河北民企，北京二环淘金

继太平桥地块后，北京又在丰台上演了一场竞争激烈的抢地之战。

5月26日，丰台区蒲黄榆一里FT00-0506-0017地块、顺义区高丽营镇夏县营村棚户区改造01-008、016、026-1、020地块迎来现场竞拍。

其中，蒲黄榆地块线上竞拍时获得7手报价，竞拍价到9.054亿元，线下竞拍火力全开，六家房企经过158轮连番举牌下敲定最终买家，北京福鑫用约16.4%溢价率、6.22万元/平方米成交楼面价拿下了这块地，总价约10.48亿元。顺义城发底价8.39亿摘得顺义夏县营地块，楼面价约1.22万元/平方米。

业内人士表示，蒲黄榆地块的高热度竞拍，释放出房企持续看好北京市场的信号。土地市场作为房地产行业的重要组成部分，其走势对整体市场的稳定与回升态势具有重要影响。

6家房企争抢蒲黄榆

对于具备资金实力的房企而言，北京市场具有长期战略价值，尤其是三环内的稀缺热地。蒲黄榆一里FT00-0506-0017地块一经推出，便获得保利发展、招商蛇口、绿城中国、厦门国贸、大华集团、河北鑫界等多家房企的积极关注。

从房企来看，地块创下2026年以来，北京住宅用地市场参拍企业数量的最高纪录。参拍名单中，出现了几家久未在北京土拍市场露面的企业。例如绿城中国，其上一次参拍还要追溯到2025年5月的海淀半壁店地块。大华集团的回归则更为久违，该企业自2023年3月首次进京参拍后，已长时间未再出现。

竞拍初期，该地块经过7轮线上竞价，已产生540万元溢价。进入现场竞价后，争夺持续约一个小时，累计出价达158轮。其中，福鑫（北京）房地产开发有限责任公司从开场便连续举牌，中途一度连举10余手。有业内人士称其“自己给自己抬价”。

据企查查信息显示，本次参拍的北京福鑫，母公司为河北鑫界房地产开发有限公司。2024年，它曾以约6.1万元/平方米楼面价，摇中东城区金鱼池地块。但地块获取近两年来尚未传出动工消息。

此次蒲黄榆地块为何再次吸引北京福鑫？

从位置上看，蒲黄榆地块交通优势显著。地块距离南二环仅约300米，内城核心区可谓卖一块少一块。地块距离地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅300米左右，可便捷抵达国贸、望京、丽泽等重点商务区。周边配套成熟，步行可达天坛公园南门，商业资源包括方庄购物中心、NTP新城广场等，教育资源亦覆盖多所中小学。

挂牌文件显示，地块用地面积0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，体量较为紧凑。项目限高45米，容积率2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90-100套住宅。

不过，地块规划中包含一条需向社会开放的11米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，并对居住体验形成制约。此外，项目还需配建一处3000平方米的派出所并无偿移交，这也构成了拿地时的隐性成本。

“从出让节奏看，该地块自预申请至正式挂牌仅隔一日，随后迅速定档现场竞价，如此高效的推进速度，反映出其受关注程度非同一般。” 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，目前周边在售新盘仅有金茂璞逸丰宜，主打135-190平方米大户型，总价门槛在1200万元以上。相比之下，蒲黄榆地块体量较小、总价可控，若规划100-140平方米户型，总价段约在1000-1500万元，或可与前者形成错位。

顺义高丽营遇冷

相比之下，顺义高丽营地块则冷清许多，仅收到顺义城发一家企业报名。该地块最终以8.39亿元成交，折合楼面价约1.17万元/平方米。

根据挂牌信息来看，其全称为顺义区高丽营镇夏县营村棚户区改造土地开发项目01-008、016、026-1、020地块，这是一宗由3块住宅用地和1块托幼用地组成的组合地块。其中01-008、01-016、01-026-1地块为住宅用地，总占地面积56790.45平方米，地上建筑规模68148.54平方米，限高18米，容积率1.2。

01-020地块为托幼用地，占地面积4199.98平方米，后期会建设一所3359.98平的幼儿园。

值得关注的是，环保部门指出，三宗住宅地块临近火寺路，建筑控制线退让建设用地红线不小于5米。需对地块的建筑物退线、降噪等问题进行深化论证，以满足生态环境相关文件要求。

张凯表示，地块位于北六环以外，隶属于顺义区高丽营镇，是顺义区重点发展的北部区域之一，但相较于新国展、天竺等高能级板块，高丽营的城市化程度和配套成熟度明显偏低。项目距离地铁15号线地铁站后沙峪站、南法信站直线距离均超过5公里，非步行可达，且该区域尚无在建或规划的地铁线路直接覆盖。商业配套以乡镇商业为主，缺乏大型商业综合体；医疗资源中目前无三甲医院覆盖。020地块作为托幼用地，建成后将无偿移交，将为未来社区提供基础教育保障。

不仅如此，从地块条件来看，其规划指标与地理区位间也存在一定错位。容积率1.2在北京新房市场中已属较低水平，结合建筑限高，项目很可能以4-6层洋房为主，甚至不排除出现叠拼产品。这类低容指标通常对标千万级高端住宅，然而该地块受限于六环外的偏远区位，为其产品定位与价格支撑带来了挑战。

据了解，2023年6月，该地块曾以预申请形式亮相，当时设有5万元/平方米的销售指导价及10.5亿元的地价上限。时隔近三年重新推出，已不再设置销售指导价与地价上限。

“在周边二手房均价约2-3万元/平方米的市场上，如何为这一低密项目建立有说服力的价格体系，将成为考验开发商的现实难题。” 张凯表示。