去化49%、揽金6.64亿 中海玉華玖章小步慢跑稳健去化

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以下为正文：当北京新房市场步入改善主导、量升价跌的深度调整周期，京西石景山凭借成熟的城市配套、稀缺的西山生态资源以及中海系房企的强势深耕，成为全市高端改善需求的核心承接板块。

2025年5月至2026年5月，石景山区普通住宅成交突破 2500 套、成交金额超 187 亿元，“以价换量” 成为板块最核心的市场特征。中海玉華玖章以104 户纯低密小盘、1.6 容积率、7.25 万元 /㎡均价的纯改善定位，放弃流量逻辑，坚守高端圈层，截至 2026 年 5 月 7 日实现成交 51 套、揽金 6.64 亿元、去化率 49% ，为北京高端改善市场提供一个 “小而精” 的参考样本。

中海系霸榜 石景山量升价跌

2025 年 5 月 1 日至 2026 年 5 月 7 日，石景山区累计成交 2583 套，成交面积 31.44 万㎡，成交总金额 187.42 亿元，成交均价 5.96 万元 /㎡，套均总价 726 万元 / 套。

从成交节奏来看，区域呈现典型的 “N 型” 波动走势：2025 年 9 月成交冲高至 353 套，同比涨幅超 212%，2026 年 2 月回落至 68 套的阶段性低点，随后在 2026 年 4 月强势反弹至 361 套，同比涨幅超 253%；而成交均价则从 2025 年 5 月的 64185 元 /㎡持续下行至 2026 年 4 月的 58120 元 /㎡，各月同比降幅普遍超过 10%，“量升价跌” 的市场特征极为明确，板块整体进入以性价比换成交量的调整阶段。

板块格局上，石景山呈现高度集中、头部项目主导的特点。京西商务区与苹果园两大核心板块成为绝对成交主力，合计贡献约 84.8% 的成交金额，其中京西商务区以 108.84 亿元、1382 套、均价 61562 元 /㎡位居首位，苹果园板块以 53.72 亿元、694 套、均价 61181 元 /㎡紧随其后，玉華玖章所处的苹果园板块，成交均价仅次于京西商务区，价格水位保持稳定。

而房企格局中，中海系堪称一家独大，石景山近一年成交 TOP7 项目里中海占多数，包括瑞文里、寰宇天下天镜、学府里、长安源境等标杆项目，其中中海瑞文里以 469 套成交、30.42 亿元成交金额稳居全区销冠，首钢系与越秀天玥仅作为补充，中海品牌在石景山的市场号召力与占有率已形成难以撼动的壁垒。

价格梯度上，石景山已形成清晰的三级市场分层，覆盖从刚需到顶豪的全品类需求：高端产品梯队以中海长安玖章（7.45 万元 /㎡）、中海玉華玖章（7.25 万元 /㎡）为代表，牢牢锚定板块价格天花板；主流价格梯队集中在 5.5-6.5 万元 /㎡区间，覆盖绝大多数刚改与品质改善客群，是区域成交的主力。

玉華玖章成交复盘

51 套 6.64 亿 小步慢跑稳健去化

截至 2026 年 5 月 7 日，中海玉華玖章总供应 104 套普通住宅，供应面积 19881㎡，累计成交 51 套，成交面积 9165㎡，成交总金额 6.64 亿元，成交均价 7.25 万元 /㎡，套均价 1303 万元 / 套，户均面积近 180㎡，去化率 49%，供求比 2.17，供应量约为成交量的 2 倍，客观上面临一定的去化压力，但整体节奏保持稳健。

从产品属性来看，项目户均面积接近 180 平方米的纯大户型设计，套均总价超 1300 万，精准切入石景山高端住宅市场，完全贴合改善型需求的核心特征，与区域主流刚改产品形成明显区隔。

项目的推货节奏始终贴合 “小步慢跑、稳健去化” 的操盘策略，不追求集中开盘的短期爆发，而是分批次精准释放房源，匹配高端客群的置业节奏：2025 年 10 月 17 日项目首开入市，分两批次推出；2026 年 1 月 26 日收官房源取证，为东南角 4# 楼（总高 11 层，首层架空），共 20 套 186.02㎡房源，产权得房率 80%，拟售价区间 7.82 万 - 9.18 万元 /㎡，均价 8.5 万元 /㎡， 9# 楼高区参考均价更是达到约 11.77 万元 /㎡。作为仅 104 户的纯高端小盘，项目主动放弃走量逻辑，聚焦高净值客群，以低密、稀缺、圈层为核心卖点，实现小而精价值兑现。

