河南
你敢信吗？十二年前房产行情疯涨，所有人都挤破头囤房的时候，有个和房地产不沾边的企业家站出来说，房子就是砖头水泥，多余的赶紧卖，没多少投资价值。当时这话被当成疯言疯语，没人当真，结果多年过去楼市降温泡沫退了，大家才发现他说的全应验了。到2026年，房地产还真的要迎来五个大变化，咱们一块捋捋。
今年头四个月，全国房地产开发投资还没到2.4万亿元，比去年下降了13.7％，新建商品房的销售面积也一直在持续下滑。不管是开发楼盘的开发商，还是打算买房的普通人，对楼市的热情都早不如从前了。
过去房价飞涨的时候，开发商靠着期房预售、不断加高杠杆疯狂囤地，赚得盆满钵满。三条红线政策、新房限价政策出台之后，天价房产成了过去式，原来的盈利逻辑直接被打破，盲目扩张的开发商大多陷在流动性危机里，债务压力越来越大。为了防止资金链断裂，现在开发商都不敢随便开工新项目，都优先把手头建好的现房卖出去。
烂尾楼的新闻这些年看得太多了，大伙对预售期房的信任早就跌没了。多少人攒了十几年才凑齐首付，结果等到交房的时候等来开发商跑路，一边要还贷款一边对着没完工的烂尾楼哭，想想都难受。所以哪怕现在推了所见即所得的现房销售政策，很多人心态偏保守，宁可买二手房，也不想折腾期房。
现在房子的投资属性早就被削得差不多了，买房早就不是稳赚不赔的买卖，大部分人买房只是为了满足刚需，很少有人再去多买几套囤着。多买一套就多背一份贷款，对普通家庭来说，这个压力真的不是小事。房地产泡沫被戳破本来就是行业发展的必经之路，虽然现在行业有点阵痛，但长远来看反而能走得更健康。
全国人大代表在两会上提过，要加强老旧高层民用建筑公共消防设施的维护管理和迭代更新。早先大家住惯了平房，都觉得住越高越气派，挤破头想买高楼层，可实际上楼层越高，安全隐患就越多，真出点火灾之类的事，救援真的很麻烦。咱们国内现在消防云梯的作业高度大多在50米左右，算下来楼层超过13层，救援难度就会翻好几倍，这也是国家推行住宅限高令的原因之一。
现在新建的高层住宅已经限制了楼层，可那些早建好的老旧高层，问题还是一大堆。除了消防安全隐患，用了几十年的电梯、外墙、管道这些基础设施，都在一年年老化。把这些设施全部更换成本太高，修缮起来也不是一笔小钱，哪怕修缮完成后续也没多少利润空间，物业公司根本不愿意接这种项目。
现在打算买房的人，基本都不会碰老旧高层住宅，反而是小高层和洋房，成了市场上的香饽饽。早先房子还是保值硬通货的时候，买房之后的房贷、物业费、税费还有维修费，都算成投资成本的一部分，大家也不觉得有啥压力。现在房子的投资价值掉了一大截，增值空间越来越小，拿着多套房子不仅赚不到钱，还得不停往里搭钱。
不少人在房价最高的时候交了首付买了房，现在房价跌了，还得按着当年的高价继续还贷款，再加上每年要交的物业费，这笔开支真的不小。手里有闲置房的，能出手卖掉还算挽回一点损失，要是卖不出去，就只能一直还贷交钱，现在房产持有成本上升，已经是不争的事实。
2025年末全国人口总量比上一年减少了339万人，这已经是我国连续第四年人口负增长了。人口负增长主要两个原因，一个是老龄化加剧，一个是出生率一直偏低。不管是现在还是未来，主力购房群体的规模只会越来越小，整体的购房需求自然也就跟着往下降。
现在社会观念变了，很多年轻人不愿意刚进入社会就被几十年房贷捆住，也不觉得买房是人生必须完成的KPI。相当一部分年轻人，更倾向于长期租房住，过得比背着房贷轻松自在太多。
2025年的中央经济工作会议提出，2026年房地产要走控增量、去库存、优供给的路线，还鼓励收购存量商品房，重点用作保障性住房。前面四个变化都是房地产行业现在遇到的问题和困境，这第五个变化就是政策层面出来优化调整，解决现存问题的。控增量说的就是现在存量房占主导的背景下，住房供给明显过剩的城市，要控制新增房地产用地的供应。
存量商品房除了继续对外销售，也会通过政府收购等方式转化成保障性住房，这就是去库存。优供给则是要推动建设高品质的好房子，提高居民的住房品质，匹配大家真实的住房需求。这三步环环相扣缺一个都不行，对现在有点低迷的房地产市场来说，既能提振行业发展信心，也能给市场托底，推着房地产行业进入新的发展阶段。
现在回头看曹德旺当年的话，会发现他能说对，核心就是看透了房子的本质本来就是用来住的。等所有人都慢慢接受这个本质，房地产也就真的快回到它该在的位置了。
参考资料：新华社 2025年中央经济工作会议报道
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