URI城市租住研报丨2026年4月中国核心城市的租赁市场分析

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北京+上海+深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年4月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注4月租赁市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：十五部门联合发文“因地制宜建设青年公寓，推动职住平衡”

■地方政策：地方政策侧重青年公寓、存量盘活与公积金优化

■土地成交：上海深圳成交3宗涉租赁地块，北京无成交，存量改造、城市更新为主导

■个人房源：新增供应全线收缩，租金环比微涨，同比仍处明显下行通道

■分散式公寓：分散式公寓新增供应持续探底，深沪环比涨跌互现，京沪同比转正，分散式房源持续出清，房源加速向集中式及保障性租赁住房体系转移。

■集中式公寓：规模稳中有升，租金走势分化明显，上海领跑

■项目新开：上海供应放量，深圳跟进，北京缺席，呈现大型社区化供应并存格局

■品牌动态：重点住房租赁企业持续发力项目拓展与品牌建设

■金融动态：保租房REITs市场升温，扩募、发行与业绩披露多点开花

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政策篇

十五部门齐发力 青年安居促职住

1

宏观政策

十五部门联合发文“因地制宜建设青年公寓，推动职住平衡”

4月22日，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》。《意见》提出，要强化城市规划适青导向。将青年发展纳入城市国土空间规划。结合15分钟生活圈建设，鼓励“青春小店”等发展。在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，降低通勤成本、促进职住平衡。

推动城市中心区域存量低效用地再开发，布局一批低成本工作空间、生活居所。

2

地方政策

青年公寓、存量盘活与公积金优化成重点

2026年4月，全国多地密集出台租赁住房新政，聚焦青年安居与存量盘活。北京、上海、深圳、杭州等核心城市加大人才公寓、保租房供应；武汉、贵州、珠海等地推动闲置商办、厂房改建为租赁住房；太原创新“保租房+就业创业”一体化服务，多城优化公积金提取政策。江苏、台州等地青年公寓项目落地热销。整体政策更趋精准，助力新市民、青年人职住平衡。制度规范持续完善，天津、西安、郑州等地优化公租房、保租房管理流程。

整体政策环境更加务实，助力构建多层次住房保障体系。

02

土地篇

沪深供地小而精 存量更新为主导

上海深圳成交3宗涉租赁地块，北京无供应，存量改造、城市更新为主导

2026年4月，上海、深圳共成交3宗租赁住房用地，体量为1.53万㎡，均为划拨或协议出让，成交总价极低，北京无供应。上海徐汇地块为旧住房拆除重建项目，奉贤地块为城中村改造配建租赁住房；深圳龙华地块为土地整备利益统筹项目，受让方为股份合作公司。

整体来看，租赁用地供应仍以存量改造、城市更新为主导，政府与国企主导，市场化招拍挂缺席，有效降低建设成本，强化保障性租赁住房的公益属性。

03

市场篇

房源收缩租金稳 租赁市场调结构

个人房源

新增供应表现（挂牌）

4月三城个人房源新增供应全线收缩，深圳上海同比降幅较大

2026年4月，北京、上海、深圳三城个人房源新增供应量环比、同比均呈下降态势。北京新增3.5万套，环比下降10.0%，同比下降14.1%；上海新增2.8万套，环比下降26.0%，同比下降27.5%；深圳新增1.1万套，环比下降35.6%，同比降幅最大达36.1%。

整体市场供应持续收紧，深圳下滑最为显著，或与租赁房源结构向集中式及保障性体系转移有关。个人租赁市场进入深度调整期，市场承压明显。

个人房源

租金坪效表现

4月个人房源租金环比微涨，同比仍处明显下行通道

2026年4月，北京、上海、深圳三城个人房源坪效租金环比均小幅上涨，涨幅在0.9%-2.0%之间，其中深圳领涨（+2.0%）。但同比来看，三城租金仍全面下跌，深圳同比降幅最大达19.9%，北京、上海分别下降17.8%和11.9%。

整体看，租金短期企稳主要受供应收缩支撑，但长期压力未消，市场仍处于调整周期，租客议价空间较大。

分散式公寓

新增供应（挂牌）与租金表现

分散式公寓新增供应持续探底，深圳同比暴跌82%

4月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增房间规模继续大幅下滑。北京新增2815间，环比下降7%，同比锐减75%；上海新增2246间，环比降15%，同比降53%；深圳仅新增516间，环比降25%，同比暴跌82%。各城市供应量均处于历史低位，深圳萎缩最为严重。

分散式公寓市场持续出清，房源加速向集中式及保障性租赁住房体系转移。

深沪环比涨跌互现，京沪同比转正

4月，三城分散式公寓租金走势分化。深圳环比上涨5.2%至4.63元/天/㎡，领涨三城；北京、上海环比分别微降1.3%和3.9%。同比来看，北京、上海分别上涨9.2%和4.6%，由跌转涨；深圳同比下降6.5%，仍处下行通道。供应持续收缩背景下，京沪租金已现企稳回升迹象，深圳调整压力仍存。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现

集中式公寓规模稳中有升，上海同比增幅近两成，领跑全国

4月，三城集中式公寓房间总规模持续扩大。上海达46.5万间，环比增长2.1%，同比增长18.4%，领跑全国；深圳35.4万间，环比增1.0%，同比微增1.3%；北京14.4万间，环比持平，同比增长3.0%。

