很多人已经开始相信一线城市的房价了

这篇文章写于上个月，发在小号上。从4月楼市和五一假期的数据来看，文章的结论很有意义，现在发在大号，让更多的读者看到。

声明一下我不是所谓的空军，我只是实话实说。房价上涨的时候我照样在唱多，只不过这两年恰好赶上楼市下行而已。所以，你可以看到，我从不无脑乱说，每个观点都有数据或逻辑分析支撑。市场回暖也好疲软也好，只要是现实都得承认，不能为了面子或是利益驱使，就误导读者。我觉得这是自媒体的底线。良心这东西，虽然很多人没有，但我是有的。

大家都是基于目前的情况，判断之后的走势，从而指引自己的操作。不同之处在于，有人看得深，有人看得浅；有人的方法正确，有人的方法错误。不同的判断和操作，构成了这个复杂的市场。

话说回来，投资市场的大部分收益都来自再分配。如果市场里没人犯错，你去赚谁的钱呢？

最近，我之前提出的一个观点，被越来越多的人认可了。

老读者都知道，我是比较早预见楼市会在不同城市间分化的。早在2024年我就在公众号文章里提出城市间的分化问题，也预见了一线和强二线城市会跟小城市走向完全不同的方向。

在之后的文章里我多次提出，以一线城市为代表的超大城市的楼市，跟其他城市的楼市，已经是两回事。这个观点很重要，它会改变我们对楼市的认知，也改变房地产投资的思路。

最近的小阳春，很多人都开始相信一线城市的房价了，也认可了这种分化的观点。为什么？因为事实摆在眼前，不由得不信。

3月份，一线城市新房价格环比上涨0.2%，一线城市二手房价环比上涨0.4%，全都由持平转为微涨。但二三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，二手房价环比分别下降0.2%和0.4%，基本没有什么变化。所谓的分化，不再是手机上的文字，而是实实在在的真金白银。

新闻媒体也乐于推波助澜，各种鼓吹，什么“重磅”“史诗”“全面上涨”又都来了，搞得很多人认为楼市真的要触底了。

我想说的是，房子跟楼市不是一码事，一线城市的楼市跟全国楼市也不是一码事。只去被动接受媒体信息，会导致认知发生重大偏差。简单说，相信一线城市房价能稳住，或许有它的道理，但一线城市即便回暖，也不代表了全国楼市的春天。中国超过94%的人口，仍生活在另一个完全不同的、依然寒冷的楼市世界里。

“……根据统计公报，四大一线城市常住人口总量（8334.96万人）占到全国（140967万人）的5.9%左右。” 《第一财经》

都知道这几年房价跌了不少，很多人说目前已经跌回了2016年。但这是笼统之言，如果分开来看，二三四线城市的跌幅可比一线城市大多了。

我偷懒找了张网图，让大家看清楚二者的对比。

可以看出，一线城市的房价差不多跌到2016年没错，但非一线城市的房价，基本已经跌到2012年附近了。如果再细拆，单看三线及以下城市的房价，其实已经跌到2010年以前（为安全起见数据就不放了）。

这意味着什么？意味着如果你在2010年之后，在中国绝大多数非一线的城市买了房，持有到今天，扣除资金成本和通胀，你的房产在账面上很可能没有带来任何增值，甚至可能是亏损的。

这种分化不是今年才开始的，而是过去几年持续加剧的结果。它的发生并非偶然，背后有着深刻的经济和人口逻辑，而且未来只会加强，不会减弱。

首先，中国城镇化的模式正在发生根本性转变。过去是“摊大饼”式的城市扩张，到处建新城、搞开发区，产业到哪里住房需求就到哪里。但现在，国家的重心已经明确转向城市更新。未来的城市建设，主要是对老城区进行改造、升级和优化。这种模式下，资金和资源的投入必然会更加聚焦于已经成熟的、人口密集的核心城区。

其次，全国人口总量已经见顶并开始负增长，这意味着整体的住房需求蛋糕在缩小。但人口是流动的，需求是结构性的，人口和资源会进一步向少数核心城市群、中心城市集中。那些有强大产业、优质公共服务和更多就业机会的一线城市和强二线城市，将继续吸引人口流入；而缺乏产业支撑的三四线城市，人口将持续外流。

第三，未来的房地产发展模式已经明确是“双轨制”：一轨是保障性住房，解决基本居住需求；另一轨是市场化、商品化的住房，这部分将越来越向核心城市的高价值地段聚集。一线城市的房产，其稀缺性不仅仅在于土地，更在于其附带的城市资源和发展机会。

所以，在这一轮长达数年的调整中，一线城市的房价跌幅远小于三四线城市；最近的小阳春行情，也是一线城市尤其是北京和上海率先发力、成交量领跑全国，这进一步强化了人们“一线城市更抗跌”的印象。很多人开始调整策略，把资产避险的目光重新聚焦回一线城市。

但是，大众认知这东西，很容易从一个极端走向另一个极端。一线城市再好，它也不能脱离大势。毕竟全中国的绝大多数人现在以及肉眼可及的未来都生活在二线城市、三线城市、县城和乡镇。当我们为一线城市成交量回暖欢呼时，需要时刻牢记，这仅仅是十五分之一的中国人口所在市场的故事。大多数中国人所面对的楼市，完全是另一番景象。那是一个房价指数已经跌回十几年前、市场流动性枯竭、资产负债表持续承压的世界。

全国楼市什么时候能稳住？最直接的指标是看居民信贷什么时候能止跌回稳。而信贷指标取决于是居民收入和对收入的预期，收入的底层又是就业，就业的底层则是产业结构调整到位。下一层决定上一层，一层接一层，房价只不过是最上层的表象而已。

根据国家金融与发展实验室的数据，2025年末我国居民部门杠杆率已连续11个季度下降。反映在银行数据上，就是个人住房贷款余额的持续负增长。当整个社会的加杠杆空间见顶时，有限的信贷资源自然会向风险最低、抵押物最优质的区域集中，那就是一线城市的核心资产。从这个角度说，倘若一线城市真能率先回暖，某种程度上也是资金避险和聚集的结果，而不是购买力全面复苏的标志。

所以，回到文章标题，“很多人已经开始相信一线城市的房价了”，这句话需要拆解成两层意思。第一层，是相信一线城市核心资产的价格相对韧性，这在分化的时代里，是一个可以观察到的客观事实。但还有第二层，也是更危险的一层，是潜意识里将“一线城市房价企稳”等同于“中国楼市风险出清”、“新一轮周期开启”。这种幻觉会让那些在三四线城市持有大量非自住房产的人，产生不必要的侥幸心理，认为再扛一扛，等一线城市把市场带起来，自己的房子也能解套。真这么想就又掉进了别人给你挖好的坑里。

因此，对于那些资产主要沉淀在非核心城市房产上的家庭，现在的决策思路必须非常清晰。如果你在这些城市持有的房产，并非用于自住，而是出于投资或保值的目的，那么最理性的操作，是尽快脱手或者向上置换。或者认清现实，接受价格，将流动性差的资产转换为现金，哪怕需要承受一定的账面损失；或者将资金从能级较低的城市抽离，置换到更高能级城市（不一定是北上广深，也可以是熟悉的强二线）的核心地段房产上。这两种选择的核心逻辑是一样的：及时止损，保住不多的家庭财富。

不要心存侥幸。在趋势面前，个人的情感和侥幸，往往是最不值钱的东西。