陕西
作者：周军律师.
咨询请关注，私信必复。
实务中普遍存在一个根深蒂固的认知：购房时明知房屋设有银行抵押，仍选择购买，属于“自甘风险”。一旦房屋被抵押权人申请强制执行，购房者因自身存在过错，因此无法排除执行。
那么，哪种情形下，明知有抵押仍购买的房产也能排除强制执行？
最高院在《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、邓学平执行异议二审案》中明确：
开发商取得预售许可后对外公开销售的商品房，即使购房人明知所购房屋设有抵押权，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应优先保护其权利。
一、基本案情：明知带抵押购房，遭遇强制执行
开发商将在售商品房抵押给长城资产贵州分公司，办理合法抵押登记，取得预售许可后对外公开销售。邓学平在购房时，明确知晓案涉房屋存在抵押权负担，仍与开发商签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋用于家庭自住，随后支付大部分购房款并实际入住。
后续因开发商无力清偿债务，长城资产贵州分公司作为抵押权人，申请法院查封、拍卖案涉房屋用于偿债。邓学平提起案外人执行异议，请求排除执行。
抵押权人长城资产贵州分公司抗辩：邓学平购房时明知房屋存在抵押，未经抵押权人同意，交易存在明显过错，不能对抗合法有效的抵押权，无权排除执行。
一审、二审及最高院再审最终认定：邓学平系刚需消费者购房，符合29条法定要件，即便明知房屋有抵押，依然可以排除强制执行。
二、核心裁判规则：生存权优先，突破抵押权优先壁垒
对于购房者而言，当开发商已经开始预售商品房时，他们有理由相信抵押权人已经同意出售抵押的房产，并且相信他们支付的购房款项会根据物权法的规定，用于提前偿还抵押权所担保的债务。
基于这种信任，即使购房者知道他们购买的房屋存在抵押负担，只要他们满足消费者购房者排除执行的条件，他们的权利应当得到优先保护。至于预售条件的行政法规问题，应该通过改进行政管理措施来解决，而不是让购房者承担这些风险。
本案中，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。
对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。
在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。
至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。
周军律师提醒，只要开发商取得预售许，购房即使明知有抵押，但刚需自住购房只要满足执行异议29条三要件，仍可合法排除银行、资管公司的强制执行。
普及法律常识，帮您维护权益。
点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
