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楼市独家最新消息：金茂&象屿&东亚新华白银路项目——象屿金茂·满嘉，宝龙展厅现已开放，预计8-9月入市。

这块地是金茂、象屿、东亚新华在今年上海一批次土拍中拿下来的，花了大概14.6个亿，楼板价约2.45万/㎡，装修标准定在2500元/㎡。

图片来源于公示网站

说实话，别看它在嘉定，身边好几个朋友都在问，讨论热度一点不比市区那些新盘差。

原因也很简单：项目地块离地铁（11号线白银路站）近、南边还是大公园，周边学校商业医疗配置样样不差，同时还是嘉定首个抬板设计。

今天咱们就好好聊聊这个项目，从总图到户型再到周边，把能看得到的地方都捋一遍。

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Part.1

方案解析：

总图里藏着不少心思

首先来看地块本身。

这块地方方正正，很规整，北面和东面还各有一条10到12米宽的公共绿地，东边挨着芮家泾。开发商没有把最好的东侧位置全留给叠墅，部分小高层也能占到好方位，这一点挺实在的。

图片来源于公示网站

整个小区容积率只有1.7，属于低密社区，所以做的是南低北高的配置：北边是6栋11-12层的洋房，局部一楼架空；南边是7栋4层的叠墅。楼栋整体往南偏了大约26度，别小看这个角度，冬天早上能更早晒到太阳，住起来舒服很多。

底图来源于公示网站

楼间距也不错。南边叠墅区南北楼间距大约15-17米，和楼高的比值超过1比1，采光通风基本不用担心。北边洋房楼间距都超过30米，最宽的地方有35米以上，空间感很松弛，不压抑。

数据为描图测量，具体以官方口径为准

接下来说说这个项目的重头戏——抬板。

洋房区域整体抬高了大约4.3米，这是嘉定第一个做全抬板的项目。

抬板区域示意图，具体以官方口径为准

抬高以后，人和车彻底分开了：人在板上面走路、遛弯、带孩子玩，车在板下面通行，安静又安全。

其中车行口有两个，一个在西侧合作路中间，右拐进地库；一个在北侧白银路中间，直行就直接到抬板下面的车库了。动线很清晰，不会跟人行流线打架。

交通流线示意图，具体以官方口径为准

而且像小区里的K站、P站这些配套都能藏在板下，地面看不到那些设备，整洁很多。住在一楼的朋友也不用担心潮湿，因为一楼实际相当于原来的一层半那么高，视野和采光都好不少。

配套分布图，具体以官方口径为准

小区的人行主入口在合作路上，长度大约60米，走进去挺有仪式感的。入口旁边还有一个下沉庭院，从总图上看，入户景观布置得很讲究，下沉庭院上面还有几处观景平台，景观能发挥的空间很大。而且资料里提到了地下会所，估计就在下沉庭院这一带，后面可以等等效果图。

社区主出入口示意图，具体以官方口径为准

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Part.2

户型大概是什么样

目前项目具体的户型图还没出来，但从总图和一些技术信息里，能看出个大概。

首先是洋房这块，独家君预计有三个面积段：约110㎡、130㎡和150㎡。

户型分布示意图，具体以官方口径为准

洋房户型全部没有北外廊，每户都是对开门电梯，相当于类一梯一户，出了电梯就是自己家门口的感觉。这样做的好处很明显——实际得房率会更高。再加上新规以后阳台面积有更多赠送，整体实得率应该会挺好看的。还有一个细节值得提：电梯厅都是明厅，有自然光，等电梯的时候不憋闷。

具体到每个面积段，110㎡大概率是三开间朝南，双阳台设计，独立电梯厅是跑不了的。130㎡会升级到超过7米的横厅，配上差不多等宽的连阳台，边套户型还会有很夸张的飘窗赠送。150㎡基本就是130㎡的放大版，横厅超过8米，阳台和飘窗面积也更大。

最关键的是，150平这一排南边就是4层的叠墅，没有高层挡着，采光毫无遮挡，而且正对着南边的紫气东来公园，景观视野很好。这个位置基本上就是楼王了。

叠墅这边更纯粹，全部是4层、只有上下叠，没有中叠。

这是叠墅产品里比较顶配的做法了，能做到每户独立电梯入户，私密性和体验感很接近独栋别墅。面积段预估在180到200平左右。南侧是开阔的绿地，没有遮挡，采光和景观都有加分。

