无资格借名买房 恋爱购房份额分割 北京房产律师

一、案件情节

小陈与周女士从2008年11月开始交往，两人是恋人关系，感情一直很稳定。到了2012年，两人已经到了谈婚论嫁的地步。小陈所在的单位有内部优惠购房的机会，小陈准备买一套作为婚房。但是因为小陈当时不符合北京市商品房限购政策，没有购房资格，于是和女朋友周女士商量，决定以周女士的名义购买这套房屋。
最终，由小陈的母亲陈女士全部出资，以周女士为买受人，购买了四号房屋。因为陈女士和小陈对单位有特殊贡献，原本110多万元的房屋，最终以5折的优惠价格，只支付了55万余元就买下了。
2016年11月房屋交付，小陈和陈女士又出资约7万元对房屋进行了婚房装修，准备结婚使用。
但是天有不测风云。2017年4月，小陈和周女士到婚姻登记处准备登记结婚时，周女士却临时变卦，最终两人没能登记结婚。到了2017年6月，两人正式分手。
分手后，小陈多次向周女士提出，希望将四号房屋变更到自己名下，办理产权过户手续，但是都遭到了周女士的拒绝。2018年，小陈曾经以婚约财产纠纷为由起诉到法院，但是法院认为该案不属于婚约纠纷，裁定驳回，告知待产权明确后再行解决。
现在房屋已经取得了房产证手续，小陈也已经与第三人结婚，双方就房屋权属变更问题多次沟通，但是周女士提出了高额的经济补偿要求，双方无法达成一致。于是陈女士和小陈将周女士告上了法庭，要求法院判令四号房屋归小陈所有，周女士配合办理产权过户登记手续。
但是周女士却有不同的说法。她辩称，是她自己以自己的名字购买的房屋，是她真实意思的表示。当时她和小陈同为一个集团下属两家公司的员工，都可以以优惠价格购买房屋。她自己有购买意愿，签订购房合同后，陈女士同意帮助她支付购房款，她也向陈女士说过将来会偿还购房款，也就是说购房款是陈女士帮她垫付的款项。周女士还说，购房时小陈从未提到过他没有购房资格，双方不存在借名购房的事实和约定。

二、法院评析

本案的焦点在于：双方之间到底存在什么样的法律关系？是借名买房，还是共同购房？
法院经过审理查明了以下事实：
第一，小陈与周女士曾系恋人关系，两人从2008年11月开始交往，至2017年6、7月左右解除恋爱关系。
第二，四号房屋登记在周女士名下，2012年11月周女士与乙公司就涉诉房屋签订了《北京市商品房预售合同》，陈女士一方支付了全部房款55万余元。
第三，周女士自2017年6月到7月期间搬出涉诉房屋，现由小陈夫妻及家人居住。
第四，小陈在2012年不具有北京购房资格，从2018年开始具有北京购房资格。
法院认为，从本案已查明的事实可以确定，双方在恋爱期间谈婚论嫁而买房，有共同购买房屋的意思表示，且小陈出资，登记在周女士名下，有共同的实际购买行为、登记物权行为，因此涉诉房屋系双方产权共同共有财产。
根据双方的贡献情况，小陈应占涉诉房屋主要份额，周女士应占涉诉房屋次要份额。基于此，同时考虑双方共有基础不复存在，小陈及家人实际居住于此等情况，法院认为涉诉房屋应归小陈所有，小陈给付周女士一定金额的房屋折价补偿款，周女士对房屋过户登记应予以协助。
关于房屋折价款的金额，双方均认可涉诉房屋市场价格为270万元，法院对此不持异议。综合衡量双方份额及周女士购房资格影响等因素，法院认为小陈应给付周女士房屋折价款30万元。
最终，法院判决：一、四号房屋归小陈所有，周女士对此房屋过户登记应予以协助配合；二、小陈于涉诉房屋过户登记完成之日起七日内给付周女士房屋折价款三十万元。

三、律师胜诉心得

这个案件给我们带来了很多关于恋爱期间购房的重要启示：
第一，恋爱期间购房，性质认定是关键。很多人以为，只要房屋登记在谁名下，就一定是谁的。但实际上，法院会根据实际情况来认定法律关系。如果是为了结婚而共同购房，即使登记在一方名下，也可能被认定为共同共有。
第二，出资证据一定要保留好。本案中，小陈能够胜诉的一个关键因素就是，他有充分的证据证明全部购房款都是由他母亲支付的。这是法院认定他占主要份额的重要依据。如果没有出资证据，结果可能就完全不同。
第三，借名买房与共同购房的区别。本案中，小陈主张的是借名买房，但是法院最终认定的是共同购房。这是因为双方当时是恋爱关系，有共同结婚的目的，这种情况下法院更倾向于认定为共同购房。这也提醒我们，在恋爱期间购房，最好有明确的书面约定，说明房屋的性质和归属。
第四，购房资格的影响要考虑。本案中，小陈当时没有购房资格，这也是法院判决给付周女士一定折价款的考虑因素之一。因为周女士的购房资格确实对房屋的购买起到了一定的作用。
第五，共有基础丧失时可以请求分割。《民法典》规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，可以请求分割。本案中，双方分手，共有基础丧失，小陈有权要求分割房屋。
这个案件告诉我们，恋爱期间购房一定要谨慎，最好提前做好约定，保留好相关证据，避免分手后产生不必要的纠纷。如果真的发生了纠纷，也要及时通过法律途径维护自己的合法权益。