全国不良贷款地图2026（一）：六大行报告，房贷变局

汇集六大国有银行（中国工商银行、中国建设银行、交通银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行）2025年年报不良贷款数据后可见，2025年房地产市场正在发生深刻的变化。六大行多数银行个人住房贷款不良率明显上行，居民端的还款压力正在实质性转化为银行资产的减值压力。

房贷战略地位弱化

2025年，六大行动作整体一致，房地产业在各行信贷中的战略地位全面下降。

1.对公房地产业（房企端）

对公房地产业贷款方面，六大行中四家银行房企信贷减少——

工商银行：-164.10亿元；

交通银行：-124.01亿元；

建设银行：-27.97亿元；

中国银行：-4.64亿元。

另两家大行增加了房企信贷投入——邮储银行增加392.28亿元、农业银行增加161.83亿元，但是，对公房地产业贷款行业占比，邮储银行下降0.32个百分点，农业银行下降0.5个百分点，说明房地产行业在二者对公信贷中的资源分配权重、战略重要性处于降低当中。

2.个人住房贷款（居民端）

2025年，六大行个人住房贷款余额全面收缩，合计减少约7115.16亿元。

其中，建行和工行作为按揭贷款市场的“双寡头”，各自保有近6万亿元规模，但同时也是缩减幅度最大的两家。

工商银行：−2073.12亿元

建设银行：−1965.30亿元

农业银行：−1682.37亿元

中国银行：−1064.80亿元

交通银行：−241.52亿元

邮储银行：−88.05亿元

房企端转向居民端

2025年，六大行中多数银行呈现“对公地产风险收敛、个人房贷风险抬升”的趋势，房地产信贷风险正从房企端转向居民按揭端。

对公业务：分化

对公房地产业不良贷款，是六大行对公贷款中压力最大的部分，但在走势表现上，出现严重分化。

1.大幅上升：中行

不良贷款余额从2024年477.99亿元增至2025年605.19亿元，新增127.20亿元；

不良率从4.94%大幅攀升至6.26%，提升1.32个百分点；

对公不良占比达34.9%，是六大行对公地产不良压力最大的银行。

2.小幅上升：工行、建行

工行不良余额从439.64亿元增至465.76亿元，不良率从4.99%升至5.39%，提升0.40个百分点；

建行不良余额从435.18亿元增至446.35亿元，不良率从4.79%微升至4.93%，提升0.14个百分点。

3.改善：交行、邮储

交行不良余额从256.12亿元降至216.56亿元，减少39.56亿元，不良率从4.85%降至4.20%，下降0.65个百分点；

邮储不良余额从59.72亿元降至54.73亿元，减少4.99亿元，不良率从1.94%降至1.58%，下降0.36个百分点。

4.平稳：农行

不良贷款余额从2024年463.39亿元微增至2025年471.97亿元，仅新增8.58亿元，不良率连续两年稳定在5.40%。

值得注意的是，六大行对公房地产业中，除邮储历史压力较小，不良率在1.58%外，其余五家不良率在4.2%~6.26%之间，中行更是高达6.26%。

个人住房贷款不良：集体跳升

个人住房按揭贷款因足额房产抵押、分散化投放、居民强履约意愿，天然属于银行优质资产，是国有大行信贷压舱石。从风险层级看，对公房地产贷款（企业端，如房地产开发）属于高风险行业信贷，但个人住房贷款（居民端）属于低风险零售信贷。

表面看，2025年六大行个人住房贷款维持了0.60%~1.06%的不良率，相比信用卡、个人经营贷、消费贷，在银行各类贷款中仍处于极低水平，但同时，不良贷款余额与不良率呈现快速增长趋势。

基本趋势：不良上行

六大行在个人住房不良贷款方面，趋势基本一致，仅中行例外：

1.工行、建行、交行、农行、邮储：不良率、不良余额同步上行，居民按揭风险普遍抬升；

2.中行：个人房贷不良双降，居民端资产质量保持稳定。

个人住房贷款不良，整体增长27.25%

六大行个人住房贷款不良合计新增459.24亿元，整体同比增长27.25%。

交行新增60.75亿元，同比增长71.40%，增速最高；

工行增长179.33亿元，增长额度最高，同比增长40.47%；

建行不良新增145.34亿元，同比增长37.52%；

农行不良新增76.37亿元，同比增长20.87%；

邮储不良新增10.04亿元，同比增长6.59%。

中行为唯一不良规模下降行，不良减少12.59亿元，同比增速：-5.00%。

不良率最高近翻番

个人住房贷款不良率，交行一年内从0.58%跃升至1.01%（+0.43个百分点），几乎翻倍；工行也从0.73%提升至1.06%（+0.33个百分点）。

工行明确披露：2025年末，公司类不良贷款减少199.55亿元，不良率下降0.22个百分点；个人不良贷款全年增加395.10亿元，不良率上升0.43个百分点——个人住房贷款正是其中最主要的不良来源（同时，个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支不良率全面上升）。由此可见，个人贷款不良对于银行呈现的压力。

