⏳蘭桂坊 855官方售楼处：双企联袂匠造，雕琢城市孤品宅邸！|别墅|滨江|兰桂坊|舒缓雅居新篇章

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蘭桂坊 855｜东外滩内环海派文脉藏品全解析

项目别墅外立面

主入口门头

里弄巷道实景

开篇：内环 33 席孤品，百年蘭桂坊原址新生

坐落杨浦区兰州路 855 弄的蘭桂坊 855，立于东外滩 CAZ 中央活动区腹地，依托 1928 年百年蘭桂坊历史原址打造，由央企保利置业携手檀宫缔造者华丽家族强强合著，是内环稀缺原址焕新海派低密住区。项目占地约 4432㎡，总建面约 5983㎡，仅规划33 席住宅（18 套精装洋房 + 15 席联排别墅），容积率低至 1.35、最高绿化率可达 58%，3-4 层限高规制、无高层混居，在内环土地资源日渐稀缺的当下，以原址文脉 + 低密规制 + 滨江地段三重稀缺属性，成为东外滩兼具自住舒适度与收藏保值属性的城芯藏品宅邸。土地沉淀百年人文底蕴，集老上海里弄民居、非遗绵拳发源地、民光被单厂工业遗址三大文脉标签，将近代沪上洋房风雅与现代顶奢人居融为一体，续写东外滩百年居住篇章。

一、地段价值：三大 CBD 围合，内环滨江黄金枢纽

项目精准占位东外滩核心，地处陆家嘴、北外滩、东外滩三大 CAZ 黄金三角中间位，南向距黄浦江江岸仅约 800 米，步行 15 分钟直达杨浦滨江公共空间，坐拥上海一江一河顶层城市更新规划红利。东外滩作为上海重点打造世界级滨水区，现已集聚 B 站、美团、字节跳动三大千亿科创总部，汇聚 3000 余家创新企业，板块产业能级持续攀升，源源不断导入高净值人口，夯实不动产长期价值底座。

交通构建双轨 + 三隧一桥 + 城市主干道立体路网：步行约 500 米直达 12、18 号线江浦公园站，1 站换乘 4 号线环线，轨交直达人民广场、南京西路、陆家嘴；江浦路隧道、大连路隧道、新建路隧道 + 杨浦大桥横跨浦江，快速联动浦东；北横通道、周家嘴路内环高架环伺，自驾半小时通达全城各大核心商圈，通勤效率拉满。

全维成熟配套环绕，1 公里生活圈一站式落地：商业方面近邻宝地广场、百联滨江、渔人码头滨江商业集群，瑞虹新城商圈、北外滩来福士驱车 10 分钟可达；教育资源集聚齐齐哈尔路第一小学、长阳实验学校、阳浦小学等杨浦老牌名校，全龄优质教育学区闭环；医疗配套坐拥三甲新华医院、中西医结合医院、杨浦区中心医院，全方位守护家人健康；生态资源兼得江浦公园、和平公园、杨浦滨江绿廊，城芯繁华与自然绿意无缝衔接。

二、社区规划：一庭三门四巷，复刻老上海里弄形制

项目整体遵循百年蘭桂坊原生街巷肌理，采用一庭三门四巷海派里弄规划格局，南低北高围合式布局，以中央景观中庭为核心，衍生三条纵深静谧支弄，复刻民国沪上里弄归家动线，巷道宽度 3.2-4 米，移步之间重现老上海巷弄闲逸氛围。社区严格人车分流设计，车位配比高达 1:1.7，全地下精装车库入户，地面完整留给园林与步行空间，从根源规避车流干扰，保障社区静谧与居住安全。

园林萃取海派园林造园精髓，整体绿化率最高 58%，分为中央仪式庭院、巷道景观、私属庭院三大景观组团。主入口设置奢石镜面水景与复古造型绿植组团，巷道两侧全冠移植香樟、法国梧桐、红枫等名贵乔木，搭配四季花卉与灌木造景，红砖院墙掩映浓荫，春赏梧桐新芽、秋观红叶落巷；洋房一楼附带入户小院、别墅标配南北私家庭院，户户有庭院、层层有露台，把自然绿意延伸至室内空间，在寸土寸金内环实现院落人居理想。社区摒弃密集排布，楼栋间距开阔，洋房与别墅错落分布，既保留里弄邻里温情，又兼顾每户私密属性。

