一套二手房多卖几十万，广州楼市延续小阳春

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州二手房成交量价持续活跃。

“最近我们片区低价的房源都卖光了，客户的预算没有降低，反而是能够接受比市场价稍高的价格。比如我维护一套房源，之前同户型最低价去到了208万元，最新的成交价去到了235万元，还真是涨了一些。”5月19日，广州黄埔区的一位中介人士告诉21世纪经济报道记者。

国家统计局5月18日发布的数据显示，2026年4月，70个大中城市商品住宅销售价格变动中，广州一二手房价继续保持向上：其中，新房环比上涨0.1%，二手房环比上涨0.2%。这是继今年3月之后，广州再次实现一二手房价格上涨，企稳信号强烈。

21世纪经济报道记者多方调研发现，广州楼市在今年3月进入“小阳春”之后，二手房成交流速明显加快。带有学位的房源受到季节性需求的带动也略有回暖，但多数成交的房源仍然落在低总价段，200万元以下的成交房源占比过半。同时，置换通道尚未完全开启，新房库存量也较大。广州楼市的未来走势，等待进一步观察。

议价空间缩小

近两个月，广州二手房成交量保持高位。公开数据显示，2026年4月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为10426套、104.06万平方米，受清明假期影响，环比分别小幅下降3.33%和1.20%，同比分别增长4.84%和1.47%。2026年前4个月，广州二手住宅共网签34635套和346.48万平方米。

进入5月，广州二手住宅市场也保持平稳增长。今年“五一”假期期间，广州日均带看人次、日均认购量较4月分别增长15.6%、5.2%，认购量同比大幅增长63.4%。同时二手房新增挂牌量有所回落，业主预期更趋理性。

虽然楼市“金三银四”已经过去，但是市场成交量仍然保持活跃。此番市场热潮，一方面是传统学位房交易旺季推动，另一方面则是部分房源价格已经调整到市场可以接受的水平，客户选择不再观望直接入手。

“我手上有一个客户，他就只要特定小区的指定户型，但这个户型便宜的房源已经都卖没了。今年5月初出来了一套，最后比之前成交的最低价格高了55万元，他也接受了这个溢价，所以很快就成交了。”上述黄埔区的中介人士告诉21世纪经济报道记者。

一位番禺区的中介人士则对21世纪经济报道记者表示，“今年5月和过去两年比，带看量好了一些。往年到了5月会有明显下滑，这个月我们片区的带看和成交都还不错，上周六当天我有5组带看，还抽空成交了两单，谈价也很好谈，两套都比卖家的底价提高了5%左右，一个多小时就成交了。”

据21世纪经济报道记者多方调研采访，黄埔区、番禺区的中介人士普遍对市场预期乐观，这是因为这两个区价格与市场需求相匹配。但放眼全市，广州高价房源流动性仍然趋弱。

克而瑞统计数据显示，2026年一季度，广州挂牌房源中200万元以下低总价房源占比提升至56%，90平方米以下小户型占比达55%；从需求端来看，广州刚需客群的核心总价承受能力集中在200万元以下。今年3月，广州200万元以下的低总价二手房源成交占比达56%，供给端低价房源规模的提升恰好匹配了主流需求。

“今年的成交情况来看，即便是珠江新城也是低总价段或者小面积的公寓成交走量比较快，1000万元以上的房源成交还是比较少的。公寓租售比持续提高，吸引了投资客入市，而500多万到600多万元的两房、三房能够满足基本的生活需求，看重地段的客户也会择机入手。”一位中型房企负责市场分析的人士表示。

持续去库存

广州二手房持续走量，价格也有企稳迹象，这种态势能否持续？

一个值得关注的指标是广州楼市的库存量。公开数据显示，截至今年4月末，广州全市一手房库存约1404万平方米，去化周期达到23.9个月。二手房方面，广州贝壳网的数据显示，截至5月20日，广州二手房挂牌量达到13.9万套。以广州今年4月的成交量计算，去化周期也达到18个月。

从一手房、二手房的库存量来看，广州当前的去化周期较长。与此同时，广州新房供应也还在稳步增加。克而瑞数据显示，今年4月，广州全市一手房供应83.06万平方米，环比增加168.1%，为近一年次高位；5月第三周，广州新房供应套数280套，环比上升833.33%，供应端在节后迎来明显放量，是五一节前“抢取证”、节后阶段性放缓后的回补。

广州供应放量，成交却保持平稳。广州中原研究发展部发布的数据显示，今年4月，广州新房成交5546套，环比下跌16%。

一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者，当前广州楼市新房的库存量处在高位，所以今年新房市场仅有局部行情，而不能断定为全面回暖。“现在推盘的节奏是，推售量降低，每次就开一两栋，这样去化率看起来会更好些。但很多楼盘进入顺销阶段后去化就会变得很慢，现在我们旗下有的楼盘渠道佣金已经给到接近3%，但去化也还是不快，新房市场除非高性价比，否则竞争力并不大。”

在此背景下，广州楼市能否企稳并进入回升通道，仍有待观察。广州中原研究发展部分析认为，今年5月上半月广州新房成交量创下年内新高，二手房热度持续升温，购房需求迎来脉冲式释放，同时市场分化加剧，呈现中心回暖、郊区偏冷的格局，楼市维稳复苏态势进一步巩固。

广州中原研究发展部续称，随着“穗八条”提振市场信心，客户观望情绪略有好转，海珠、黄埔和番禺等热点区域加推新盘，预计今年5月、6月仍将延续小阳春热度。“黄埔、番禺积极通过‘以价换量’手段吸引客户，黄埔科学城等板块存量大盘有显著动作加速成交，加之海珠红盘带动海珠西板块价格轮动，预计全市房价有望维稳。”