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懋源騴橒臺户型深度拆解——全景舱、钻石厨房、18米面宽

懋源东三环的松榆里项目，5月11日终于官宣案名了——懋源·騴橒臺。

说实话，看到这个名字的时候，我就知道又是熟悉的懋源味道。案名用生僻字这事儿，懋源也不是第一次干了。有人说这是开发商在用案名过滤客户，我倒觉得真的是没啥意义，有钱没钱都是老百姓，整这个费劲的名字以后说自己住哪儿都拗口。还有哪些弄繁体字的，都拉出来打板子，你们是真的不知道未来订外卖，发定位，写收货地址的时候还要打繁体字多费劲。

这个盘从去年拿地开始就一直吊着市场的胃口。地块成交于去年11月，166轮竞拍、溢价率超18%、楼面价6.21万/㎡，苦了快一年没地的懋源，终于在东三环松榆里补了仓。

2月底规划方案公示，3月举行开工仪式，五一期间官号连发三条宣传片为案名预热，5月11日案名官宣，5月13日深夜正式放出户型图。

所以拖了这么久，出来的东西到底对得起这份等待吗？

01

基础信息：499套纯改善，户均约161平

先看硬指标。

【位置】朝阳区潘家园街道，紧邻地铁14号线北工大西门站

【总户数】499套

【户型面积】134㎡、157㎡、178㎡、217㎡（楼王隐藏款）、234㎡

【容积率】2.8

【楼栋】13栋住宅楼，包含6-21层洋房及高层

【户均建面】约160㎡

【地下车位】570辆，全部地下，人车分流

从这组数据就能看出来，懋源这次做的不是刚改、不是改善入门，而是纯改善甚至顶级终改。134㎡起步意味着什么？意味着总价门槛就在1500万左右，楼王突破4000万。

但问题也来了：160-220这个段位，周边竞品太多了。紫京、璞樾、万吉、太阳宫差不多都是这个面积段，紫京宸园和璞樾也在这个总价段打价格战。

02

地段到底多能打？

东三环+双地铁+顶配资源

先说交通。

松榆里地块位于东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻地铁14号线北工大西门站。14号线贯穿北京东北到西南，往北3站到国贸、4站到大望路。14号线北工大西门站距离地块仅仅200米左右。往南，6站到北京南站、10站到丽泽商务区。换句话说，无论你在国贸、望京、丽泽还是金融街上班，30分钟通勤内全覆盖。

这种环线+双地铁的组合，在现在北京土地市场几乎绝版。而且——相比很多卖“规划概念”的盘，这里的配套是现成的：

但硬伤也要说：周边城市界面确实偏旧。地块周边坐落着多个回迁房、经适房小区，居住圈层较为混杂。潘家园附近的商业档次也一般，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺少吃喝玩乐购一体的综合商业。

这种“核心区豪宅+周边老破小”的组合，有点像当年分钟寺三兄弟。合生缦云、东三金茂府也是好地段，奈何周边配套4年了都没兑现。豪宅纯粹性的最大敌人，就是城市界面的断层感。（但是朝阳比丰台还是靠谱点）

03

户型全拆解：四个户型各归其主

134㎡四居——入门款，1500万起步的诚意在哪？

136套，占比约27%，是騴橒臺的入门款，也是门槛最低的一档。

这个户型的特点比较清晰：四居两卫，南向三面宽，客厅面宽4.7米（这个不错）。户型方正，动线合理，没有奇怪空间。厨房大约11平米，懋源的大厨房还是做出来了，对于喜欢做饭的家庭来说足够施展。南向有阳台，北向有设备平台，赠送比比较可观。

但有问题。 进门的直视就是卫生间，这在豪宅体验上有点掉分。不过类似四叶草户型都这样，不是懋源一家的问题。

【适合谁】 预算1500万上下，地缘置换，买新盘上车的改善家庭。如果你追求懋源的豪宅基因，但又没到2000万+的预算，这个户型就是你的选项。但是这个总价可选的非常多，除非你就要求是周边置换，不想脱离生活圈子，那还是要多斟酌实际需求。

