广州国资百亿签约华住：一场存量时代的城市资产“唤醒实验”

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

从零散出租到品牌运营，从账面沉默到资产上市——广州正在用300家酒店丈量存量资产盘活的新可能。

当城市发展从“大拆大建”转向“精耕细作”，如何让沉淀在国企账本上的存量资产真正“醒过来”，成为摆在地方政府面前的一道必答题。

2026年5月13日，广州给出了自己的答案。这一天，广州市国资委与华住集团在广州越秀国际会议中心签署战略合作框架协议，未来3年华住集团将力争在广州投资约300家酒店，合计投资金额约100亿元。这场被业界称为“资源与能力联姻”的合作，正在为存量资产盘活写下新的注脚。

握手背后：各自手握什么牌？

这场合作的底层逻辑，是双方手握高度互补的“牌面”。

华住集团深耕酒店行业二十余年，旗下经营超过30个酒店品牌，在酒店运营管理、品牌培育、供应链整合及数字化技术方面具备行业领先优势。广州国资国企则拥有丰富的存量物业、文旅产业资源及优质资产储备，在城市更新、商业运营、文旅融合等领域积淀深厚。

双方将采取政府引导和市场化运作相结合的模式，重点围绕存量资产盘活、文化旅游、酒店管理及资产证券化展开“全方位、多层次、重创新、实质性”的战略合作。官方表述也直言：此次合作精准对接城市发展所需、企业发展所向，将产生“1+1＞2”的协同效应。

广州市国资委主任梁凌峰在签约仪式上表示，将建立常态化沟通协作机制，全力推动华住集团与岭南集团、珠实集团、广州城投集团、广州安居集团等市属国企精准对接，携手打造国企存量资产盘活、文旅产业升级与资产证券化标杆示范项目。从现场出席的阵容来看——市政府副秘书长黄光烈、市国资委党委书记主任梁凌峰、华住集团首席发展官庄松成等悉数到场——各方对这一合作的重视程度可见一斑。

这实际上构建了一个清晰的“资源+能力”闭环：广州国资提供存量物业和政策平台，华住输出品牌管理和运营体系，政府扮演“红娘”兼“裁判”的角色。国资从传统的“房东”身份，升级为“资产运营商”，收获的不再是零散的租金，而是长期稳定的经营收益和品牌溢价。

300家酒店：存量改造还是增量洪流？

“3年300家”——这个数字乍看颇为惊人。但拆解下来，其内涵远比表面复杂。

首先，这300家酒店并非全部是“从零开始”的新增供给。从公开信息来看，合作核心指向存量资产盘活，大量项目将来自对现有闲置办公楼、老旧招待所等国资物业的改造升级。这意味着市场总供给的净增量远不及300家之数，更多是存量物业的“身份转换”。

其次，华住旗下超过30个品牌覆盖从经济型到高端的全系列产品线，300家酒店大概率不会扎堆于单一细分市场，而是通过品牌矩阵在空间和客群上形成差异化分布。

不过，风险也不容忽视。行业数据显示，酒店业近年来面临供需错配的挑战。2024年以来，旅游需求增速回归常态，供给持续扩张，行业整体呈现“量增价跌”趋势。华住中国2024年日均房价（ADR）和平均可出租客房收入（RevPAR）均出现下降。在华住自身2026年计划新开2200至2300家酒店的同时，也预计将关闭600至700家。

有分析指出，2026年广州将迎来中高端酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计约2621间，市场竞争预计将趋于激烈。在这一背景下，300家酒店能否顺利消化，更多取决于能否精准匹配不同区域的真实客源需求。

比酒店更远：存量资产的N种打开方式

这次合作之所以值得关注，不只因为它是一次大额签约，更在于它为存量资产盘活提供了一个可复制的范式。

从全国视角看，广州并非孤例。各地都面临大量国有存量资产“有地没钱、有楼没运营”的困境，而“国资物业+专业运营商”的模式，恰以市场化契约解决了这一痛点。对于那些国资物业多、又希望通过文旅拉动消费的城市而言，这一路径具有天然的适配性。

值得留意的是，此次合作框架中明确纳入了“资产证券化”这一关键词。这暗示着，双方的目标不止于酒店经营本身。当项目运营成熟、现金流稳定之后，通过持有型不动产ABS等金融工具实现“资产上市”，让存量资产从物理空间的盘活走向金融价值的重估，或许才是更长远的棋局。

当然，存量资产的出路远不止酒店改造。在广州自身的实践中，已有多条路径并行推进：番禺原丽江明珠酒店正在拆旧建新，打造约10万平方米的非标商业综合体；珠江实业将环东广场改造为“健康+科技”产业综合体，集商业、酒店与办公于一体；荔湾区推动33个共计58万平方米的老旧物业改造，打造具有西关风情的特色酒店民宿。此外，文创园区、科创社区、长租公寓、康养设施等方向，也为存量资产提供了更多元的想象空间。

问题的关键不在于“改不改”，而在于“改成什么、由谁来改”。广州此役给出的一个思路是：与其让国资单打独斗，不如引入最专业的玩家一起拆解命题。

结语

广州与华住这场百亿握手，本质上是一次存量大时代的“唤醒实验”。它试图回答一个核心问题：当增量空间日趋收窄，如何让那些沉睡在城市肌理中的存量资产，重新产生价值、创造就业、完善服务、拉动消费。

实验才刚刚开始。300家酒店会否如期落地、能否在供给压力下站稳脚跟、资产证券化的后手棋又将如何布局——每一道题都考验着合作各方的智慧与韧性。但有一点是清晰的：从“管资产”到“运营资产”再到“资产上市”，广州正在走出一条可供其他城市对标的路径。答案如何，值得整个行业持续关注。