户型分布示意图，具体以官方口径为准

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Part.3

周边配套很能打

生活方便才是硬道理

再来看看地段怎么样？

地块位置在嘉定新城伊北社区，具体是东到河道、南到塔秀路。最近的地铁站是11号线白银路站，从小区走到地铁口大概600米，步行五六分钟，标准的地铁盘。

往市区或者板块内出行都方便，往前一站就是万达广场。三公里范围内还有嘉定宝龙广场、大融城这些商业综合体，日常吃饭、逛街、看电影基本不用跑远。

来源于网络

南侧就是紫气东来公园，这个公园是嘉定新城的核心绿带，2010年就开放了，免费。里面有湿地林地，也有慢跑道、篮球场、网球场、儿童游乐区。平时散个步、慢跑一下、带孩子玩玩都很舒服。东侧还挨着芮家泾，亲水又亲绿。

紫气东来公园，图源网络

再往东走大约1.5公里，就是远香湖公园。也就是说，步行范围内有两个公园，这种配置在任何一个板块都算得上第一梯队了。

远香湖公园，图源网络

医疗和教育方面，嘉定新城经过这些年的发展，也已经非常成熟，基本的配套都不用担心。

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Part.4

上海第二个满系产品

定价已有优势

回顾嘉定新城近些年的新房价格体系：2023年标王理想之地联动价5.04万/㎡，2024年象屿远香湖岸保持同等价格水准，去年招商林屿湖畔，最新批次的均价已经到了5.97万，但如果单看前两批次纯高层，均价约5.15-5.27万/㎡。

底图来源于网络

因此，白银路地块因为往北一站，定价上具备天然优势。

同属嘉定新城板块的招商林屿湖畔，去年的成交楼面价高达31850元/㎡；而本次白银路地块楼面价仅24500元/㎡，每平米便宜了整整7300多元。

同样的地段预期，更低的拿地成本，这意味着什么？意味着在产品打造上，金茂拥有了更大的腾挪空间。

事实上，在嘉定新城，“金茂”二字从来都是自带分量，更手握实打实的板块定价话语权。

时间拉回十年前，建发率先拿下西郊金茂府地块，后续的故事大家都知道了，引入金茂和保利置业，且以金茂为主导，最终打造出了西郊金茂府这一标杆作品。

当初西郊金茂府的出圈，并非依赖如今进阶的五舒科技系统，而是科技系统+全精装交付+金茂物业+社区品质的四重合力。早在2017年，外环外（除奉贤金山崇明）新房全装修的比例要求是50%，实际执行中不少项目为了降低成本，采用毛坯或者混合交付，金茂就凭借着高标准的精装与早期科技系统，筑起了难以超越的产品护城河。

图源：网络

如今的房价数据，更能直观印证这份差距：周边一众房龄10-15年的二手房，均价集中在3-3.5万/㎡，而西郊金茂府的今年最新一套中区成交房源，单价仍然接近6万/㎡，依然是嘉定新城的绝对领军者。

反观当年（也就前两年）与之价格基本持平的金地世家，2025年以来，价格出现明显松动。

最新一套中区成交，均价已经回落到了4.6663万/㎡。

图源：好好选房

潮水退去，谁在坚守品质，谁在被动降价，一目了然。

“你永远可以相信金茂府。”这句流传在上海楼市的口碑，绝非空谈——它代表的不仅是一个住宅产品，更是穿越周期的板块定价权

我们把嘉定新城板块的两大核心小区，近期的成交均价相除，差不多就是板块内头部和第二梯队核心盘的单价上的差距，约等于1.3倍。

（注：上面提到的最新成交案例，西郊金茂府是总高8楼的中区房源，金地世家是总高18楼的中区房源，数据具有一定的参考性。）

而这一次，白银路地块的容积率是1.7。这意味着什么？意味着这里完全具备复刻“府系”低密产品的基因，依旧保有未来在白银路片区，以及整个嘉定新城核心区域内的价格领先地位。

所以，我们有十足理由相信，这幅地块，将是继西郊金茂府之后，嘉定新城改善市场的又一标杆之作。

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