六大行3种类型

基于以上房贷不良的基本状况，六大行大致可分为3种类型：

1.工行、建行、交行、农行：对公地产（房企端）风险平稳或小幅上行，个人房贷（居民端）不良爆发式增长，其中工行、建行风险敞口集中；

2.中行：对公地产风险上升，个人房贷质量改善（但不排除居民端风险释放存在阶段性迟滞）；

3.邮储：对公地产风险下行，个人不良房贷温和上升。

附：六大国有行

2025年房地产业及个人住房贷款数据

（据各行年报）

中国工商银行

1.房地产业

2025年

贷款：8645.76亿元，

行业占比：4.9%，第7位

不良贷款：465.76亿元

行业占比：20.6%，第1位

不良率：5.39%，第1位

2024年

贷款：8809.86亿元

行业占比：5.4%，第6位

不良贷款：439.64亿元

行业占比：18.0%，第2位（制造业第1位）

不良率：4.99%，第1位

2.个人住房贷款

2025年

贷款：58758.68亿元

行业占比：19.3%，个贷第1位

不良贷款：622.50亿元

行业占比：15.6%，个贷第1位

不良率：1.06%，个贷第4位（最低）

2024年

贷款：60831.80亿元

行业占比：21.5%，个贷第1位

不良贷款：443.17亿元

行业占比：11.7%，个贷第1位

不良率：0.73%，个贷第4位（最低）

2025年末，公司类不良贷款2566.76亿元，比上年末减少199.55亿元，不良贷款率1.36%，下降0.22个百分点。个人不良贷款1423.37亿元，增加395.10亿元，不良贷款率1.58%，上升0.43个百分点。

中国建设银行

‌1.房地产业

2025年

贷款：9055.83亿元

行业占比：3.27%，第6位

不良贷款：446.35亿元

行业占比：12.3%，第1位

不良率：4.93%，第1位

2024年

贷款：9083.80亿元

行业占比：3.52%，第6位

不良贷款：435.18亿元

行业占比：12.6%，第2位（第1位为租赁和商业服务业）

不良率：4.79%，第1位

2.个人住房贷款

2025年

贷款：59913.28亿元

行业占比：21.6%，个贷第1位

不良贷款：532.69亿元

行业占比：14.6%，个贷第1位

不良率：0.89%，个贷第4位（最低）

2024年

贷款：61878.58亿元

行业占比：24.0%，个贷第1位

不良贷款：387.35亿元

行业占比：11.2%，个贷第1位

不良率：0.63%，个贷第4位（最低）

交通银行

1.房地产业

2025年

贷款：5152.74亿元

行业占比：5.65%，第4位

不良贷款：216.56亿元

行业占比：18.5%，第1位

不良率：4.20%，第1位

2024年

贷款：5276.75亿元

行业占比：6.17%，第4位

不良贷款：256.12亿元

行业占比：22.9%，第1位

不良率：4.85%，第1位

2.个人住房贷款

2025年

贷款：14424.52亿元

行业占比：15.81%，个贷第1位

不良贷款：145.84亿元

行业占比：12.5%，个贷第1位

不良率：1.01%，个贷第4位（最低）

2024年

贷款：14666.04亿元

行业占比：17.14%，个贷第1位

不良贷款：85.09亿元

行业占比：7.62%，个贷第2位（信用卡为第1位）

不良率：0.58%，个贷第4位（最低）

中国农业银行

‌1.房地产业

2025年

贷款：8743.10亿元

行业占比：5.6%，第7位

不良贷款：471.97亿元

行业占比：22.3%，第1位

不良率：5.40%，第1位

2024年

贷款：8581.27亿元

行业占比：6.1%，并列第6位（并列行业为：批发和零售业）

不良贷款：463.39亿元

行业占比：20.8%，第1位

不良率：5.40%，第1位

2.个人住房贷款

2025年

贷款：48163.55亿元

行业占比：52.0%，个贷第1位

不良贷款：442.35亿元

行业占比：12.9%，个贷第2位（第1位为个人经营类贷款）

不良率：0.92%，个贷第4位（最低）

2024年

贷款：49845.92亿元

行业占比：56.6%，个贷第1位

不良贷款：365.98亿元

行业占比：11.4%，个贷第1位

不良率：0.73%，个贷第4位（最低）

中国银行

1.房地产业

2025年

贷款：9668.33亿元

行业占比：4.13%（含个贷，第7位，个人经营贷之后）、6.78%（不含个贷，对公第5位）

不良贷款：605.19亿元

行业占比：34.9%（不含个贷，第1位）

不良率：6.26%（第1位）

2024年

贷款：9672.97亿元

行业占比：4.49%（含个贷，第6位，个人经营贷之前）、7.76%（不含个贷，对公第5位）

不良贷款：477.99亿元

行业占比：30.3%（不含个贷，第1位）

不良率：4.94%（第1位）

2.个人住房贷款

2025年

贷款：39827.86亿元

行业占比：17.01%（含对公，第1位），66.13%（个贷第1位）

不良贷款：238.82亿元

行业占比：36.2%（个贷第1位）

不良率：0.60%（个贷第4位，最低）

2024年

贷款：40892.66亿元

行业占比：18.98%（含对公，第1位），67.80%（个贷第1位）

不良贷款：251.41亿元

行业占比：42.8%（个贷第1位）

不良率：0.61%（个贷第4位，最低）

中国邮政储蓄银行

1.房地产业

2025年

贷款：3478.18亿元

行业占比：8.14%，第6位

不良贷款：54.73亿元

行业占比：23.73%，第2位（低于制造业）

不良率：1.58%，第3位（低于居民服务2.39%及住宿和餐饮业1.89%）

2024年

贷款：3085.90亿元

行业占比：8.46%，第3位

不良贷款：59.72亿元

行业占比：30.54%，第1位

不良率：1.94%，第1位

2.个人住房贷款

2025年

贷款：23733.41亿元

行业占比：48.99%，个贷第1位

不良贷款：162.35亿元

行业占比：17.74%（含对公），个贷第2位（第1位为个人小额贷款）

不良率：0.69%，个贷第4位（最低）

2024年

贷款：23821.46

行业占比：49.93%，个贷第1位

不良贷款：152.31亿元

行业占比：18.96%（含对公），个贷第2位（第1位为个人小额贷款）

不良率：0.64%，个贷第4位（最低）

（待续）

值班编委：樊永锋

编辑：韩涧明

审读：戴士潮