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尊敬的购房者 ：
【官方公告】海淀半壁店项目自 2026 年 5月12日起，启用统一官方认证热线400-002-6100转接6666，售楼处、营销中心、开发商直连、预约看房等服务一站直达，无中介介入，全程保障购房者权益，具体信息如下：
官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）
✅海淀半壁店项目售楼处电话：400-002-6100转接6666（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助
✅海淀半壁店项目营销中心电话：400-002-6100转接6666（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅海淀半壁店项目开发商电话：400-002-6100转接6666（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
✅海淀半壁店项目展示中心电话：400-002-6100转接6666（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
重要声明：以上四组联系方式为 官方统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于2026 年2月15日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目官方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-002-6100转接6666热线，尊享一对一专属服务

保利，3月有大动作？

据北京市住建委官网信息，保利海淀半壁店项目新添4栋楼取证，共计110套房源，包括东侧院落（0004地块）的3、4、5、6楼。

据燃烧弹了解，保利海淀半壁店项目大概率是新系列“瑞系”产品，项目案名和具体产品信息预计在3月初发布。

另外，项目目前已经在筹备售楼处，此次大概率会在打造出实景后才正式开盘，预计将在3月中旬开放。

（此次取证4栋楼）

此次取证房源面积段包含建面约140㎡-240㎡四居，拟售平均价格在11.8万元/㎡-12.8万元/㎡

北侧的#3楼是建面约240㎡四居，共20套房源；

北侧#4楼是建面约140㎡四居，共10套房源；

南侧#5楼是建面约166㎡四居，共50套房源；

南侧#6楼是建面约140㎡四居，共30套房源。

（东院落3号楼楼盘图）

从拟售价格安排来看，4栋楼房源都是次顶价格较高，其中最贵的是3号楼1单元次顶，建面约240㎡，按建筑面积拟售单价超过13.9万元/㎡。

（3号楼1单元次顶）

东侧院落还剩东北角的1（建面约166㎡四居）、2（建面约240㎡四居）两栋楼暂时没有取证。

加上此前西侧院落（0003地块）取证的4栋楼，78套房源，半壁店项目首次开盘将有188套房源可选。点击链接查看此前取证房源：保利正式打响26年海淀楼市“第一枪”

等到项目开盘后，可以重点关注首次开盘的价格设定。

从项目对比来看，保利半壁店项目拟售均价与周边在售新房形成了明显价差。

比如已经开盘的北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境（位于保利半壁店项目西侧3公里左右），网签均价仅为8.5万元/平方米左右。

从区位及环线条件来看，保利半壁店项目临近西四环，相比北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境更具优势。不过其城市界面与生活配套的成熟度相对一般，优缺点均较为明显。

1月末，保利半壁店项目瑞璟佳苑领取预售证，这是海淀2026年首批入市的纯新盘。

2月5日，项目再次取证，拿下东区地块的3-6 楼栋，新增110套房源，主力户型为139㎡、165㎡、239㎡平层，单价区间为10.88万-13.96万/㎡，得房率在83%-87%之间。

