深圳后海，需要招商玺

来源：市场资讯

（来源：苗头）

大约四五年前，我不知天高地厚，建议一位朋友留着他的成都豪宅别卖。那时，朋友的豪宅做得极好，看不到将来会有别的项目超过它的可能。

2025年底，我临时起意去成都踩盘。在看了成都招商玺等三四个超级豪宅之后，我掏出电话打给这位朋友：

要不你还是把房子卖了吧……

那天，成都招商玺的品质、工艺、审美都令我十分震惊。项目入口横向超过70米、纵向约5.51-9.5米的隐奢大门和葡萄牙进口沙漠风石材，独创的“揉石成缎”工艺，整盘以克制的细节传递品味，给我留下了深刻的印象。

（成都招商玺实景图）

从成都回来没几天，深圳第3座招商玺系新品入市，后海招商玺第一批次房源低调开盘。虽然没来得及展示产品力，嗅觉灵敏的买家已进场“扫货”，40套顶豪当天“一抢而空”。

今年4月29日出台的深圳楼市新政解除了南山区、福田区以及宝安区新安街道的“住宅限购”，恰逢人工智能（AI）在加速向产业链上游传导，深圳迎来了千亿市值公司大潮，这些创科企业的实控人身价因此暴增，以后海招商玺为代表的深圳湾豪宅纷纷加推，迎接这来势汹涌的购买力。

苗头获悉，后海招商玺将于近期加推2栋建筑面积约188、237、247平方米的108套房源。消息一经传出，项目临时展厅又见人潮。

两个“唯一”

这3年，真正有实力在深圳等核心一线城市拿优质地块的，基本上只剩下央国企了。它们守得住这个曾经高歌猛进的行业的门槛，也拉得起行业高水平发展的天花板。我经常跑去外地踩盘，过程中最大的惊喜与收获，莫过于看到招商蛇口等房企在上海、北京、成都、南京、合肥等核心城市大超预期的产品落地力与兑付力。

最值得说道的，当然是招商玺。

目前为止，项目名内嵌房企名称，业界公认“叫好又叫座”的超级豪宅，只有招商玺。

（成都招商玺实景图）

还是以成都招商玺为例。这个项目备案价约5万-7万/平方米 ，户型起步便是245平方米 ，比周边在售新房每平方米高约2.2万元，比附近二手房每平方米高约2.4万元，比周边土拍楼面价每平方米高约2.3万元。2025年10月，成都招商玺首开即斩获10.7亿“热绩”，进入2026年“小阳春”，项目再迎销售高峰，据成都房联4月数据，成都招商玺荣膺高新区建面200平方米以上住宅成交套数、面积、金额“三冠王”；进入5月，项目销售依旧势如破竹。

在招商已开发的所有产品系当中，获准写上“SINCE 1872”的，也只有招商玺。

（获准将“SINCE 1872”写进LOGO的，只有招商玺。图为成都招商玺实景）

招商对以“玺”字命名的项目的偏爱，深圳市场并不陌生。

2014年，招商第一座“玺”在深圳海上世界问世。此后，双玺成为核心城市的对标项目，从深圳到上海，到北京、合肥、成都……每一个核心城市的顶豪市场，都留下了招商玺的传奇。

招商玺，是玺系的登峰造极之作。后海招商玺，是百年招商在全国开发的第5座“招商玺”。

如果不知道在中国核心一二线城市怎么做超级豪宅，那么去合肥、成都、北京、深圳看看吧，那里的4座招商玺，就是答案。

2024年12月，关注深圳土拍市场的朋友纷纷猜测，招商要对这个位于深圳大本营源点的项目下重手了。

与那些从土拍市场购得的地价动辄几十上百亿的项目不同，后海招商玺项目拿地成本并不高，这为项目团队“放开手脚”做产品提供了极大的空间，他们把对超级豪宅的所有想象，都装进了这块土地。

我的一位喜欢收藏豪宅和字画的开发商老板，去年底以客户身份参加后海招商玺首批房源的开盘选房。目前为止，他已经是包括后海招商玺在内的3座招商玺的一名业主。

超级“底盘”

如果说招商玺是招商最顶奢的产品系，那么后海招商玺就是招商“回归”大本营的超级标杆。

招商玺系自诞生起，便恪守一条铁律：非一线城市核心地段不取，非城市至高能级板块不落子。这是玺系穿越周期的择址观，也是其能在全国核心城市持续“封神”的底层逻辑。

当招商玺系再度回归深圳大本营，招商没有选择那些宽泛的所谓“热点板块”，而是锚定了深圳城市能级的顶点：

后海。

后海，绝非普通的豪宅聚居区，而是官方定位的粤港澳大湾区国际总部商务区、全球金融科技创新高地、深港融合产业枢纽。

（深圳后海实景图）

这片占地约2.26平方公里的土地，是深圳六大总部基地中唯一以金融为核心的战略要地，汇聚了中国航天、中海油等央企总部，以及腾讯、阿里、字节等科创巨头，单位面积产值与企业总部密度冠绝全国，堪称 “深圳的经济心脏”。在这里，产业高度、资本密度、人才层级，共同定义了深圳的顶级价值底色。