157㎡四居——主力户型，客厅面宽6米！

这个户型在小区分布中最广，占比最高。

最大的亮点是客厅面宽6米，同总价段里属于第一梯队。四居两卫，南北通透，LDK一体化设计让公共区域的通透感非常强。而且你看他的主卧，3.7米面宽完全可以放下床尾凳，懋源果然还是把主人的尊享感玩儿明白了，全屋送南向阳台+北向设备平台+飘窗，预计实际得房率90%+。

【槽点】 同样存在入门直视卫生间的问题。而且洗衣机在主卧，这个我没太看懂。

【适合谁】预算1600-1800万，追求客厅气派、有社交需求的改善家庭。这类客群是騴橒臺主力，这个总价段，实际不低了，所以还是要看最后样板间的呈现。

178㎡四居——7.8米面宽，懋源秀肌肉之作

这个户型才真正开始展示懋源的豪宅实力。

南向客厅的面宽达到了惊人的7.8米。这意味着你可以在客厅演绎小时代了，把一个完整的功能区放在客厅内——书房、茶室、琴房，随便你发挥。主卧270度的环幕窗遗憾的是不是落地的，但是主卫的面积上去了，也容易看着迷糊。

精装标准在这个面积段开始明显提升，4种赠送方式堆满。但要注意，这个户型只有两个卫生间，而且北侧的次卧稍显局促，200平以内的四居只配两个卫生间，在北京豪宅市场上属于“非主流”。三代同堂的家庭可能会觉得不够用。

【适合谁】预算1800-2200万，以社交为主、家庭人口简单的顶改客群。如果你三代同堂，那还是要考虑下卫生间的数量。

234㎡五居——进深短、面宽超18米，北京豪宅里的“异类”

这是官宣户型中面积最大的一款，“肥户型”——南向面宽超过18米，餐客厨等宽，厨房甚至更宽一些，达到6.4米的尺度。这个我要说一下，大面宽短进深毋庸置疑采光是好的，但是这种可能要在200平米以下比较受用，真的上到200+的面积，这种设计容易肉眼体验下来有点显小，这个见仁见智，咱们可以等样板间出来再看。

四个开间朝南，三个卧室都在南向。主卧配步入式衣帽间、双视窗主卫，转角飘窗视野拉满。北向两个卧室虽然建面不算大，但赠送超多设备平台和挑空平台，包进来后也还OK。

懋源对厨房的理解也在这里体现——它不是传统意义上的“煮饭角落”，而是把厨房做成了社交中心的展示厅，餐客厨一体化设计，厨房的面宽比客厅还宽。

但有意思的是，234平只做了两个卫生间。 这个我真的有一点点的不理解，好多人硬夸什么现在人不需要这么多卫生间了，但是真的不太够用啊。隔壁紫京宸园的220平四卫，至少家人不用抢厕所。

【适合谁】 这个户型不是给多成员家庭准备的，是给“注重社交+个人仪式感”的高净值人群。我想硬夸，但我！觉得这个户型更像个商务会所。

217㎡全景舱隐藏款——东三环首个全景舱

这个户型图不是官宣的，是小道消息，根据此前规划推测，它是騴橒臺的楼王户型，位于小区最中央的5#楼，共约52套。之前的我还能普普通通的说还不错，但是全景舱还是真的展示了懋源的实力，你看，他也知道得4个卫生间，咱也不知道为啥其他户型不是。

客厅做到了三面视窗的无梁无柱设计，坐在里面能同时看到三个方向的庭院景观。厨房呈钻石状凸起，向外凸起的“冠部”全是玻璃窗。东南西北四面都有窗，平层做出了独栋别墅的采光感。

