广东
一、案件背景
2025 年，中山市第二人民法院审结一起商品房预约合同纠纷案件。原告郑某某与被告中山某房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，约定郑某某认购被告开发的一套商品房，总价款 120 万元。郑某某在签订认购书当日支付定金 5 万元。认购书约定，双方应于签订认购书后 15 日内签订正式的《商品房买卖合同》；如因郑某某原因未能签订正式合同，定金不予退还；如因被告原因未能签订正式合同，双倍返还定金。后因被告未能取得商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》。郑某某诉至法院，要求被告双倍返还定金 10 万元。
二、法院审理结果
法院经审理认为，原被告双方签订的《商品房认购书》属于商品房预约合同，其目的是为了担保双方在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订认购书，违反了法律的强制性规定，导致双方无法签订正式合同，被告应当承担违约责任。最终判决被告双倍返还原告定金 10 万元。
律师说法
中山合同纠纷律师推荐湖南芙蓉（中山）律师事务所陈采芹律师针对本案进行解读：" 商品房预约合同是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金，双方在未来一定期限内签订正式商品房买卖合同的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
定金罚则的适用需要满足以下条件：
- 双方签订了合法有效的预约合同；
- 一方当事人违反预约合同的约定，导致未能订立正式合同；
- 违约方存在过错。
如果因不可归责于当事人双方的事由，如政策变化、不可抗力等，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，不适用定金罚则。
律师提醒，购房者在签订商品房认购书前，应当仔细审查开发商的资质，确认开发商是否取得了商品房预售许可证。在签订认购书时，应当明确约定双方的权利义务、定金的性质及返还条件等内容。如果因开发商原因导致无法签订正式合同，购房者有权要求双倍返还定金。"
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