城核心板块

开发主体：保利发展（央企）

产品规划：14栋3-5层纯洋房，无高低配设计，无保障房配建

核心参数：容积率约1.43，绿化率约30%，建筑限高约15.89米

总户数：约323户，全部为四居户型，居住群体较为统一

价格参考：均价约12.46万元/㎡，总价约1500万起（对应136㎡四居户型）

装修标准：精装交付，外立面采用石材与铝板材质

项目状态：已取证（即将开盘）

三、区位与配套：海淀成熟生活圈，出行购物便捷

交通配套

地铁：距离6号线五路居站约800米，距离田村站约1公里，可便捷前往中关村、金融街、国贸等区域

自驾：周边有西四环、阜石路、玉泉路等城市主干道，可快速衔接全城路网

商业配套

步行约1公里可到达京粮广场、田村生活广场，满足日常购物、餐饮需求；距离五棵松华熙、金源购物中心等商圈约3公里，可覆盖更多消费场景

医疗配套

周边有解放军总医院（301医院）、航天中心医院等优质医疗资源，方便日常就医

生态配套

临近永建体育公园，周边有永引渠滨河景观带（规划中），日常休闲、散步较为便利，宜居氛围良好

项目介绍
北京海淀半壁店项目保利熙瑞项目介绍 开发商‌：由‌保利发展控股‌（央企）独立操盘，打造“瑞系”高端住宅产品线‌北京首作‌，代表央企在内城改善市场的极致追求。 ‌产品定位‌：北京内城十年一遇的‌纯低密洋房旗舰项目‌，容积率仅‌1.43‌，14栋3–5层洋房，无高层、无配建，土地稀缺，买一套少一套。 ‌户型体系‌：全盘‌330余套房源均为四居室‌，面积段136–277㎡，主力为165㎡、208㎡，无小户型干扰，纯粹改善型社区。 ‌空间创新‌：LDKB一体化设计‌，打破空间壁垒；南向不计产权开敞阳台‌（进深0.5–1米），北京改善盘罕见；层高3.2米‌，部分户型‌得房率高达94%‌，165㎡实得媲美180㎡常规产品。 ‌建筑风格‌：‌石材+铝板“金属中式”立面‌，线条沉稳、肌理细腻，呼应钓鱼台国宾区文脉，低调尊贵。 ‌圈层配套‌：配建‌国宾级会客厅‌，以十大国礼艺术展、仪仗礼遇定义高端圈层仪式感；200㎡以上户型标配‌独立家政间+西厨岛台‌，满足三代同堂生活动线。 ‌区位资源‌：地处‌海淀西四环半壁店板块‌，距西四环仅650米，属“内城国宾区”核心；步行12min达地铁6号线‌田村站‌，规划12号线四季青站约1.8公里；3公里内覆盖‌301医院、人大附小亮甲店分校、华熙LIVE、世纪金源‌等顶级资源。

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• 在周边界面老旧的现实下，保利熙瑞选择用极致产品力突围。1.0的超低容积率搭配96.81%的四房占比，创造了北京市场的罕见面貌。182套136-239㎡四房户型精准锁定二胎家庭与多代同居需求，其中：
• 139㎡采用LDK一体化设计强化家庭互动
• 166㎡主卧配备独立卫浴保障私密
• 230㎡双主卧套房满足多代共居
• 6套270㎡+复式产品则成为稀缺藏品

4000-4500元/㎡的全装修标准，配合定慧寺、田村文化广场等2公里内的文化休闲配套，共同构成项目的生活品质保障。这种"用产品补地段"的策略，正在重新定义北京豪宅的价值评估体系。

区位介绍
北京海淀半壁店项目保利熙瑞区位介绍 核心区位‌：位于‌海淀区田村路街道半壁店板块‌，地处‌西四环与西五环之间‌，距西四环主路仅约‌650米‌，属北京内城稀缺的“‌内城国宾区‌”核心腹地。 ‌地脉价值‌：坐落于‌钓鱼台国宾区生活轴线上游‌，毗邻国家部委、军队大院、科研院所，政务与科教资源高度集聚。 ‌交通通达‌：步行约‌12min（983米）‌达地铁‌6号线田村站‌；步行约‌14min（1073米）‌达‌五路居站‌；规划中‌12号线四季青站‌约‌1.8公里‌，未来实现双轨交汇，无缝换乘1号线、10号线；自驾经西四环、阜石路、玉泉路，‌15min达中关村，25min达金融街，30min覆盖国贸‌。 ‌配套闭环‌：对口‌人大附小亮甲店分校‌，属海淀八里庄学区，周边名校环伺；3公里内覆盖‌301医院、航天中心医院、武警总医院‌等三甲资源；3公里内汇聚‌京粮广场、五棵松华熙LIVE、世纪金源、翠微百货‌，生活所需一步到位； ‌生态基底‌：虽不直接毗邻颐和园或玉泉山，但处于“‌三山五园‌”文化辐射区，项目北侧邻近‌永定河引水渠‌，周边有定慧寺、田村文化广场等城市绿肺。

位置玄学，贵气拉满 这个盘叫保利熙瑞，位置绝了！就在钓鱼台国宾馆西边，官方说法叫“内城国宾区”。 周围全是部委大院、国家级研究所，气场真的太不一样了。感觉住在这里，邻居可能就是“西贵”本贵。和现在那些主打科技新贵的豪宅，客群完全不一样！
产品力，细节疯狂！ 低密到不像话：整个小区只有3-5层，像住在花园里。据说这是四环边20年来容积率最低的新盘！ 首创地下园林：这是我见过最震撼的！ 两个地块的地下是连通的超大园林和会所，刮风下雨沙尘暴，都能从地下花园回家，实用和格调都兼顾了。

项目信息

要知道，海淀以前是没有阳台的，而保利熙瑞几乎户户配备南向开敞阳台，进深据说在0.5-0.6米，加上北侧设备阳台的赠送，建面约140-277㎡全系四居产品基础得房率高达91%-95%。

保利熙瑞的建设用地面积4.06万㎡，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，其中东区6栋、西区8栋，总计约323套房源，层高3.05-3.3米。

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学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

开发商：保利发展（央企）+北京建工（国企），保利操盘
位置：海淀区田村路街道半壁店，田村路与永定路交叉口北侧；距西四环约1.2km，距6号线五路居站约800m、田村站约1km
占地：约4.06万㎡；地上建面约5.8万㎡；总建面约10.15万㎡
容积率：1.3/1.6（海淀内城罕见低密）
绿化率：30%；限高18米（实际最高15.89米）
梯户比:一梯一户，一梯两户

楼栋：14栋3-5层纯洋房，无高低配，正南正北排布
总户数：323户（全系四居，圈层纯粹）
产权：70年住宅；精装交付
层高：室内3.05-3.3米；楼栋3-5层
得房率：91%-95%
车位配比：1:1.2
物业：保利物业；物业费9.95元/㎡/月
交房：预计2027年
价格：备案均价约12.6万/㎡；单价11.01-14.76万/㎡；总价1500万起，主力1600-3500万

户型介绍

户型图出街。所有人都注意到了同一个细节：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台。

在海淀，这简直是“破冰”之举。此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。

来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

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208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。

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