西贵地脉 + 海淀外溢 山水与烟火共生

中海玉華玖章的核心价值，首先源于其不可复制的区位与生态禀赋，项目既占据石景山苹果园板块的成熟城市配套，又精准承接海淀高净值外溢需求，更坐拥西山 “西贵” 千年文脉，实现了自然山水与都市生活的完美平衡，这也是项目区别于石景山其他改善盘的核心护城河。

项目位于石景山区八大处路东侧、苹果园街道西黄村板块，地处五环与六环之间，三大核心区位优势让其跳出石景山本地竞争，直接对接海淀高端改善需求。项目毗邻香山别墅区，该板块因 “皇家板块” 属性被视为北京九大墅区之首，与香山艺墅、西山美庐、香山壹号院、香山樾等 12 万 + 顶豪项目同席，共享顶级圈层资源。

项目形成 “背山面水、玉带环腰” 的绝佳景观格局，倚靠西山群峦，仰观香山盛景，比邻永定河支脉，东侧还有约 7 万㎡的城市公园，生态资源对标顶豪标准，是北京西部生态价值的天花板之一。

交通配套上，覆盖6 号线、西五环的双通道通勤体系，西黄村站与杨庄站形成双站环抱，距西五环、阜石路约 1 公里，自驾可快速直达海淀核心区与北京城区。教育资源上，周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、石景山外语实验小学分校、八大处精诚实验幼儿园等；京西大悦城、山姆会员店、当代商城、物美超市等品牌商业齐聚；医疗资源上，首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院等三甲资源全覆盖，为家庭医疗需求提供坚实保障。

产品力硬核兑现

1.6 低密中式大宅 重构京西改善标准

社区规划层面，项目1.6 容积率远超区域主流 2.5 + 的容积率水平，104 户的小盘设计保证了圈层纯粹性，避免大社区的嘈杂拥挤，大幅提升居住私密性与舒适度；项目与同地块兄弟盘瑞文里形成 “豪宅 + 刚需” 的错位互补。

项目深度融入香山文脉，打造中式大宅的顶级形制：社区大门宽约 68 米、高 6.1 米，尺度为普通社区的 3-4 倍，顶部采用大面积悬浮红铜色铝板；楼栋布局兼顾均好性，南排 4#、5# 楼首层架空，实现室内外景观联动，北排 1#、2# 楼独享北侧永定河引水渠河景资源，中央 3# 楼顶配 300㎡跃层楼王，成为社区核心景观资产。

空间设计上，239㎡样板间是产品力的集中体现。

三进礼序还原中式庭院的仪式感，一进门庭分隔城市喧嚣与居家静谧，二进青玉玄关划分公共与私密边界，三进主人套房复现 “庭院深深” 的层次质感，彰显对居者的尊重。

打造北京首个 270° 全景舱客厅，3.2 米层高搭配悬浮吊顶与古典圆柱，三面近乎无墙的纯落地窗设计，将西山、永引渠、八大处景观尽收室内，可一键切换观景与家庭影院模式。

奇数层北侧打造约 19㎡方正空中院子，超 6 米挑高设计复刻别墅庭院的居住体验，搭配折叠窗与厨房、餐厅形成灵动联动，还原 “家人闲坐，灯火可亲” 的中式生活场景。

核心位置设置 11㎡挑空茶室中庭，可开可合兼顾独处与会客，以茶室为锚点划分南北动静分区，北侧客餐厅、露台承载热闹社交，南侧三间朝阳卧室保障私密休憩。此外，项目打造七重空间馈赠体系，实得率超 95%，部分户型达 106%，还是石景山首个带花池的项目，充分释放好房子政策红利。

精装配置上，甄选一线品牌：博世厨电、方太隐匿升降油烟机与专用空调，卫浴采用高仪、唯宝、恩仕等国际奢牌，搭配博洛尼收纳体系、LivingOS 智能系统；硬件上配置日立中央空调、百朗新风、YKK 系统窗 + LOW-E 三层双中空玻璃，叠加隔声、排水、空气全维系统，以长期主义的精装标准，诠释中国人安土重迁的居住理想。

中海玉華玖章凭借稀缺低密与硬核产品力构筑价值护城河，但作为纯高端改善项目，也不可避免地面临高端盘共有的客群窄、总价高、流通性弱等现实约束，中海玉華玖章的目标客群极为清晰，适配与不适配人群一目了然：

截至目前，项目49% 去化率虽不算市场惊艳的爆款数据，却扎实稳健。对于预算充足、追求西部低密改善、认可西山圈层与海淀外溢价值的买家而言，中海玉華玖章是北京新房市场中不可多得的低密作品；而对于其他客群，则需结合通勤、学区、预算等核心诉求选择。

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