三、建筑美学：手工红砖立面，复刻民国海派建筑精粹

蘭桂坊 855 外立面沿用 1930 年代沪上洋房经典形制，主体甄选定制手工烧制清水红砖，匠人错缝手工砌筑，搭配葡萄牙米黄石材基座、浅咖色石材腰线，冷暖撞色还原老上海洋房经典配色，历经风雨不易褪色风化。建筑细节满含海派精工工艺：拱形石库门楣、手工黄铜门环、西洋卷草石雕、复古老虎窗、悬挑观景阳台悉数落地，门楣浮雕手工镌刻如意、牡丹等传统吉祥纹样，兼顾西式建筑浪漫与中式吉祥寓意；沿街楼栋采用圆弧转角立面，复刻老上海沿街洋房标志性造型，辨识度独树一帜。

建筑内部优化老建筑居住短板，外墙增设多层防潮保温构造、全屋隐藏管线系统，在外保留历史风貌肌理的同时，内部搭载现代精工配置，实现外有百年风华、内享现代宜居。项目营销中心依托原址历史建筑改造而成，留存原有老砖墙、老式木构构件，以新旧碰撞的设计，诉说蘭桂坊百年历史变迁，成为片区人文打卡地标。

四、产品户型：洋房别墅双产品线，高附赠空间灵活可变

项目分为精装洋房、毛坯联排别墅两大产品，洋房 18 套、别墅仅 15 套，稀缺存量在内环近乎绝版，洋房均价约 11.7 万 /㎡，别墅均价约 14.8 万 /㎡，预计 2026 年 9 月分批交付。

1、精装洋房（建面 89-198㎡，精装交付，装标 4000 元 /㎡起）

89㎡两房两厅两卫（入门稀缺小户型）：三开间朝南，LDK 客餐厨一体化格局，南向面宽 7 米，独立玄关设计，主卧套房带独卫与飘窗，得房率超 75%，总价 1020 万起，是内环滨江稀缺小面积改善藏品。

89㎡户型平面图

174㎡户型平面图

174-198㎡大四房（主力热销户型）：198㎡户型做到四开间朝南，南向总面宽 14.8 米，4+1 灵活可变户型，可改造书房、休闲厅，全明厨卫、四卧全套房布局，动静分区合理，适配三代同堂全周期居住，总价 2000 万 - 2600 万区间，洋房顶配产品。

2、联排别墅（建面 180-240㎡，毛坯定制）

地上 3 层 + 地下双层挑高空间，首层横厅面宽 9.2 米，南北双庭院设计，地下层高 5.4 米可隔双层，附赠酒窖、影音室、健身房拓展空间，实际使用面积突破 400㎡；二三楼分层排布全套房卧室，顶层主卧连通星空观景露台，预留私家电梯井位，业主可按需加装室内电梯，总价 3100 万起，内环低密联排存量稀缺，收藏属性突出。

洋房精装甄选国际一线厨卫品牌，搭配全屋新风、地暖、三玻两腔中空窗，兼顾颜值与实用；别墅毛坯交付，预留管线点位，支持业主全案个性化定制装修，自由打造专属家族宅邸。

五、物业服务与圈层配套，保利物业护航高阶生活

项目物业服务由央企保利物业全权管理，物业费约 10.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小时礼宾安保、全屋维保、私人管家、家政预约、访客定制等顶奢物业服务，全社区智能安防布控，人脸识别入户、全天候园区巡逻，筑牢居住安全感。社区配套小型业主私享邻里空间，内设茶室、休闲会客区，仅面向 33 户业主开放，物业定期举办花艺品鉴、私宴沙龙、艺术品鉴赏等圈层活动，沉淀纯粹高净值邻里圈层。

六、价值总结：原址孤品，自住收藏双向优选

纵观上海内环楼市，新增 70 年住宅用地逐年递减，原址风貌保护 + 低密墅区产品近乎断供，蘭桂坊 855 凭借东外滩 CAZ 滨江地段 + 百年原址文脉 + 1.35 超低密 33 席稀缺体量 + 保利 + 华丽家族双品牌开发四大核心价值，形成不可复制的产品壁垒。自住层面，成熟全维配套、有院有露台式低密居住，适配高净值人群城芯改善需求；资产层面，东外滩持续产业落地与城市更新驱动板块价值上扬，存量稀缺的海派风貌住宅保值增值属性优异，既是日常宜居的城芯宅邸，亦是上海内环难得的传世不动产藏品。

从 1928 年老蘭桂坊的市井烟火，到如今 33 席海派藏品的当代新生，蘭桂坊 855 立足百年土地，以匠心复刻海派人居精髓，在寸土寸金的内环滨江，留存一方兼具历史温度与现代舒适的院落居所。