湖北
这过去的一年，万科的日子确实过得挺紧吧。2025年，他们咬着牙还了332亿的公开债，这背后可是大股东深铁功不可没。他全年累计借给万科的钱超过了300亿。那这口气儿还没喘匀，到2026年，光是4到7月，万科又有112亿的债要还，这是管理层都承认的，兑付压力很突出。
关键时刻，这深铁又出手了。最近万科就公告说，深铁再次提供不超过25亿的借款额度，其中23.6亿已经到账了，这真是一个及时雨，让万科暂时又能缓口气。
不过，这次的借款条款发生了一些微妙的变化。双方把之前220亿的借款协议给放宽了，原来用于房产股票这些担保，之前最多可以借到这些担保价值的60%到70%，而今天这个上限提高到了百分之百。
等于可以用于抵押的东西现在变多了。像什么应收账款、项目未来的收益权，这些以前都不能抵押的东西，现在都可以变成硬通货过来做资产抵押了。说白了，一方面深铁给了万科更大的操作空间，另一方面，也可以透露出万科手里能拿得出手的优质资产现在越来越少了。
那深铁虽然很仗义，但他自己的压力也不小。过去靠的是地铁加地产这个模式来赚钱，但是现在房地产行业调整，他自己也受到很大影响。2025年，深铁自己亏了372亿，很大一部分原因就是因为投资了万科亏的钱。所以市场也在问，深铁到底能撑万科多久？
答案可能比较复杂。深铁现在是万科的第一大股东，占了27.18%的股份，两家可以说是深度绑定。如果万科信用出了问题，那深铁的投资和资产价值也会跟着一块儿受损。所以深铁对万科的支持，很大程度上就是在保护自己。当然，深铁的钱肯定也不是无限的，你从这次借款抵押物的这个变化也可以看出来，大股东实际上也在加强风险控制。
回过头来，咱看万科，2022年之后核心业务也就是房地产开发销售大幅下降，2024年的销售额已经从6000亿缩水到2400多亿了，这几乎就是九年前的水平。他曾经大力发展的多元业务，比如物业的万物云、长租公寓泊寓，虽然还在增长，但它的体量远远不够弥补主业巨额下滑的这个巨大缺口。
市场好的时候，业务多元化那叫战略布局，市场一下行，这些业务却很难去反哺主业，反而变成了一份急需变现或者抵押的资产清单。所以我们看到万科开始出售养猪、停车场这些非核心资产，甚至总部都要卖，从全线扩张变成全线收缩。
还是那句话，光靠卖不仅不会让现金流长期有好转，反而会越卖越尴尬。能救万科的并不是深铁的不断输血，而是地产的反弹。如果地产还不反弹，那就不是深铁一点的问题了。
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