南向两个次卧+主卧有露台，主卧的套房还包含了一个共用空间动线，处处都在做加法。

很多人说这种异形户型，你会为全景舱的“一次性震撼”买单，但住进去能会觉得空间不方正？别听他们瞎说，这玩意儿就是好，你迷糊，你朋友来了也迷糊，你一直住一直迷糊，以后卖二手房买家一看也迷糊，就是豪宅该有的样子，个性张扬。

【适合谁】预算3500万+，对“空中庭院”和“社交属性”有极致追求的终改客户。这类户型在北京平层里很稀缺，而且5#楼全楼景观资源极致，自住没问题，二手市场独一份。

04

产品力全面升级

好房子标准已经不够用了

这次騴橒臺的好房子配置标准非常高：

【外立面】用了13种材质组合，1-3层为3种蓝色石材，搭配5种金属板、釉里红色珐琅板等，手工定制砖。外墙做了约100米沿街景墙配景观大门，6#楼首层局部架空。社区内规划了下沉庭院体系，串联中央景观轴，连接多处会所空间。东侧还有一处景观大门，配50㎡出入口广场和6.9米高的社区配套楼。

【得房率和赠送】騴橒臺的赠送手法有四种：内嵌阳台+设备平台+飘窗+装饰构架，每款户型的赠送比约为12%，预计实际得房率预估再90%+。而且它是北京市第一个将装饰构架阳台，带到朝阳区三环的新楼盘。

这套组合拳下来，騴橒臺在产品力上已经完全甩开了上一代豪宅。它不是要和万吉玖序、紫京宸园比赠送比，而是要在产品形态上做差异化。

05

对标竞品：1500万预算能买到什么？

騴橒臺的定价预计在10-12万/㎡之间，楼王大概率突破13万/㎡。

在这个价格区间，目前在售的几个主力竞品是：

【万吉玖序（酒仙桥） 】指导价12.5万/㎡，实际网签均价约11.5万/㎡，主力140-160㎡，四居起步，得房率91%左右。中海TOP级产品线，“玖序系”中海内部最高端产品线。万吉玖序的酒仙桥地段开发晚，城市界面还在完善，短期比不过松榆里东三环核心的优势。

【紫京宸园和璞樾（黄杉木店）】指导价10.5万/㎡，实际约10万/㎡出头，主力133-220㎡，得房率87%左右。都是央企品牌溢价，交付保障比较强，但周边回迁安置和老旧小区包围，高端居住氛围不如松榆里。

这个项目只有用懋源的豪宅逻辑来理解这个盘——地段只占50%，懋源品牌+产品占50%。很多人会嫌贵，但真正认可的客户会买单。

06

有短板吗？懋源不急不等于客户不急

第一，开发商节奏太慢，销售周期存疑。 从去年11月拿地，到今年5月官宣户型图，足足半年才亮相。按照市场常规节奏，懋源慢了至少两拍。如果騴橒臺再拖到下半年才开盘，市场承接力还在不在，是个问号。

第二，周边城市界面拉低了豪宅体验。 这是核心区拿地无法避免的痛——潘家园周边老旧小区改造周期不明确。你可以说豪宅自成一体，但出了小区门就是老破小和眼镜城，这种断层感对于顶级豪宅来说很难受。

第三，懋源的傲气，他真能扛时间，又真不扛价格，所以可能前期买的虽然位置好，但是跟后期清盘的时候价格差的太多。

第四，价格天花板明显。 松榆里周边二手房基本4-5万/㎡，远点的山水文园也就是7万多，如果騴橒臺价格在10.5-12万/㎡，那真是贵出一个层级，未来破发可能性就很大。

07

最后说一句：什么人适合等騴橒臺？

騴橒臺不是给所有人准备的。它适合以下三类人：

1

预算充足的纯改善，1500万起步。

2

喜欢懋源的堆砌风豪宅风格的客户，主打一个用料都能看到。

3

家庭人口简单，我还是觉得2个卫生间是个大问题。（os：不说跟老人用一个，跟阿姨用一个也够劲）

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