上海规划最失控的一次

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01上海最成功的意式小镇遭遇“中式假古董”

当年上海“一城九镇”里公认最好的那个，出问题了。

【“一城九镇”的实景照片对比】@是规划不是鬼话

浦江镇，是上海“一城九镇”规划中唯一受到广泛好评，同时又获得市场认可的那个。（现在这片已经改名为浦锦街道，但鉴于规划当年的名称和大家的称呼习惯，以下统称为“浦江镇”）

我们此前专门写过两篇文章,解释过它为什么能成功——答案只有一句话:它不是一个“翻版”、不复制风情,而是一座现代化意式小镇。

如今，竟然在“意式小镇”里盖一整片“仿古园林复制品”,这事儿你品品。

二十多年前,浦江镇的总规划师、意大利建筑与规划大师维托里奥·格里高蒂操刀这块地的时候,他完全可以选最省事的做法——复制一条威尼斯运河,搬几座托斯卡纳塔楼,贴一堆罗马柱和哥特尖顶,让老百姓一眼认出“哦,这是意大利风情”。

但他没有。

郑时龄院士，后来回忆这段往事时，有一段话我印象极深:

“当时很多家的方案，都以为意大利风格就是文艺复兴式的古典风格。但格里高蒂说，不对 —— 现在的意大利都是新建筑了，所以他们就做成一个现代城市的样子。这就是他们成功的地方 —— 不是一味去做仿古的东西，而是考虑它的现代功能。"

【当年大师手绘的浦江镇效果图】@格里高蒂

“不是一味去做仿古的东西”——这是格里高蒂生前倾注心血设下的规矩,也是浦江镇之所以成为“一城九镇”里唯一成功案例的那把钥匙。

他留下的是精髓内核:水城肌理、低密街坊、300×300 米的无车尺度、连续的公共空间、街道与河网的对话。他没留下的是表皮——没有罗马柱、没有尖顶、没有logo 化的意大利符号。

【浦江镇（浦锦街道）城市界面实景照片】@是规划不是鬼话

正因为“不照搬、只提炼”,现代化演绎的浦江镇才免于沦为“山寨风貌小镇”的笑柄,成了上海南部最成功的新城之一。

二十年后,浦江镇却遭遇了一件正好相反的东西。

格里高蒂大师和上海倾心控制的城市风貌,被一个仿古复制品打破了。

有人在大师亲手规划的这片土地上,盖了一片白墙高砌、高墙深院的“假古董”——“上海桃花源”。

给大家对比一下，原本浦江镇（浦锦街道）的城市街道界面是这样：

居住小区和城市街道是通透的、尺度宜人的、水绿交融的。

对比 上海桃花源来了以后，是这样的：

高墙大院封死城市街道，也完全不顾及整个浦江镇（浦锦街道）的原有城市风貌。

“桃花源系”产品，是全国性的房地产复制品;它甚至不是一件为上海做的复制品,而是一件标准化的复制商品。

桃花源产品系在苏州有、北京有、义乌也有，早年挂在融创名下，如今转到了一家叫“国金”的民营开发商手里接盘续卖。

同一套白墙黛瓦、同一套“收藏级”话术、雷同的设计图纸,换个城市再刷一遍漆—— 这一次，它被复制到了上海闵行浦江镇。

二十多年前，大师在这片地上立下的规矩是“不做仿古、不搞复制”；二十多年后，我们在他亲手规划的意式小镇里，迎来了一件彻头彻尾的仿古复制品，而且和整个城市格格不入。

这是一种巨大的退步——格里高蒂花二十年证明的事情，被这一个项目一拳打回原点。

格里高蒂大师 2020年3月因新冠在米兰去世。他要是知道,在自己倾注心血规划的、中国最重要的“遗作”里，塞进来一件“假古董”复制品，估计要气得从棺材板里跳出来。

02更荒唐的,不是仿古；是与城市彻底割裂。

更荒唐的，还不是仿古本身。

格里高蒂给浦江镇留下的“规划基因”是开放、流动、对话，我之前总结为“水城基因”、“低密基因”、“院落基因”——每一条都指向一件事:街区要和城市发生关系。

【浦江镇当年的规划平面图】@格里高蒂

· 300×300 米的无车街坊

· 街坊内部要有广场,四个方向都要有公共绿地

· 街坊之间要有河道水系穿插

@是规划不是鬼话

· 每个道路交叉口都有形态不同的广场

· 连续的公共空间串起一整片城市，甚至连浦星公路旁的一条防护绿坡，种种细节都深受浦江镇（浦锦街道）人民的喜爱，至今在某书上也很多人分享周末躺着绿坡上的美好体验。

【浦江镇大绿坡】@是规划不是鬼话

这是格里高蒂的“意大利新理性主义”——意大利的城市理念不是私家园林的集合,而是公共生活的场域。

但“上海桃花源”做了什么?