（深圳后海商务风貌区示意图）

而后海招商玺正落址于后海大道的超级中轴之上。这条中轴，是深圳四十年城市发展的价值脊梁。这里既是总部经济高地，又是深圳少有的人文厚土、国际生活原点。

与其它同样豪宅林立的地方不太一样，这个区域既有深圳最优质的九年义务制学校，如育才二小、育才三中，也有世界顶尖的国际学校——贝塞思国际学校在中国设立的第一所学校，就在蛇口，简称“蛇贝”。

（“蛇贝”实景图）

这里更是深圳居住密度最高、生活氛围最浓、教育资源最优的核心区。多年来新盘断供、青黄不接。“老钱”想升级，“新贵”想定居，改善家庭想置换，这片充满情感与故事的土地却长期 “一房难求”。由于土地稀缺，后海核心居住区已连续12年无新增住宅用地供应，整个片区宅地近乎开发殆尽，寸土寸金。

后海招商玺的出现，可谓“久旱逢甘雨”。它因此成为深圳超级豪宅市场“供应驱动成交”的最佳范式。

招商的朋友说，因为是玺系产品时隔12年重回深圳总部，后海招商玺在酝酿阶段即备受关注，投入力度远超过往项目。

总部设在深圳的3家央企地产巨头都在加快和加大对这座超级城市的拿地和研发力度，而且都已生成自己的顶豪IP，但是将这个IP做成产品信仰的，我看目前只有招商玺。

什么叫“产品信仰”？就是产品做到极致之后形成的定价权和话语权的说一不二。好比保时捷跑车，无论定价多少，忠实玩家的动作都很统一：

买买买。

招商采取了“总师制”管理制度。无论所在城市的房价水平、项目套数、配建成本有多大差异，都奉行统一的标准，不妥协。2025年招商撤销所有区域平台，城市公司直接由集团管理与调度，这是招商玺敢对客户承诺的一大制度保证——它化解了同属一个产品系却因为具体城市具体操盘团队不同而导致产品落地时出现偏差的难题。

这是后海招商玺可以托付的一大制度“底盘”。

后海招商玺诞生在一片高度成熟的居住区，在尺度有限、边界复杂的先天条件下，该如何做，才能让项目“大超预期”，从而建立起项目的竞争优势？

设计团队想到了抬高社区、向竖向空间要资源的解法。

项目采用“浮岛甲板”设计，整体抬高12米，最终形成一个超级社区底盘+浮岛绿化甲板的立体空间系统。这意味着一层、二层乃至地下四层车库，每一层都承担着真实、尊贵的生活功能。

（后海招商玺抬板式设计竖向剖面图）

这一个超级“底盘”，是后海招商玺入列深圳湾豪宅“四大天王”并且迅速去化的关键性托举。当行业回归居住本质，我们提倡的产品思维，绝不是简单的赠送了多少使用面积或堆了多少材质，而是让架空层、会所、连廊通道、地库等配套系统不再只是一时的震撼，而是经得起时间审视的长期主义场景。

豪宅新解法

有人说，后海招商玺这块土地如果开发成改善型精品住宅，也不愁卖。

这是一种“求稳”的解法。但在当下深圳市场，“求稳”，往往埋伏最大的风险。深圳一些位置不错的旧改项目为了“求稳”，不敢投入，不敢突破，销售去化如今已陷入困境。

深圳市场已经变了。产品和价格“符合预期”的房子会越卖越难卖，“超出预期”的房子可以勉强维持销售“流速”，而产品有“爆点”、价格有空间的“大超预期”的房子，才有机会爆卖。

招商不想错过这个“做品牌”的最好机会。事实证明，正因为后海招商玺敢“赌”，敢“大超预期”地投入，敢自我突破对产品进行迭代，才有“叫好又叫座”的市场表现。

作为招商“玺”系产品的3.0版本，后海招商玺是懂客户的，它知道如何分配价值的判断。

招商深耕深圳将近半个世纪，后海招商玺客研团队又针对3000多户顶豪客户的深度访谈，根据客户的需求来选择把最重要的空间留给谁，以客户的痛点反向推导设计决策，这是后海招商玺诸多“大神级”设计的灵感来源。

