旧房国企买单，新房政府补贴：广州打通楼市置换“任督二脉”

出品|圆维度

在一线城市中率先试水的国企收购二手房新政，瞄准的是千万有房族心里那本“卖不掉就买不了”的旧账。这是要救人，更要救市。

4月30日，广州市出台“穗八条”房地产新政，彼时市场还在观望——这会是一张空头支票吗？5月26日，广州市政府召开新闻发布会，一次性拿出系列配套文件和实施细则，从国企下场收房到2亿元“卖旧买新”补贴，再到公积金“商转公”全面降门槛，将一揽子政策组合拳全部落地。

此次发布会的最大看点，是国企直接下场收购二手房。

针对“穗八条”中“鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅”的提法，广州安居集团正式启动“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日。试点收购标准颇为明确：总价300万元以内，建筑面积70平方米以下，位于广州环城高速以内，楼龄不限。广州安居集团总经理钱喆用三句话概括操作思路：“国企出钱收旧房，居民安心换新房，资金安全有保障。”

钱喆进一步介绍了置换的具体流程。居民可通过“穗安居”微信服务号线上报名或现场提交资料，由安居集团提供审核、评估、交易等全流程服务。收购价格采用“两次评估+协商确认”机制——第三方专业机构进行初次询价评估和复核评估后，再与居民协商确定最终价格，确保定价公正合理。资金方面，旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“专款专用”。

居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买广州市行政区域内的新建商品住宅。收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求。中指研究院广州分院分析师杨永俊指出，这一举措既有助于解决一二手置换链条的堵点，也能有效带动新房市场去化，形成房地产市场的良性循环。

除国企收房外，总额2亿元的“卖旧买新”专项补贴也同步落地。补贴申领需同时满足三个条件：2026年4月30日至12月31日期间在广州购买新建商品住宅并完成网签；在新建住宅网签前后1年内完成二手住宅转移登记（先卖后买和先买后卖均可）；新建住宅申请了按揭贷款并完成抵押登记。

补贴标准方面，贷款总额不超过300万元的，按贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元的，按每套3万元最高限额给予补贴。资金每季度发放一次，自2026年6月至2027年12月共发放7批次，用完即止。

业内人士普遍认为，2亿元补贴叠加国企收购，相当于为换房业主提供了“双重刺激”。合硕机构首席分析师郭毅表示，专项补贴直接降低了居民的换房成本，与国企收购形成了有力互补，让更多有改善需求的业主敢于“先卖后买”或“先买后卖”。而从数据上看，“穗八条”的政策效应已初步显现。广州市政府副秘书长黄光烈介绍，5月以来，全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。公积金新政也同步发力，共受理贷款4484笔、金额47.46亿元，同比分别增长47.05%和56.43%。

在降低存量贷款负担方面，广州公积金“商转公”新政实现了制度性突破。广州住房公积金管理中心主任冯卫概括新政核心为“降门槛、扩范围、提额度”。最大的变化是，符合条件的商业贷款可转为组合贷款，而过去只支持转为纯公积金贷款。这意味着以往因公积金贷款额度不足被挡在门外的大量购房者，如今可以通过组合贷享受到低利率红利。

此外，缴存时限从60个月缩短至36个月，贷款年限调整为公积金贷款年限与原商业贷款已还款年限合计最长可达30年，住房套数限制从“本市唯一住房”放宽至首套或第二套均可申请。申请对象也从广州市缴存人扩展至粤港澳大湾区或广州都市圈的缴存人。“商转公”可贷额度的计算比例，由原来的70%提高到80%。以一套300万元贷款为例，可贷额度从210万元升至240万元，30年期还款利息差约在20万元量级。

自4月30日“穗八条”出台以来，广州房地产市场已呈现“量价回稳、结构优化、库存减少”的向好特征。1—4月全市一手商品房网签面积315.4万平方米，同比增长9.2%。一手住宅和二手住宅房价指数均连续两个月环比上涨。市场结构持续优化，总价300万元以下的一手住宅网签套数占比达64.5%，120平方米以上的改善型住宅网签面积同比分别增长16.9%和30.1%。这些数据说明，政策对刚需和改善两端都已形成有效支撑。

广州这一轮楼市组合拳，精准卡位了市场两大核心堵点：一是“卖了旧房才能买新房”的置换链条断裂，二是存量房贷利率调整缺乏抓手。国企收旧房打通了置换闭环，财政补贴降低了换房成本，而“商转组合贷”则为存量客户减轻月供负担。三项政策相互咬合，构成了一个疏通市场循环的政策闭环。

市场最终的信心，从来不是一个数字，而是千千万万购房者感受到的那个真实温度的“暖”。