它把整个街坊砌了一圈高实墙,从头到尾一面白墙顶过去——不透、不破、不留任何与城市对话的界面。

【浦锦街道的桃花源实景】@是规划不是鬼话

请注意，今天连上海最普通的小区都被要求“破墙透绿”，至少让路人看到小区的绿植。“桃花源”连这点都不做——高墙、封闭、从街道上看过去是一道毫无起伏的城市“切口”。

它不仅仿古，而且把仿古的园林彻底藏进高墙里，连视觉上的公共性都剥夺了。

【浦锦街道的桃花源实景】@是规划不是鬼话

这是什么?

这是教科书级的Gated Community(封闭式社区)——当代中国城市规划主流明确批判了十几年的反面案例。

早在 2016 年,住建部《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》就写明:“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。”

上海桃花源这个项目，是在明确的国家政策反对方向上硬顶着上的。

我想问一个问题:

· 这个方案，到底是怎么通过规划评审的?

但凡请任何一位风貌评审专家,都断然会反对“在现代化意式小镇的腹地，放一大片假古董仿古复制品、还把整整四片街区砌成高墙深院的封闭社区”的方案。

03这不仅是城市的损失,市民的损失，更是买房者的损失。

讲到这里,有人会说——你这是从规划学术角度的批评、是审美上的主观判断,买房的人未必同意。

那好,我们就来看市场。

这一节我们不讲规划和审美,我们就讲市场反馈和投资回报。

当年买桃花源一期的人，现在怎么样了？

时间倒回 2019年。那一年上海有两个豪宅项目几乎同期入市,价格差不多:

· 陆家嘴滨江“九庐”二期:2019 年8月开盘,均价 12.8 万/㎡,日光。

· 浦锦街道“上海桃花源”一期:2019年7月同期入市,均价在13.95万/㎡，甚至比九庐更高。

看看这两个楼盘的位置，才知道桃花源的价格有多疯狂：

【区位差距巨大】@是规划不是鬼话

那时候有粉丝来问我们：这两个该买哪个？

我们当时在粉丝群中明确表示：买九庐。

理由很简单:陆家嘴一线滨江的稀缺性是真的,浦江镇仿古园林的“稀缺性”只是话术。

桃花源不仅这类产品的受众太小，而且旁边还有好几块空地等着，根本不稀缺。

“全面跑输大盘！”

七年过去了。

我们直接看链家今年5月最新的二手挂牌数据:

九庐：参考均价 18.6 万/㎡。

桃花源·爱莲园：参考均价 8.6 万/㎡。

桃花源·金宇园：参考均价 5.4 万/㎡。

12 万 → 18.6 万，九庐涨了 55%

（如果是前两年楼市高点，更远远不止）

桃花源呢？

13.95万 → 8.6万，就算是有赠送面积，也是亏的。

而且流动性很差。

当年，同样花约4000万以上，七年时间，九庐业主账面浮盈至少2200万（前几年高点远远不止），桃花源业主这不是亏一点，这是亏大了。

最难受的是机会成本——当年那4000万以上，买家能买到什么?

· 同样的钱，可以买陆家嘴滨江的滨江凯旋门二期（13.8万/㎡）、九庐（12.8万/㎡），赚翻;

· 同样的钱，可以买黄浦、静安任何一个大平层新房，赚翻;

· 同样的钱，可以随便买徐汇滨江、前滩任何一个大平层新房，赚翻;

这些选择，即使到现在也至少还赚了 50% 以上。

说得简单直白一些：2019~2022年间，把这笔钱买上海市中心任何一个大平层新房，因为新房都是限价盘，哪怕当时是楼市高点，到现在仍然是赚的。

那几年再差的市中心大平层，只要是新盘，也没有一个跌成这样的。

2019 年那个时间点，是上海市中心顶级豪宅过去十年最便宜的窗口期之一。

“限价”的那扇窗里，有人买进了真稀缺，有人买进了“收藏级”的话术——今天市场已经把答案盖章了。

“收藏级”三个字，一条都立不住

什么叫真正的藏品?

