北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
【案情回顾】
苏先生与苏小宇是亲叔侄。2010 年，苏先生看中一号房屋，便以侄子苏小宇的名义购买，全部房款 101 万由苏先生出资，收房后也由苏先生负责装修、缴费、管理，房产证、购房合同、发票原件一直由苏先生保管。
多年来，这套房由家里老人居住使用。
2021 年，苏先生想处置房屋，要求侄子配合过户，苏小宇拒绝，并偷偷挂失补办了新房本。
苏先生认为：我只是借你名字买房，房子当然是我的！
苏小宇却主张：叔叔当年亲口承诺送我当婚房，登记在我名下就是赠与，产权归我！
双方争执不下，苏先生将侄子起诉，要求配合过户。
【法院判决】
法院最终判决：驳回苏先生全部诉讼请求，房屋不予过户。
【裁判核心理由】
双方未签订书面借名买房协议，无法证明借名合意
苏先生无法提供有效证据，证明购房时双方明确约定为 “借名买房”。
苏先生自认曾承诺赠与侄子婚房
苏先生在家庭聊天、家庭协议中多次表示，要给侄子一套房作为婚房，结合房屋登记在侄子名下的事实，很可能构成赠与关系。
房屋登记完成，赠与已经生效
房屋登记在苏小宇名下多年，不动产赠与依法完成，具有法律效力。
出资和持有原件不足以单独认定借名买房
全额出资、保管产权材料，仅能证明出资事实，在亲属间更符合赠与特征，不能直接推翻产权登记效力。
【律师重要提醒】
亲属借名买房，必须签书面协议
口头约定再亲，也抵不过产权登记。
登记在亲属名下，极易被认定为赠与
承诺过 “给你买房”“当婚房”，几乎都会被认定赠与。
借名买房想安全，必须满足四点
书面协议、全额出资、实际居住、持有全部原件。
房产证写谁名字，法律上就优先是谁的房子
只出钱、不签协议、不控制房屋，大概率钱房两空。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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