项目一层地面层入口做到了无柱跨度最大达28米，7根高约7.5米的古典艺术廊柱呈阵列式的布局，宽尺度的酒店式落客区能满足两辆豪车并行，两侧的开放式街区是一个完整且连续的公共界面，彻底重塑了项目底盘的仪式感与开放度。

（后海招商玺主入口示意）

后海招商玺一反多数同类项目的架空层被用作地库的延伸的做法，创造性地做了深圳极为少见的约3000平方米浮岛花园，以及约2500平方米的主题会所。

深圳每年有10个月是高温天气，这就需要高频使用的空间必须具备遮蔽、连接与可停留性。后海招商玺的室外景观因此更多地体现观赏性，随处散落的是非洲象腿树、东南亚多头篦齿苏铁等进口植被，国际艺术品原件、水景点缀其间，然后通过风雨连廊连接到会所。

（后海招商玺园林局部效果图）

会所功能设计也是遵循这个原则。后海招商玺把注意力从表象的功能呈现轻轻移开，根据真实的使用场景做了符合客户需求的价值分配，改善型半场网球练习场、私属模拟高尔夫球场、多年未见的恒温泳池都回到了C位——这纯粹是为了满足业主日常运动和放松的需要。它配置专业厨房+行政酒廊+雪茄吧，也是为了让12人私宴厅能被真实使用，会所设置的棋牌室，也是前期调研印证属于高档业主会所高频使用的典型场景。

（后海招商玺会所效果图）

（后海招商玺恒温泳池效果图）

后海招商玺还挖了四层的地下车库，这进一步烘托“中央车站”、双酒店落客区，以及顶部全精装3.8米星钻穹顶的归家氛围，额外打造的2个工位洗车房和6个候车位，更让人油然而生温馨感。

“稀缺”遇上“稀缺”

超级豪宅的产品投入，不仅体现在看得见的建筑地标与奢华场景里，在看不见的地方，超级豪宅更以长期主义的匠心，把健康、静谧与生活温度，“藏”在每一处细节。

苗头认为，后海招商玺是最能体现深圳特色的一个超级豪宅，也是深圳区域内第一个系统化兑现“好房子”体系的项目。

（后海招商玺室内空间设计效果图）

它是7大维度、28个模块、386项技术细节的结晶。比如深度睡眠模块，后海招商玺的楼板厚度做到了130-220毫米，是普通住宅的接近2倍，它的静音墙体、降噪门窗，以及毫米波雷达，都是这一模块的极致体现，整体住宅达到“金级宁静住宅”认证标准，这对白天快节奏、高强度，夜晚难入眠的朋友来讲，是一大福音。

为了让室内恒久健康舒适，后海招商玺配备了“大金”的三管制空调，可实现温度湿度独立控制。具备除湿功能的新风体系和深圳首个套房卫浴电地暖，可以解决深圳高频发生的“回南天”，室内空气返潮时的黏腻感。

还有很多看似微小，每天却都在影响住户居住体验的细节，后海招商玺也“关怀备至”，比如316医用级别的不锈钢水管、活水系统、零冷水系统等等，堪称“毫米级”呵护。

（后海招商玺对住户“体贴入微”）

不得不说，这样一个集超级底盘、超级会所、审美革命、顶级工艺、人本细节于一身的后海招商玺已经做到了“断层级领先”，它的首开“爆卖”，它的供不应求，恰恰说明深圳对超级豪宅的需求，没有上限。

更值得期待的是，后海招商玺二批次建筑面积约188/237/247平方米的大平层即将加推，而且还是直面深圳湾海景的旗舰级“楼王”——在寸土寸金的后海核心，海景本就是不可再生的稀缺资源，而“楼王”更是孤品中的孤品。

中国科技创新重镇是深圳，深圳科技创新核心在南山。AI产业链正在持续催生一大批生于Z世代（90后、00后）、出身于顶尖学府、身家数以亿计、生活重心在南山的科技企业实控人。他们以颠覆性技术与创新商业模式重塑产业格局的同时，也成为深圳湾豪宅的消费主力。

这批客户的审美偏好不同以往。他们更需要空间的秩序感、静谧感和那种自然而然的温润气质。

后海招商玺正好都踩准了他们的审美点。它的有弧度的设计，珍贵的奢石，自然的园林，还有“揉石成锻”、“整石收边”、“石材榫卯”等高超工艺，使得整个项目的自然的比例、柱式的比例、开窗的比例、进退的比例，都给人以丝绸般柔润和如沐春风般的惬意。

一边是AI新贵与老钱富豪的“渴盼”，一边是招商玺系传奇的“封神”，当“稀缺”遇上“稀缺”，当热度叠加热度，“抢房”，早已不是预判，而是一种必然。