告别巨无霸地块！广州供地转向核心区，偏爱“小而美”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州2026年供地计划正式出炉。5月8日，广州市规划和自然资源局对外公布《广州市2026年建设用地供应计划》（下称“供地计划”），2026年，广州建设用地计划供应总量为4487公顷，其中住宅用地供应计划为327公顷，占计划总量的7%。

从总体情况看，广州供地走向“提质缩量”阶段，表现为住宅用地供应量大幅缩减、地块体量持续变小等方面。

具体来看，广州今年计划推出的地块体量多数为“小而美”，除了部分用于城市更新以及安置房的地块，多数计容建筑面积均不超过10万平方米。

这也映射了土地市场正在经历的变化。

一方面，今年政府工作报告提出，“着力稳定房地产市场”“因城施策控增量、去库存、优供给”，多座城市通过减少新增建设用地供给，探索“以需定供”的精准供地模式，终结过去依赖增量扩张的开发模式；另一方面，房企目前更需要确定性，也更追求具备“质价比”的地块，微型地块开发难度较低，资金回笼更快，更契合当下的周转模式。

向中心区倾斜

广州2026年推出的地块，具备明显的特点：一是中心区域供应占比提升，二是多数为城市更新盘活的地块，新增建设用地供给明显减少。

根据供地计划，2026年白云区将供应24宗地块，且主要是城市更新及安置房地块，例如萧岗、夏茅、三元里等；天河区则将供应15宗地块，包括大观村安置房地块、柯木塱村地块等；荔湾区供应的11宗地块，也有坑口、沙涌和葵蓬村等地块。

广州在供地计划中提及，今年供地将全面落实“以人定房、以房定地”原则，结合“盘供平衡”要求，科学调节住宅用地供应规模、节奏和结构。

拆解来看，广州今年优化了城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。同时，优化居住用地布局，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。其中，中心城区适度供应住宅用地，改善老旧小区居住环境和品质；外围综合新城重点保障轨道交通站点的居住用地。

在供地结构上，广州也将加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。提升新增优质居住用地供应适配性，应对“一老一小”人口变化，增加改善型产品用地供应，探索构建“人房地钱”新模式。此外，还要健全“市场+保障”住房供应新体系，因地制宜发展保障性住房，支持通过收购盘活存量住房、非居住存量房屋改建等多渠道建设筹集保障性住房。

这是广州今年供地的底层逻辑。细分到各宗地块来看，广州今年供应的地块多数是走“小而美”的路线，具体体现在容积率低、建筑体量小等方面。以中心区天河区华景北路的地块为例，这宗地块的容积率仅2.0，计容建筑面积为3.82万平方米，此外大观村的三宗地块容积率也在2.0至3.1之间，且计容建筑面积均不超过4万平方米。

事实上，自房地产市场归于理性之后，土地市场已经延续这种供地风格许久。以广州为例，去年广州多数成交的地块均为低总价区间，其中的热门地块之一的海珠南泰路地块成交总价为35亿元，溢价率达到27.27%，规划总计容建筑面积约35万平方米。

一位广州房企营销部门的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在房企拿地的思路和以前不同，以前大家可能更喜欢拿‘巨无霸’地块分成几期去做再把配套慢慢建起来，但现在市场明显更适应短平快的操盘方式。因为以前追求规模，现在则更注重利润率和资金回笼速度，小地块的好处就是确定性强，开发周期较短，房企能够比较好地‘以销定产’。”

追求“质价比”

广州是全国土地市场的缩影。

从溢价率表现来看，全国土地市场热度已有所回暖，土地供应“提质缩量”特征持续凸显。

克而瑞发布的报告显示，2026年4月土地市场呈缩量升温态势，供求规模同比回落，核心城市优质宅地供应提速。截至4月25日，全国土地供应建筑面积3283万平方米，环比上升5%、同比下降25%，监测城市平均供地容积率2.0，优质低密宅地占比维持高位；成交端，全国经营性土地成交建筑面积和金额环比分别下降34%、33%。

热度方面，克而瑞监测数据显示，2026年4月，土地市场平均溢价率回升至7.5%，重回近半年高位，多宗高价宅地实现溢价成交，核心优质宅地热度与核心城市二手房企稳态势形成呼应。

由于当前土地市场的焦点已经移至一线城市以及强二线城市，而且这些城市也与广州采取类似的供地模式，中心区供应量上升，因此“小而美”的地块就更受到市场的欢迎。而这类地块也能够承托住市场的期待，因为体量小加之区位好，通常能够获得较高的溢价率，推动市场预期回暖。

中指研究院统计的数据显示，今年4月，杭州西湖区双桥单元一宗地块经过73轮竞价，由滨江集团以9.63亿元、溢价率近60%摘得。4月8日，杭州襄七房单元地块也吸引大家地产、滨江集团、绿城中国、保利发展、中海地产、华润置地等多家房企参与竞拍，经127轮激烈竞价，由华润置地以总价39.5亿元竞得，溢价率达46.8%，成交楼面价4.11万元/平方米。

4月底，上海徐汇一宗地块吸引了9家企业或联合体参拍，经82轮竞价，该地块由招商蛇口以总价33亿元、楼面价8.7万元/平方米，溢价率约25%摘得。中指研究院分析称，这宗地块具备打造高品质社区条件。在当前上海市场区域分化背景下，其稀缺资源优势获得市场高度认可，并为后续上海土地市场释放了积极信号。

这些被热捧的地块，均位于城市的核心区域，而且总价也相对可控，均未超过40亿元，但单价则要远高于全市的平均水平，能够改善市场的预期。

一位全国性房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“近年来，各地纷纷推出此前惜售的核心城区优质地块，拿出城市‘压箱底’土储。土地供应逻辑已发生明显转变：以往重点向外围新区开拓供地，如今更强调精准优质供应。核心城区地块配套成熟、价值确定性强，更受房企青睐。与此同时，过往郊区土地供应放量，整体去化表现偏弱；而核心城区新房长期供应稀缺，已沉淀充足购房需求，具备更好的去化基础与市场空间。”

上述全国性房企的人士续称，中心区域的地块通常是存量盘活，因此也不存在大规模开发的基础，多数“小而精”，但房企也并不排斥这种地块。“一个盘两三百套的货量，对目前的房企来说虽然小，但是如果销售策略好的话一年多就能去化完毕，这个速度是比较理想的。”

随着全国土地市场步入缩量周期，“小而美”地块凭借自身优势愈发受到房企青睐。这一趋势短期内仍将延续，核心城区土地供应有望保持稳健、精准投放，既能更好赋能产业发展，也能为置业群体提供优质宜居空间。