三个字:稀缺、历史、叙事。

· 稀缺性——上海老洋房一栋少一栋、邬达克的旧作全市就那么几处,这是不可再生的稀缺。

· 历史性——墙砖是当年的墙砖,木地板踩上去是当年的声音,门口石阶被一代代人磨出包浆。

· 文化叙事——它讲得出上海这座城市自己的故事:海派、租界、张爱玲、王家卫——这是上海的“原生文化资本”。

按这三条标准量“上海桃花源”,一条都不沾边。

1.它不稀缺。

而且不仅跨城量产——它在浦江镇本地也在持续量产。从地图上就能看到:“上海桃花源”名下已经至少有四个“园”字辈小区——爱莲园、金宇园、金瑞园，一园接一园，像产品线在流水线上排队下饺子。

【现状卫星图】@是规划不是鬼话

而且开发尚未结束，根据法定控制性详细规划图则，项目西侧和北侧仍有6幅空地，大概率也是同系列储备地块，后续还会继续复制下去。

【周边6幅未建住宅用地】@是规划不是鬼话

这不叫稀缺,这叫量产。

2.它没历史。

它是2019年开始卖的新房,墙是新砌的、瓦是新烧的、园林是新堆的——这不是“老的”,甚至都没有“做旧的”，只能说是复制品。

3.它不属于上海的叙事。

江南园林的真品在拙政园、网师园,在上海做白墙黛瓦,等于把外地的故事剪贴到上海的土地上，既不是上海的,也不是苏州的。

更反讽的是名字本身——陶渊明的桃花源，是隐士逃避乱世的避难所。但买这个房子的客群精英,是上海最在意社交身份、最讲究地段红利、最需要城市能级的高净值人群。

一群最入世的人，买一个最出世的概念，逻辑根本不通。

哪怕是收藏市中心的风貌别墅，那确实也可以理解，因为那是上海的叙事、情怀满满、而且地段都是市中心好地段。

而桃花源的所谓“收藏级”，收藏的不是城市记忆，是开发商的标准化产品线;

所谓“藏品”，藏的不是文化，而是客户的认知偏差。

04不要重蹈覆辙，同样4000万以上，现在市中心还能买到什么?

因此，现在的市场环境下，更不能重蹈覆辙。

现在可以给大家看一下：上海市中心总价 4000 万以上，有哪些顶级地段的新盘项目可以选择？

先看黄浦区：

传统市中心的永业新天地项目、丰隆新天地项目、翠湖天地六期、余庆里；人民广场周边的新弘北京道、嘉里金陵华庭，还有洛克外滩源、上海壹号院、绿城黄浦ONE等一批在售或即将入市的新盘，全都是顶级地段。

【黄浦区顶豪住宅新盘分布图】@是规划不是鬼话

论保值性，各个吊打桃花源。

再看“一江一河”：

后滩滨江的澐启滨江两个地块；

陆家嘴滨江的陆家嘴太古源·源邸、陆家嘴云邸CIRRUS；

北外滩的绿城·潮鸣外滩、外滩瑞府、金茂璞元；

世博滨江的保利世博天悦；

徐汇滨江的安澜上海、嘉佰道·上海、中海云锦路项目、招商西岸中央公园（长桥）项目……

【黄浦江沿线顶豪住宅新盘分布图】@是规划不是鬼话

（以上仅作为4000万以上总价段新盘的地段对比，不构成投资建议）

未来还会有更多的新盘，既是市中心的顶级地段，又是“3.5 代宅”，这下连桃花源唯一的赠送面积优势也会被大大削弱。

新房尚且如此，更别提目前处于低值区的二手次新房了。

大量7折、8折（相对前两年价格）的次新盘大平层，也都比桃花源更具有保值价值。

05这是一场正在进行中的破坏,我们仍有机会喊停

“一城九镇”那一代规划留给上海的,是一份难得的城市样本——浦江镇是其中唯一成功的那个。它不是因为运气活下来的,是因为格里高蒂这一代规划大师,在那个谁都想搞“异国风情主题乐园”的年代里,坚持“做内核，不做表皮”。

如今二十年后，我们在他亲手规划的土地上，放任流水线的仿古复制品落地（不是一块地、而是一整片），把高墙砌到街道边、把公共性彻底抹去——那不仅是对一位大师遗作的不敬，也是对当年那一代规划师专业判断的全面否定。

浦江镇（浦锦街道）虽然不是历史风貌区，但已经很具有成片统一的风貌价值，在多年之后也很可能具备历史风貌区的潜质。

我呼吁：对这一类明显突破现代城市设计风貌的产品,应该回归严格的风貌专家评审机制——不能让某个开发商的全国标准化复制品,凌驾于一整片城市街区的规划原则之上。

更重要的是——浦江镇北侧和周边还有6幅储备住宅地块还没建，听说也会是同系列产品。

这件事不能再这样继续下去了。每一块新出的地,都是对格里高蒂规划的一次撕扯;每多复制一遍假古董,浦江镇作为“一城九镇”里唯一成功案例的价值就被稀释一分。

这是一场正在进行中的破坏,我们仍有机会喊停。

请相关规划主管部门,对浦锦街道后续地块的出让、设计方案、风貌评审,采取更严格的标准；也请建筑与规划界的专家们一起关注这件事——不能让一位大师的遗作，让多年发展积累的街区界面和城市记忆，被一个又一个“桃花源 N 期”的复制品，慢慢吃掉。

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