溢价率两天三破35%，深度解读上海宅地交易热的三把 “火”

今天（5月29日），为期两天的上海今年第四批次宅地出让结束。位于虹口、浦东、闵行和青浦的5幅宅地顺利成交，总额110.45亿元，其中3幅地块溢价率突破35%，成为今年以来最火热的一次土拍。令人意外的是，最抢手的地块来自上海外环外的闵行浦江镇。

热度从市区到郊区全面开花，赚足了市场眼球。点燃这场土地盛宴的，是三把“火”。

市场回暖提振信心

第一把火，来自市场的整体回暖趋势。

今天出让的两幅地块，分别位于虹口欧阳路街道和浦东南码头路街道。其中，虹口地块由保利发展以14.3亿元摘得，溢价率17.2%；浦东地块经过112轮竞价后触发中止价，进入第二轮竞高品质指标环节，最终由保利置业以34.9亿元摘得，溢价率高达40.0%。

虹口欧阳路街道地块区位图。

昨天，闵行浦江镇地块以40.72%的溢价率出让。本轮土拍是上海“双高双竞”规则（即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）出台以来，第一次在同一批次中有两幅地块触发第二轮竞高品质指标，竞拍热度可见一斑。

浦东南码头地块竞价激烈进入第二轮竞高品质指标环节。

从全国来看，土拍整体热度也有所抬头。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，今年二季度以来，全国多地土地市场表现活跃，竞拍轮次明显增多。热度较高的城市主要集中在北京、上海、深圳、杭州和成都，同时在温州等地级市也有所体现，这些城市的核心地块受到房企激烈争夺。总体来看，这些城市经济基本面扎实、人口持续流入、改善型住房需求旺盛，优质地块一经推出便引发激烈竞拍，体现出市场对核心城市中长期价值的高度认可。

上海楼市自身的活跃度，更是重要的因素。克而瑞数据显示，上海新房价格自2019年8月扭转环比负增长以来，至2026年4月已连续81个月保持环比正增长，仅少数月份环比持平，房价韧性稳居全国城市前列。自2月25日上海楼市“新七条”发布以来，3月和4月迎来“小阳春”，新房成交规模连续两个月维持在43万平方米左右，其中140平方米以上大户型成交持续走高，市场表现韧性十足。

区域在售楼盘的去化态势，是房企布局土地的核心考量因素。虹口区规划资源局副局长孙懿俊介绍，此次受热捧的虹口两幅地块，板块价值预期稳定，市场接受度高。目前，周边金茂璞元、碧云北外滩尊邸、北外滩虹口源·717、外滩瑞府、中粮北外滩壹号等高端住宅项目均已入市销售，整体去化率约80%，去化表现稳健，受到中高端改善客群的广泛关注。

拍出今年溢价率新高的闵行外环外地块，情况亦是如此。闵行区规划资源局资源利用科科长倪一卓表示，闵行浦江镇的主力供应以高层、小高层为主，刚需与刚改产品去化相对平稳。例如象屿天宸雅颂项目，目前已销售72%，今年以来销量位居闵行第二，五一期间到访超过500人次。此次出让的低密度地块十分稀缺，自然更受欢迎。

小而美地块符合市场需求

第二把火，则来自政府对市场需求的适配。

本轮出让的5幅地块不仅区位好、资质优，而且均为“小而美”宅地，对房企而言开发难度不高。

以虹口瑞虹地块为例，起拍总价约14亿元，资金门槛不高。周边楼盘“金茂璞元”所在地块，当时起拍总价高达约65亿元，最终成交总价接近90亿元。这两幅虹口地块的开发条件十分友好。无中小套型比例限制，无自持、无保障房配建要求，意味着房企对产品的发挥空间很大。再加上地块面积小、可开发的房源套数不多，叠加核心区位的成熟界面和稳定购买力，未来的销售速度和价格预期都更有保障。如果操盘顺利，有望实现快速开发、快速销售、快速回款。

视线转向闵行。浦江镇地块是本次土拍中最抢手的一幅。上海中原地产分析师卢文曦认为，核心原因在于地块规划指标设置适合区域定位和市场需求，未来将建成以叠加和联排为组合的低密度高品质小区，对房企而言竞拍机会相当难得。

同样值得关注的是浦东南码头地块。该区域近十年来罕有住宅用地供应，此次推出的地块堪称稀缺资源，自预公告起便备受市场瞩目。

浦东南码头地块区位图。

综合来看，上海精准供地的策略十分清晰。中心城区有区位优势但成本高，政府通过盘活存量空间精准匹配高品质生活需求，通过小面积地块降低房企资金压力。外环外则以适配市场的产品打造差异化竞争力，价值认可度正快速抬升。

值得一提的是，鼓励“好房子”建设已成为趋势。虹口区明确表示，两幅地块均鼓励采用抬板式设计，可见上海对房企产品力的重视与日俱增。

房企重仓意愿未变

第三把火，来自房企坚定的重仓意愿。

如果说前两把火是市场回暖和精准供地，那么这第三把火，则是房企用真金白银投下的信任票。而且，这股热情早在正式开拍前就已显现。第四批次土拍启动前一周，中建八局旗下的上海中建东孚、中铁置业集团上海有限公司、保利发展便已率先发布了招标计划公告，可谓“未拍先热”。

从最终参拍名单来看，本批次土拍共有33位竞买人（由19家企业以独立或联合体的形式参拍），头部央企、地方国企、民企均有涉及。有如此多的企业激烈竞争，一方面说明地块本身素质过硬，另一方面也反映出房企的拿地积极性明显回升。以浦东新区南码头路街道地块为例，共有9家企业参拍，经过112轮竞价才最终落槌，足见当前房企对城市核心区域及成熟板块的高品质住宅产品，仍保持着极高的拿地预期。

一位央企工作人员直言：“公司现在只在北京和上海两座城市重仓投入。”这句话道出了众多房企的心声，上海作为核心资产的高价值属性十分突出。特别是在“十五五”开局之年，上海“五个中心”建设的全球知名度和高质量发展、高品质生活的目标要求，进一步凸显了上海超大城市独有的影响力和吸引力。

特别值得关注的是，虹口、闵行两宗重磅优质地块，最终全部被上海本土房企收入囊中，在一众实力雄厚的头部央企中成功突围。这并非偶然。不难发现，今年上半年多数房企没有拿地入账，上海城投同样土储单薄，因此选择主动攻坚虹口临平路地块这类优质宅地。而本土民营房企大华拿下闵行浦江镇热门地块，也释放出一个关键信号，上半年楼市进入收尾阶段，正在倒逼各大房企主动出击、积极补仓。这批新地块有望在年底前入市，直接助力房企冲刺年度营收。

原标题：《溢价率两天三破35%，深度解读上海宅地交易热的三把 “火”》

栏目主编：陈玺撼

来源：作者：解放日报 戚颖璞