从“有得住”到“住得好”：首创城发以运营驱动城市安居新实践

观点网 从“有得住”到“住得好”，伴随房地产市场的深度调整，行业叙事逻辑正被重新书写。

站在高杠杆与高周转的篇章尾声，一场由“增量开发”向“存量运营”的深刻变革已然开启。当行业回归居住本质与民生底色，精细化的运营与有温度的服务，能够让空间焕发出持久的生命力与价值。

与此同时，2026年是“十五五”的开局之年。国家“十五五”规划纲要中明确提出，要加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。

站在这一背景下，作为首都国企，首创集团积极响应国家战略，将长租、奥莱双赛道纳入“十五五”时期城市发展板块核心战略布局。

而首创城发作为首创集团城市发展板块重要平台，深植北京，聚焦新市民、青年人等群体安居需求，历经五年深耕细作，构建起覆盖多层次、多品类的长租运营体系，已成为北京住房保障领域的重要力量。

依托“首创和园”长租品牌，首创城发不仅打造了聚焦“一张床”保障的宿舍型产品和嘉公寓，更通过“十好社区”标准体系与C.A.R.E.S.全维服务体系、数字化智慧平台及“五方共治”社群生态，持续提升租住品质与运营效能。

就在近期，首创城发接连举办首创奥莱品牌焕新和战略升级、首创和园长租房品牌发布暨揭牌签约仪式，标志着其在存量运营赛道上的战略升级全面提速。

未来，首创城发将持续拓宽城市运营增值新空间，致力于成为城市美好生活的共创者与守护者，在服务北京、服务民生的实践中，书写企业转型与城市高质量发展的新篇章。

如何打造“租赁好房子”？

首创城发于2021年战略重组升级，成为首创集团城市发展板块的核心重要载体。在吸纳整合首创新城镇旗下业务之后，长租板块得以顺势壮大。于2023年8月，首创城发凝练在租住领域的探索与实践，正式推出长租品牌“首创和园”。

经过多年深耕细作，以“首创和园”为核心的首创长租已成功进驻北京、上海、天津、青岛四座核心城市，构筑起跨区域运营网络。目前在管项目22个。

作为长租业务的起点，北京一直是首创和园重点布局的区域，已投建项目达10个，总建筑面积超130万平方米，预计可为近3万人提供安全、稳定、宜居的租住环境。

其中，在2023年5月入市的首创和园·繁星社区，成为首创长租打造“租赁好房子”的代表性实践。

该项目源于一场深刻的城市更新。首创和园·繁星社区位于北京朝阳区十八里店乡，其原址曾是华北区域最大的石材集散地，虽然一度繁荣，但也制造了严重的环境、交通等社会管理问题。2013年，为响应疏解非首都功能要求，该区域启动腾退工作。

至2016年末，腾退出的土地大部分用于绿化建设，在首都东南部初步建成了一道绿色生态屏障。另有部分用地由首创集团与十八里店乡政府通过股权合作，依托集体土地建设租赁住房试点政策推动转型。

建成后的首创和园·繁星社区拥有6500余套房源，成为北京最大单体保租房社区之一，在规划、配套、服务等多个层面，赢得了政府、行业和租户的高度认可。

与此同时，基于服务首都、服务民生的初心使命，首创集团亦持续提升产品供给与服务能力，精准对接新市民、青年人多层次居住需求，为城市高质量发展提供有力支撑。

位于首创和园·繁星社区内的全新项目和嘉公寓在今年正式投入运营，它是北京首个按照最新宿舍类建设标准打造的全新项目，也是首创城发旗下长租品牌“首创和园”推出的宿舍型产品，进一步完善了首创长租“一张床、一间房、一套房”多层次产品体系。

项目聚焦城市运行服务保障人群，提供112套模块化宿舍型房源、756个床位，全部聚焦“一张床”的宿舍型房源保障。

在产品设计上，和嘉公寓实现了在有限空间内保障安全、卫生与必要私密性，并配置了共享厨房、共享活动室等共享空间，切实提升“一张床”租住生活的品质与尊严感；经营层面，采用“企业整租”模式，通过集采与集约化管理，显著降低合作企业租赁与管理负担，进一步降低新就业群体生活成本。

而产品供给的精准化，也延伸至管理服务上。围绕新时代租住人群对品质生活的新需求，首创和园逐步形成了以“十好社区”为核心的租赁“好房子”实践模式，系统构建“好区位、好定位、好理念、好设计、好配套、好建造、好运维、好服务、好社群、好治理”十好体系，持续打造更具品质感、归属感与成长性的长租生活方式。

其中，“好服务”“好运维”“好社群”成为“十好模式”中最具代表性的核心能力。

“好服务”依托C.A.R.E.S.全维服务体系，围绕生活管家、便捷配套、共享空间、温情关怀、智慧安全等维度，持续提升租住服务的专业度与温度；“好运维”则是企业自有团队倾力自建运营的一套数字化智慧平台，强化社区管理、诉求响应、服务触达和安全保障能力，构建全周期、全天候、全方位的运维系统；“好社群”则以“五方共治”为基础，通过社群活动、主理人计划、和园讲堂等特色IP进行社群运营，搭建共建共享、共同成长的社区生态。

