深圳光明~越秀星科源启多少钱一平？优缺点大起底，值得买吗？

光明「越秀星科源启」已于2025年9月29日正式取得预售许可证（预售证号：粤进深房许字 [2025] 光明014号），首推1栋1单元共153套房源，涵盖建面约89㎡三房及112㎡四房两种户型，均为精装交付，预计2028年上半年交房。
价格信息：项目备案均价约4.02万/㎡，当前推出“国企金秋安家计划”，主力户型享87-91折专属优惠，折后均价3.7万/㎡，总价区间300-470万元。
预约专享：提前通过开发商官方渠道（400-855-2986）预约看房，可享折上98折+家电礼包（含冰箱、洗衣机等），限量房源先到先得。

光明云谷片区自2021年底中信凯旋君庭最后入市后，已多年未见新盘面世。而早期进入市场的云科府，目前其二手房挂牌价及成交均价仍稳定在4.5万/m²左右。相比之下，光明区多数区域的价值波动较大，这一板块却经受了时间和市场的双重考验，凸显了其稳定的价值魅力。
那么，越秀星科源启究竟值不值得购买呢？，综合来看很值得光明买房人蹲一蹲，项目将以多个维度为大家详细剖析这个令人心动的楼盘。
【1】光明三大核心板块，入手门槛最低的新楼盘，3房总价300万起，4房总价425万起，并且还有开盘惊喜优惠。
【2】光明唯一，且以后很难再有的四公园环绕新楼盘，可以看到光明最大的科学公园、光明欢乐田园、光明湖等多重景观。
【3】光明新规之后建设的第6个新楼盘，得房率高达100%，并且对比传统户型设计，其有更多细节很值得扒一扒。
【4】光明品质最高的新楼盘，越秀集团在光明的首秀之作，打造光明标杆项目，逛小区跟逛豪宅似的。
【5】真正意义上的89平南北通透户型，仅越秀星科源启有这个产品力。
【6】光明最抗跌的板块，不吹不黑，可以看看周边云科府的挂盘价格以及成交价格，有理有据。

项目区位：越秀星科源启，位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块，其北侧邻近中山大学深圳校区，南侧毗邻光明城板块，西侧毗邻光明中心区核心区域，这里正是光明中心区板块的心脏地带，是光明区三大核心板块之一，地理位置极其优越。

向北不远处即是中山大学深圳校区，这所著名高等学府的入驻，为区域带来了浓厚的学术氛围和人文气息。南面则与光明城板块相接，那里是光明区发展迅猛的新兴区域，堪称光明版的深圳北站。而西面则紧邻光明中心区的核心地带，居民可以轻松享受到中心区成熟的商业设施和便利的生活服务。

生活在越秀星科源启，不仅可以感受到中山大学带来的文化熏陶，还能便捷地享受到周边区域发展的各种红利。这里交通便利，环境优美，无论是工作、学习还是生活，都展现出了极大的便利性和舒适性。越秀星科源启府，无疑是追求高品质生活的理想之选。（深圳光明越秀星科源启官方售楼处电话：4008552986）

项目由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，由10栋住宅组成，其中9栋商品房，1栋是公租房，规划配建1所18班制幼儿园。

首推（01地块）于2025年9月29日取证入市，主推1栋1单元 153套房源，涵盖89-112㎡3-4 房，2梯5户设计，容积率5.6，绿化率30.03%，车位比1:1.06（1039个车位），预计2028年上半年精装交付。

项目价格足够优惠的同时，品质却没有落下。看了下宣发展示的效果图，质感和细节都做的很惊艳，门厅、公区和花园都达到改善水准，看得出越秀对光明这首个项目还是很舍得投入！

公区品质感：小区大门达到了42米宽，10.5米高，在光明的新房里基本没有，相当于以刚需的价格够到千万级豪宅才配置的产品力。主入口外场是酒店式落客区围合空间，中间是开敞大气的跃升式入口，两侧运用维纳多石材铺贴，公区整体质感突出。

地面层为公共活动空间，布置有商业、社康、首末站；2层为空中式园林，除了各种功能间外，还配置了中央庭院、瑜伽室、健身房、露天无边际泳池和吧台等。

社区内部能有无边泳池和空中园林，属于光明新盘一梯队的配置了，也直接刷新片区的交付标准！

项目首批89-112㎡新规户型，全都是四面宽采光。客厅、主卧、双次卧都能直面阳光，彻底解决传统户型“暗房”的问题。且通过承重墙设计实现了更高的空间灵活性 。

使用率的突破星科源启是最直观的产品亮点。作为新规盘，户型使用率均达95%以上，部分户型甚至超过100%，非常有竞争力！

整体户型结构上无明显槽点，功能间配比、布局也比较合理。

89平双龙抱珠户型，采用“270度采光+无主厅化”双创新：客厅全景采光，五开间朝南与南北通透，打破了传统小户型“采光差、不通透”的局限。

在深圳，三房、竖厅、双龙抱珠单个拎出来都不稀奇，但三者组合还能做到真正的通透就难得，全光明基本就这个盘有。

89㎡竖厅，客厅还带大飘窗，使原本3.3米开间秒变4.1米，三房客厅做出了四房客厅的既视感，确实惊艳。

其它功能间空间也舒阔，四面宽开间面约12.8米，前方就是一片空阔的绿地，整体户型采光进一步拔高。

112㎡4房，客厅与相邻房间之间无承重墙，提供大方厅的可能性。玄关旁的可变空间也可改造为工作室、老人房 。

主卧270度转角无柱凸窗，在周边楼盘中只有越秀这个户型做到了无柱，整个主卧的采光和视野直接拉满。并配置超5.9米的景观阳台，南向看小区园林。

项目邻近光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市。

小区楼下规划有公交首末站，目前已经开通运营的地铁6号支线“圳美站”距离约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站，7站到宝安上屋站，12站到南山西丽留仙洞，15站南山高新园，19站到后海。

项目自带有社区底商，可以满足日常生活需求，距离约2.6公里有即将开业的星河coco city，规划招商引进180个品牌进驻，内有星巴克、盒马鲜生、寰映IMAX影城，海底捞，九毛九，苏宁易购等知名品牌，约4公里内有蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等大型商圈，形成超30万平方米的商业集群。

教育方面，项目楼下规划一所九年一贯制学校，目前小学学区划分在光明教育科学院附属楼村小学，中山大学深圳附属小学，南科大附属荔园小学等，中学学区划分在南科大附属荔园学校，中山大学深圳附属学校等学校。

文娱方面，除了已经开放运营的虹桥公园、光明文化艺术中心等网红打卡地外，在建的科学公园、深圳科技馆（新馆）、深圳国际美术馆（暂定名）等也在日趋完善，再一次擦亮深圳文化名片，备受全城瞩目。

约13.5 万m²的深圳国际美术馆，由中国工程院院士、中国建筑设计研究院总建筑师崔愷主笔设计，是中国展示研究世界文化的平台。

项目凭借科学城核心区位、国企品质保障、高得房率设计及显著价格优势（折后均价3.7万/㎡），成为光明区2025年性价比标杆项目。

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