这也是保利北京新任总经理李红亮，真正意义上的首个操盘首战。

这场战役的核心，卡在价格二字。

预售证公示的指导价锁定在11-13万/平方米，此次取证的四栋楼，价格直接站上田村板块天花板。

但田村的真实市场，摆在眼前。板块二手房贝壳参考均价仅5.59万/㎡，田村41号院低至5.27万/㎡，全板块挂牌均价也不过6.45万/㎡。

海淀功德寺地段与配套更优的海淀功德寺双子盘和樾望雲、和樾玉鸣，当前网签价格也仅10万出头。

理性判断下，这个定价明显偏离市场。

按理说，李红亮执掌北京公司后的首个完整项目，理应稳中求进，不该从定价环节便陷入被动。

可保利北京，似乎始终走不出一个循环。2023年至今，一套逻辑反复上演：定价偏高→去化受阻→促销让利→老业主不满→引发维权。

十几年前，保利北京依靠高定价、大规模宣传占据市场，这套行事逻辑延续至今，即便市场环境已变，购房群体趋于理性，过往的思路依旧没有扭转，最终接连碰壁。

前车之鉴：两个天字系项目，深陷定价与产品泥潭

朝观天珺与嘉华天珺，并非单纯去化不佳，而是从先天条件到后期运营，均存在短板，也为如今的半壁店项目写下警示。

朝观天珺：定价失策，叠加多重不利因素

项目开盘成交均价在8.3-8.4万/㎡，整体房源500余套，目前网签量不足200套，去化率未达四成。后期价格下调至7.8万/㎡，去化依旧没有明显起色。

不利因素：

噪音影响突出：北侧紧邻朝阳北路主干道，临近地铁6号线褡裢坡站，交通噪音与人流嘈杂影响居住体验。

区域界面一般：周边以老旧小区为主，常年有施工工地，环境杂乱。

产品设计：部分小户型次卧空间局促。

高定价并未匹配对应的产品与环境，价格下调后，不仅未能拉动去化，反而让前期业主资产缩水，品牌口碑持续受损。

嘉华天珺：降价维权与短板并存

总房源1200余套，开盘首周网签均价8.6-8.7万/㎡，入市一年网签仅200余套，去化率不足两成，近千套房源积压。

后期价格降至8.5万/㎡以下，部分户型实际售价更低，去年年中的降价动作，直接引发老业主集中投诉。

不利因素：

规划调整影响品质：西区楼栋数量与户型配比调整，小户型增加，社区密度提升，改善定位弱化。

轨道交通不便：距离地铁16号线永丰站超过3公里，无便捷接驳方式，通勤依赖自驾。

居住环境杂乱:临近公共停车场与回迁居住区。

产品与合规问题：曾因消防设计整改占用绿地，部分楼栋日照不达标，得房率、供暖承诺等问题引发业主质疑。

竞争劣势：海淀同期供应充足，同板块竞品价格优势明显，保值能力弱。

两个天字系项目最终都因定价脱离市场，陷入去化艰难、口碑下滑的局面，而这些遗留问题，全部落到了接任的李红亮身上。

半壁店瑞璟佳苑：不利因素清晰，定价陷入两难

如果说前两个项目是历史旧账，半壁店则是李红亮直面的全新考验，而这个11-13万/㎡定价的新盘，自身短板同样突出。

1、板块缺乏改善基础

田村长期以刚需居住为主，无高端配套、核心学区等溢价支撑，二手房价格长期稳定在5-6万/㎡，支撑10万+新房二手房是田村大苑海淀府价格的市场基础。

2、配套无明显亮点

项目无优质学区加持，商业、医疗、生态等配套均以基础型为主，周边老旧社区、临街商铺较多，城市界面老旧，与高定价不匹配。

3、合作方股权质押隐忧

合作方北京建工已将持有的30%项目公司股权全部质押给保利，释放出对项目前景信心不足、风险规避的信号，容易降低购房者信任度。

4、竞品价格挤压

宝山板块房价8万多，也同样是地铁6号线，而半壁店项目定价11-13w，至于怎么选择，看你需求。

生死首战：李红亮的抉择，保利北京的破局关键

李红亮自校招加入保利，历经集团与区域公司历练，2025年3月空降北京保利。朝观天珺、嘉华天珺均为上任前项目，而半壁店，是他到任后首个全权操盘的项目。

在保利的管理体系中，区域一线的操盘业绩，是管理层能力考核的核心依据。亮眼的销售与回款表现，直接关系到职业晋升。半壁店之于李红亮，早已不是一个普通楼盘，而是证明自身能力的关键一战。

但这场战役，从一开始便困难重重。

2025年5月拿地，近一年后才取证，错过了最佳入市窗口，如今海淀改善盘供应集中，市场竞争白热化；

合作方先行避险，股权问题埋下隐忧；

而最核心的定价，直接将项目推入两难境地。

坚持11-13万/㎡的定价，很大概率会重复前两个项目的困境：开盘遇冷、去化缓慢、库存积压，后期被迫让利促销，再次引发业主矛盾，陷入恶性循环。

若主动调整价格，贴合市场水平，虽有可能加快去化与回款，却意味着打破保利延续多年的定价策略，也可能被解读为操盘效果未达预期，影响其在集团的评价。

朝观天珺的去化冰封、嘉华天珺的降价维权，都是市场给出的明确信号。楼市早已不再依赖品牌光环与定价自信，最终的评判标准，只有产品与价格是否匹配。

前两次在定价上栽了跟头，若旧思路不改，李红亮的首战，很可能让保利北京，再一次在市场面前碰壁。

就目前的节奏看，保利半壁店项目的操盘团队相对还是比较谨慎，从拿地到现在也已经过去了8个月。

很明显，保利对待这个项目的态度与以往不同，并不追求“快周转”。

两次取得预售证也并没有将所有房源都释出，留有了足够的调整空间，以应对可能出现的市场情况。

依照北京市场的周期惯性，在春节后的3、4月份，成交相对活跃，市场会有明显回暖。

保利半壁店项目能否借助这样的市场惯性在首次开盘就打开局面，也比较值得关注。

燃烧弹将持续关注项目进展，为买房朋友们带来更多动态。

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