亟待修复未处理？深圳一老旧小区改造项目修缮优先级引争议

近日，深圳市宝安区泰华商业城的居民罗女士向奥一新闻记者反映，其所在小区被纳入老旧小区改造项目后，小区花园平台因曾多次出现积水、漏水的情况，且路面多处开裂破损严重，是不少居民眼中急需修复的区域。但在改造推进过程中，其多次向部门反映需优先处理平台防水及修缮事宜，未获有效回应。

新安街道办回复称，考虑到本小区花园平台地面存在积水、瓷砖开裂打滑情况，基于解决住宅居民基本诉求的考虑，本次改造拟考虑对花园平台进行整体铺贴瓷砖并重新找平，解决花园平台积水和地打滑事情，此项改造方案已获住宅业主认可；但是二层平台渗漏主要影响底层商铺，且改造前已存在该问题，不能纳入老旧小区改造范围，应由商铺经营者与物业商量负责维修。

矛盾纠纷

居民：花园平台急需修复，多次反映未回应

近日，深圳市宝安区泰华商业城的居民罗女士向奥一新闻记者反映，其所在小区被纳入老旧小区改造项目后，围绕改造范围、资金使用、决策过程等，部分居民与施工方存在争议。

根据公开信息，2025年9月，中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司、中电建华东勘测设计院（深圳）有限公司、中铁十二局集团有限公司以3171万元中标“新安街道洪浪居等十个老旧小区改造工程（EPC）”项目。

“泰华商业城就是其中之一。”罗女士提供给奥一新闻记者的一份名为“新安街道洪浪居等十个老旧小区改造工程项目总概”的文件显示，泰华商业城项目的概算费用为323.79万元，其中楼道整修、屋面整修、外墙修缮、给排水设施、消防设施等基础类项目合计概算316.74万元。

“本次改造项目在推进过程中，部分居民的迫切诉求并未得到及时有效的回应。”罗女士称，小区花园平台是其眼中急需修复的区域，“该处曾多次出现积水、漏水的情况，且路面多处开裂破损严重。在前期调研时，就多次向部门反映需优先处理平台防水及修缮事宜。”

“但多次反映这一诉求后，意见似乎仍未被采纳，其他项目反而开始施工。”罗女士向奥一新闻记者举例称，小区楼栋曾于近年进行过修复，与本次改造中的部分内容重复；此外，“光纤管线、应急灯等本就有的设施，也被纳入改造。”

调解进展

街道办：拟解决住宅居民基本诉求

就相关情况，奥一新闻记者联系新安街道办，获回复称，项目前期立项阶段开展居民意愿调研，本小区95%的居民同意开展老旧小区改造，其中部分居民反馈屋面漏水或屋面隔热层受损、外墙油漆瓷砖破损、楼道灯具老旧、门禁系统不完善等问题，“故我办根据问卷调查开展前期可行性研究编制，可研编制前已联合物业、部分业主共同查看现场，摸排小区存在问题，并编制可行性研究方案，并于2024年10月公示，并根据居民意见调整可研方案。”

新安街道办表示，其后在项目初步设计时，街道办联合社区组织设计、施工、物业及部分业主代表再次对本小区进行现场踏勘，了解居民改造诉求，并完善初步设计，然后于2025年11月对初步设计内容公示，再次根据居民反馈意见调整改造方案。

围绕市民反映的花园平台防水及修复事项，新安街道办表示，根据深圳市老旧小区改造方案及指引，本次老旧小区改造，主要是对居民住宅部分公共区域实施基础类为主、完善类为辅的改造。考虑到本小区花园平台地面存在积水、瓷砖开裂打滑情况，基于解决住宅居民基本诉求的考虑，本次改造拟考虑对花园平台进行整体铺贴瓷砖并重新找平，解决花园平台积水和地面打滑事情，此项改造方案已获住宅业主认可；但是二层平台渗漏主要影响底层商铺，且改造前已存在该问题，不能纳入老旧小区改造范围，应由商铺经营者与物业商量负责维修。

关于“部分改造内容是否与小区近年的修复内容重复”问题，新安街道办称，本次改造设计内容是经现场实地勘察和结合部分业主意见综合考虑确认。前期根据部分居民反馈及现场踏勘核实存在部分屋面隔热层受损、屋面渗漏，本次改造方才考虑屋面整体翻新。同时本小区原外墙存在大面积开裂、脱落、瓷砖空鼓、外墙污染等现象，同时部分居民反馈外墙渗漏严重，故本次改造方才考虑对外墙整体重做防水层和涂料层。

新安街道办回复奥一新闻记者的同时，罗女士向奥一新闻记者表示，在数月未获回应后，已于近日与相关部门会面协商，初步约定“局部修复平台”。

第三方化解观察

当问题没有标准答案时，基层部门执行政策的复杂性

街道办称项目前期经过95%居民同意，且多次开展调研、公示和调整；居民则质疑为何反复强调的花园平台问题，迟迟未得到回应。参与化解这一纠纷的过程中，记者带着与罗女士相似的问题：当有限的改造资金遇上多元的居民诉求，什么样的需求应该被优先满足？

街道办“项目各阶段多次参考居民意见调整改造方案”的回复，与居民“急中之急的区域未被纳入改造范围”的反映明显冲突，这种认知差异，或许正是源于各方对改造范围和优先级的不同理解。

面对质疑，街道办的解释体现了政策执行的复杂性。一方面，花园平台存在积水、瓷砖开裂等问题，承诺进行整体铺贴瓷砖并重新找平；另一方面，又明确表示二层平台渗漏主要影响底层商铺，不在老旧小区改造范围内。

这起纠纷背后，有限的资金如何分配？各方的多样化诉求如何平衡？政策规定与实际情况如何衔接？这些问题没有标准答案，需要在沟通协商中寻找最大公约数。值得欣慰的是，双方终于在近日会面协商，初步约定“局部修复平台”。这一进展虽未完全满足每一方的诉求，却为解决矛盾打开了突破口。

出品：奥一新闻·南方民间智库

采写：奥一新闻记者、南方民间智库研究员 乔锐