曹德旺预言已成真？中国二三十层电梯房，未来或面临一个结果？

前段时间香港大埔宏福苑的高层大火，刷遍了不少人的社交圈。冲天火光的画面传出来，好多住二三十层电梯房的朋友，看完直接后背发凉。不少人当天就联系了中介，说自己的高层房源能不能赶紧挂出去，就想换套低层住。其实早在多年前，曹德旺就提醒过买房人，这类高层未来大概率会遭遇卖不掉租不出的尴尬，当时没人当回事，现在越来越多的人开始认同这个说法。

现在打开二手房挂牌网站看看，曾经被炒到天价的高层，一挂就是大半年没人问，业主降了又降，问津的人都没几个。2025年10月百城二手住宅均价为每平方米13268元，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，跌幅比上月还略有扩大。这不是单个城市的特例，是一百座城市同步出现的调整。

贝壳研究院2025年11月最新数据更能说明问题，全国重点城市二手房挂牌量已经突破50万套，比2024年同期激增了两倍。四大一线城市的挂牌量全都创了历史新高，上海突破25万套，北京突破20万套。挂牌速度远远跑赢成交速度，市场上的房子越积越多，卖房的等待周期越拉越长。

过去大家买房都认高楼层，觉得越高视野越好，开发商也乐意把顶层做成豪宅卖溢价。现在风向彻底转了，2025年上半年6层以下低层住宅的成交占比，第一次超过了18层以上的高层住宅。越来越多人主动避开高楼层，就爱低密度低楼层的房子，洋房步梯房低层电梯房，反倒成了大家抢着要的香饽饽。

这种选择变化，其实都是普通人家过日子算出来的朴素账。住三十多层高，早晚高峰上下班要排队等电梯，赶上电梯检修，得多绕半小时才能出门。家里有老人腿脚不便，外出散步都成了奢望，再算公摊，高层公摊动辄25%甚至30%，花买一百平的钱，实际到手能住的也就七十多平。

买房时吹的高大上光环，落到柴米油盐的日常里，全变成了实打实的不便利。有位之前住28层的女业主分享过自己的经历，怀孕的时候赶着去产检，偏偏电梯坏了，只能抱着肚子从28楼一步步挪下去，到一楼腿都软了。后来她家隔壁单元发生火灾，从15层烧到22层又往下蔓延，她当场下定决心卖房，置换了一套二楼的房子，这样的事现在越来越常见。

比起挂牌价下跌带来的影响，遍布全国的老旧电梯才是高层住宅最棘手的问题。很多人都没意识到，电梯也是有使用年限的，不是能用一辈子。国家市场监管总局2025年5月发布的数据显示，截至2024年底，全国电梯总量达1153.24万台，其中使用15年以上的老旧电梯就有90万台，2025年一季度，使用20年以上的电梯已经达到29.62万台。这些老旧电梯，牵着千万家庭每天的出行安全。

更换电梯可不是换台冰箱那么简单，一部电梯更新费用就要35万到40万元。按高层建筑50年的设计寿命算，中间总共要更换两到三次电梯，一栋三十层配六部电梯的住宅楼，光电梯更新费用就要上百万。这笔钱最终要业主分摊，矛盾立马就出来，一楼住户觉得自己很少用电梯，凭什么掏钱，顶楼住户急得团团转，钱也凑不齐。

火灾隐患更是让人挂心，国内消防云梯最高也就只能救援到24层左右，再往上发生火灾，基本只能靠住户自救。2024年前八个月，全国高层建筑火灾就有3.6万起，已经超过了2023年全年的总和。香港宏福苑的大火，只不过是把这个被忽视了很久的隐患，残忍摆到了台面上。

近年这类高层住宅安全事故越来越多，2025年2月昆明某小区发生电梯冲顶，造成一名业主当场身亡。同年8月长沙北辰三角洲小区，一块外墙脱落的水泥块砸中一名20岁女孩，女孩不幸身亡。每一起事故背后，都是一个破碎的家庭，本该安稳过日子的人，因为住宅本身的安全隐患遭遇不测，这种痛什么赔偿都补不回来。

清华大学建筑学院教授尹稚说过的一番话，值得所有买房人深思，别看住宅产权是70年，实际有效寿命只有30年甚至更短，早年的住宅建造标准更低。说白了，很多二三十年前盖的高层电梯房，可能熬不到产权到期，就要面临大修改造甚至拆除的问题。楼层越高，老化带来的连锁反应越严重，低层出问题加固改造相对容易，高层设备老化结构疲劳，维护成本是几何级数上涨。

再加上居高不下的物业费电梯费和维修基金，曾经被当成优质资产的高层老房，慢慢就变成了甩不掉的沉重负担。那些房龄超过二十年、地段又偏的高层小区，现在就是二手房市场里最难脱手的一批。面对高层住宅的这个问题，国家并没有不管，早就出台实打实的政策和资金来解决。

老旧电梯更新已经有国补政策落地，现在老旧小区电梯更新改造纳入了超长期特别国债支持范围，重点支持使用15年以上的老旧电梯，一部电梯定额补贴15万元。2025年开年以来，全国已经开工更新了3.6万台国补支持的电梯。技术也在升级，2025年新国标要求更新的电梯必须配AI故障预警，新材料应用让维保周期延长了40%，运行成本也更低。

老旧小区改造也在加速推进，截至2025年10月，全国已经累计加装电梯12.9万部，覆盖超过5.6万个小区。这些数字背后，是无数老人不用再爬楼的轻松，也是政府推动住宅更宜居的实际行动。更关键的信号来自顶层设计，2025年7月中央城市工作会议明确提到，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。

这意味着未来不会再有大批超高层住宅集中出现，城市建设的方向已经从摊大饼盖高楼，转向补短板提品质。保障房体系也在给楼市分流刚需，2025年全国保障房开工量同比提升22%，一线城市保障房覆盖的刚需人群占比已经达到35%。现在年轻人也不再被必须买房的观念绑架，租房住也能过得有尊严，这种观念转变本身就是进步。

现在楼市整体也在止跌回稳，2024年四季度新建商品房的销售面积和销售额已经实现正增长，2025年以来也保持着回稳的积极势头。经过几年的调整，市场慢慢找回了自己的节奏，真正有居住价值的好房子，依然受到刚需家庭的欢迎。曹德旺的这个提醒，与其说是给高层住宅判了死刑，不如说是给所有买房人提了个醒。

房子终究是用来住的，不是用来炒的。地段好物业靠谱，采光通风都过关的高层住宅，照样有市场价值。位置偏远配套缺失没人维护的老旧高层，确实要早做打算。未来几年中国房地产会走向更精细化品质化的发展，不管市场怎么变，一家人住得舒心安心，才是最要紧的。

参考资料：人民日报 中央城市工作会议解读