集中式公寓凭借规模化、机构化优势，成为租赁市场主力供给渠道，上海尤为突出。

集中式公寓租金走势分化，深圳环比大跌9.3%

4月，三城集中式公寓坪效租金表现分化。北京租金最高（6.22元/天/㎡），环比微涨1.0%，同比小降3.4%；上海（4.87元）环比下降1.4%，同比降5.8%；深圳（2.93元）环比大跌9.3%，同比降11.7%，跌幅居首。深圳租金显著回调，或与区域新增供应释放、需求结构调整有关。

整体租金同比仍处下行通道，环比微微浮动，本月北京显企稳迹象。

上海供应放量，深圳跟进，北京缺席，呈现大型社区化供应并存的格局

4月，集中式公寓新开业项目主要集中在上海和深圳，北京无新增。上海共20个项目入市，总房源约1.06万间，其中城投宽庭张江社区二期（3180间）、龙南佳苑（1886间）、霄云湾公寓（1642间）等大型社区集中供应，坪效租金从0.64元到6.7元不等。深圳入市6个项目，房源合计3696间，以宝安机场安翼嘉寓（2300间）为主，租金在1.24-4.17元之间。

整体呈现沪深主导、大型社区化供应并存的格局。

个案代表展示：

【霄云湾公寓】

项目位于‌上海市宝山区罗泾镇萧云路 1318 弄‌，是宝山区大型区筹‌公共租赁住房‌项目。该项目总用地面积4万多平方米，总建筑面积10万多平方米，住宅面积7万多平方米，绿化覆盖率25%。小区共有9栋公寓，房源1642套。小区内环境舒适、景观宜人，社区内生活配套齐全，深受园区内各企业青睐。

【深圳机场安翼嘉寓】

项目紧邻深圳机场T3航站楼，步行仅需约500米，真正实现了“走出T3即归家”的极致职住平衡。项目总面积超10万平方米，提供2300套高品质房源，有效破解航空产业链人才“安居难”的痛点。它不再仅仅是传统的员工宿舍，而被重新定义为一座“生活航站楼”。

04

重点品牌动态

头部企业拓项目 品牌服务再升级

头部公寓企业发力项目入市与品牌深化，华润有巢、首创获官媒认可

4月，重点住房租赁企业持续发力项目拓展与品牌建设。城投宽庭张江社区二期3180套房源即将入市；华润有巢首个运营期承接项目落地亦庄（1158套），并完善官微矩阵；泊寓联合京东快递推出毕业季寄件福利及“港湾计划第10季”；首创和园·天津海教园店开业，其保租房项目获官媒重点报道；漫柏集团人才社区运营团队荣获“江苏青年五四奖章集体”。

各企业在扩大供给的同时，注重品牌影响力与社会认可度提升。

品牌动作：

1.城投宽庭张江社区（二期）即将入市（上海浦东，3180间）

2.华润有巢国际公寓社区亦庄经开区店启幕（首个运营期承接项目）

3.首创和园·天津海教园店开业

4.城家瑞贝庭浙江舟山新店开业，项目位于舟山普陀半升洞码头；天津河北区城家公寓酒店开业；城家公寓酒店江苏盐城店501间签约落地；北京丰台区西战项目73间房项目签约落地

活动营销

1.泊寓推出“港湾计划第10季”（面向毕业季学生租房福利）

2.城家瑞贝庭试睡招募，送北京体验劵

3.漫柏集团宿迁人才公寓60天900间满租

品牌动态

1.泊寓与京东快递举办跨界联动

2.华润有巢构建“集团—总部—区域—城市”多层级官微账号体系

3.首创和园·和嘉公寓作为实践案例获得重点展示

4.常高新·漫柏人才社区运营管理团队荣获第20届“江苏青年五四奖章集体”奖项

5.尔家锡山区暖“新”关爱计划启动！政企同心，共建暖心民生；4月于大湾区联URI城市租住开启住宿全业态游学之旅，共促行业发展；

05

金融动态

保租 REITs 热度升 融资扩募助发展

REITs动态：一季度保租房REITs市场升温，扩募、发行与业绩披露多点开花

4月，多家保租房REITs发布2026年第一季度报告。8支保租房REITs运营表现强劲。整体出租率普遍在90%以上，中金厦门安居REIT达99.07%，华泰紫金苏州恒泰REIT达97.80%。收入与EBITDA同比多实现两位数增长，华夏基金华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT收入增幅均超70%。各基金盈利稳定，资产结构健康，彰显保租房REITs作为“压舱石”资产的韧性，为投资者提供了可持续回报。

除此之外：多支REITs扩募推进、新品申报与上市

1.招商基金蛇口租赁住房REIT（4月15日）：筹划新购入深圳南山区桃花园六期公共租赁住房（高级人才公寓）项目，建筑面积9.87万㎡。

2.中国建筑（4月15日）：首单市场化租赁住房REITs（国泰海通中建租赁住房REIT）正式向上交所申报，底层为上海松江中建·幸孚+公寓，不享受政策补贴，完全市场化租金。

3.国泰海通中建租赁住房REIT（4月21日）：披露招募说明书，拟募资13.14亿元，底层单一资产，2026/2027年预计净现金流分派率4.04%/4.05%。2025年度第二次分红，每10份派0.6460元，合计6,460万元。

4.中航北京昌保租赁住房REIT（4月16日）：完成不动产项目公司权属变更登记；4月23日获批上市，4月29日上市，募集净额9.27亿元，存续期62年。

5.博邻长租公寓持有型ABS（4月23日）：项目状态更新为“已反馈”，拟发行8.24亿元。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