依托“十好社区”标准体系与成熟运营实践，以“首创和园” 为核心品牌的首创长租让每一位城市奋斗者都能够住有所居、居有所安，也为北京住房租赁市场提供更加专业、稳定、有温度的国企方案。

600亿授信背后的“资产+运营+金融”闭环

在夯实运营服务根基的同时，首创城发亦前瞻性把握行业金融与资本的发展趋势，积极探索资产运营与金融创新的协同路径。通过推动资产端与资本市场的有效衔接，不仅能够盘活存量资产、拓宽融资渠道，更能反哺运营升级，形成良性循环。

近年来，在相关政策的有力支持下，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）进入常态化发行阶段。作为其中的重要资产类型，保障性租赁住房迎来历史性发展机遇。

数据显示，截至2025年，国内已发行上市的租赁住房REITs产品共有8只，首发规模合计约121亿元。今年4月，中航北京昌保租赁住房REIT正式在深交所上市，成为第9只租赁住房REITs产品。

与此同时，去年12月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将租赁住房全面纳入可申报范围，包括保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房，以及园区配套类租赁住房。

随着申报范围的全面放开，预计2026年将有更多市场化项目登陆资本市场，行业规模、覆盖区域以及参与主体都将进一步扩大。

显而易见的是，住房租赁市场正经历从规模扩张向质量提升的深刻转型，政策体系日益完善，金融工具持续创新，行业步入以资产运营为核心、以资本运作为支撑的精细化发展新阶段。

不过，新阶段也带来新机遇和新挑战。一方面，资产与金融的协同正成为企业实现可持续发展的关键引擎；另一方面，唯有具备优质底层资产、稳定现金流和专业运营能力的企业，方能在资本市场上获得持续青睐。

事实上，开发、运营长租房是一项长期主义业务，既需要稳定资产供给，也需要专业运营能力和金融资本支持。具备资源整合能力、长期运营能力和社会责任意识的国企，有机会在行业发展中发挥更加重要的示范和引领作用。

在5月9日进行的首创集团长租房品牌发布暨揭牌签约仪式上，首创长租住房（北京）控股有限公司与首创物业服务集团（北京）有限公司正式揭牌。

其中，首创长租住房（北京）控股有限公司注册资本金30亿元，将作为统一的投资、建设、运营主体，统筹资源整合、项目拓展与资产管理；首创物业服务集团（北京）有限公司则以专业物业运营为支撑，构建租住服务闭环，全面提升居住体验。

根据规划，首创集团在“十五五”期间长租房业务计划投资总规模超200亿元，为业务快速扩张与健康可持续发展提供坚实支撑。双平台协同发力，将进一步推动“硬核资产”与“软性服务”互补融合，赋能长租业务高质量发展。

同期，首创集团与国寿投资、中信证券、中信金融资产、建信住房租赁私募基金、北京银行、中国农业发展银行北京市分行、中国银行北京市分行以及交通银行北京市分行共8家金融机构签署战略合作协议，围绕长租业务投资、建设、运营、金融支持和资产证券化等方向深化合作。其中，4家银行合计提供600亿元长租房专项授信额度支持，为业务发展提供坚实保障。

通过此次战略签约，首创集团长租房业务将进一步构建“资产+运营+金融”协同生态，推动形成“投、建、管、退”全周期业务闭环，为长租业务高质量可持续发展注入强劲动能，推动长租生态的稳定与创新发展。

面向未来，首创集团已明确长租业务发展目标：2年内管理规模突破3万间，稳居北京市场占有率前列；“十五五”期间规模达到5万间，达成北京长租住房第一品牌，并持续领跑北京市场。在此基础上，全面实施“重资产+轻资产 + REITs”三轮驱动发展模式，为长租业务在增量开发、存量盘活与城市更新中的规模化、高质量发展提供坚实支撑。

值得一提的是，就在这场发布会召开前不久，首创奥莱品牌发布盛典暨全国合作伙伴大会在北京举行。活动全面展示了首创奥莱的焕新蓝图，并规划以资产运营+管理输出两条路径，构建起首创奥莱业务的资产全景。

从奥莱到长租，面对不动产领域由增量开发向存量运营加速转变的新形势，首创集团正深化调整“十五五”时期城市发展板块核心战略布局。

作为首创集团城市发展板块的重要承载主体，首创城发一方面通过资源支持、战略赋能、人才保障等全方位体系，全力推动首创奥莱做强做优、领跑行业；另一方面，以“小开发、大运营、好服务”为发展方向，全力将长租业务作为关键发力支点，加快推动企业由开发驱动向运营驱动转型，以长期价值回应行业变革，以国企担当服务城市发展大局。

面向更长远的未来，首创城发有望深度融入首都发展脉络，在精耕城市运营的过程中，实现企业价值与城市生长的同频共振，成为城市美好生活的共创者与守护者。

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