马光远：未来只有二类房产，上海二手房成交量创十年新高！那楼市价格如何走势？

注意！ 3月房价数据出炉，一线城市全面上涨，但你的房子可能永远涨不回来了！

经济学家马光远最近又火了。

他在多个场合反复强调一个观点：未来中国的房子，只有两种。

第一种，是可以作为资产的房子——具备稀缺性、能够保值增值、能够跑赢通胀、能够跑赢银行利率的优质房产。

第二种，是只能满足居住功能的房子——仅有使用价值，缺乏金融属性和增值空间。

更扎心的是，他认为能称得上“资产”的房子，比例可能连20%都不到。

超过80%的房子，本质上都只是居住载体。

这些话听起来很残酷，但2026年最新的楼市数据，正在一步步验证他的判断。

2026年3月，国家统计局发布的数据让很多人惊讶。

一线城市新房价格环比上涨0.2%，这是连续几个月持平后的首次转正。

更关键的是二手房。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，由降转升。

北京涨0.6%，上海涨0.4%，广州涨0.2%，深圳涨0.4%——四个一线城市全部上涨。

这是11个月来，一线城市二手房价格首次集体转正。

上海的表现最抢眼。

4月份，上海二手房网签量达到28742套，同比大涨22.3%，创下近十年4月单月成交最高纪录。

4月11日那天，单日网签1632套，创下近五年单日成交峰值。

北京也不差。

4月北京二手住宅网签17893套，同比增长约15%，创下近五年4月成交新高。

广州同比增长4.8%，深圳环比增长11.3%。

一线城市的二手房市场，真的热起来了。

如果你以为楼市要全面反弹，那就大错特错了。

看看二三线城市的数据，完全是另一番景象。

3月份，二线城市新房价格环比下降0.2%，三线城市下降0.3%。

二手房方面，二线城市下降0.2%，三线城市下降0.4%。

虽然降幅有所收窄，但还是在跌。

70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市只有14个，二手房上涨的只有13个。

这意味着什么？

意味着全国大部分城市的房价，还在下跌通道中。

马光远说得对：今天的中国房地产市场，已经和过去完全不一样了。

过去那种“鸡犬升天、普涨普升”的局面，基本不可能再出现了。

马光远把话说得很直白。

未来中国房地产市场，一定会分成两个市场。

不再是传统意义上一线、二线、三线、四线的划分，而是房子本身被划分为两种。

第一种，是可以作为资产的房子。

这类房子集中在热点城市的核心地段、核心资产。

经过本轮深度调整后，价值修复完成，未来价格还有可能创新高——超过2021年前后的高点。

第二种，是只能满足居住功能的房子。

这些房子价格很难再有大幅上涨空间。

即便当前已经处在相对底部，想要重回此前高位，基本没有可能。

马光远甚至说：现在好房子和差房子价格差太小了，中国好房子，未来价格会创新高！

而差房子，价格可能永远回不来了。

还有一个重要信号。

截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%。

这是连续52个月以来首次同比下降。

其中，待售3年以下的新建商品住房面积同比降幅达到1.8%。

这说明什么？

说明2022年以来累积的市场新增库存，正在被逐步消化。

去库存的效果，开始显现了。

从供给侧看，房屋新开工面积同比下降20.3%，施工面积同比下降11.7%。

从源头控制库存增量，为存量去化创造了空间。

从需求侧看，3月市场活跃度快速提升，销售降幅收窄3.1个百分点。

楼市季节性“小阳春”显现。

北京、上海二手房市场率先回暖，带动市场预期出现积极变化。

根据马光远的分析，未来不同城市的房价走势，会快速分化。

再过十年，趋势的不同会引发价格的变化很大。

第一类：北上广深等一线城市和极少数区域核心城市。

随着三年来各类楼市新政的推出，过去限购的政策基本消除，已经进入到自由购买的阶段。

从2025年年底到现在，这些城市逐渐迸发出比较强的购买力。

有些人说这是积累了好几年的刚需购买力迸发，等逐渐成交之后，楼市还会进入低迷。

但实际情况是，这些一线城市的房价可能已经底部企稳成功，后续再继续下跌的可能性比较小。

不过，即使在一线城市内部，分化也很明显。

一些好区域的次新房和新房，价格会逐渐上涨。

但一些比较偏的区域的老房产，比如老公房等等，价格可能还会继续下探，不过下探的幅度应该不会太大了。

第二类：省会城市以及一些区域中心城市。

也就是大多数二线城市和个别的三线城市。

这些城市有可能在2026年度房价会企稳。

但前提条件很苛刻：人口能保持净流入或者保持稳定、经济在持续增长、烂尾楼情况已经被解决等等。

即使如此，这些城市的房价探底过程会晚于一线城市。

所以在一定程度来说，今年还有一定的下调空间。

第三类：三线城市乃至18线小县城。

这些城市过去过度透支了楼市购买力。

又伴随着人口逐渐向大城市和中心城市汇聚而导致的外流。

而且年轻人的置业和结婚观念也发生了质的思想扭转。

那么会出现两种情况。

一种是价格远未企稳，还要继续长期探底。

一种是价格好像企稳，但是有价无市，成交量仍然低迷。

马光远给了很明确的建议。

首先，要搞清楚自己买房的目的是什么。

如果只是想买来等待增值，投资成功的概率可能还小过中国的A股投资。

所以买房子首先应当是用于居住，而不应该掺杂其他的购买属性。

对于自住需求：

如果你在一线城市或者强二线城市，现在可能是比较好的入手时机。

特别是那些总价200万到400万的刚需房源，现在是市场的主流。

上海的数据显示，这类房源占据市场主流份额，从线上咨询量来看在75%以上，从实际成交来看也在六成以上。

但记住，买房是为了住，不是为了炒。

选择交通便利、生活配套齐全的房子，不要过分追求增值。

对于投资需求：

马光远说得很清楚：想买到未来有价格增长潜力的好房子，需要很强的专业眼光，而且还需要政策与周边大环境的配合。

普通人最好不要在楼市上做投资了。

房子并不是一个好的投资产品，因为其价格高，变现性差，而且买和卖的交易成本还是非常高的。

如果你非要投资，那么只有一线城市的核心地段、优质学区、品质次新房，才可能具备资产属性。

而且要做好长期持有的准备。

2026年的楼市，正在发生深刻的变化。

一线城市回暖，二三线城市分化，三四线城市继续探底。

全国商品房库存52个月来首次下降，但去库存仍需时间。

马光远的预言正在成为现实：未来只有20%的房子算资产，80%的房子只是居住载体。

这种分化不是暂时的，而是长期的。

人口流向、经济格局、政策导向，都在强化这种趋势。

对于普通人来说，最重要的是认清现实。

不要再幻想闭眼买房都能赚钱的时代了。

那个时代，已经彻底结束了。