消防设施维护保养业务应知应会

根据江西省地方标准《建筑消防设施维保管理规范》DB36/T1086—2025（实施日期：2025年10月1日）整理，仅供参考。

一、相关术语

1、消防技术服务机构

从事消防设施维护保养检查测试、消防安全评估等社会消防技术服务活动的企业。

2、建筑消防设施

建筑中设置的用于火灾报警、灭火、防烟排烟、人员疏散、防火分隔、灭火救援等设施的总称。

3、故障

建筑消防设施或其部件出现异常并可能导致消防设施部分或全部丧失功能的情况。

4、保养

对建筑消防设施的设备、管道、阀门等部件，在规定的时间内采取清洁、紧固、除锈、润滑等措施的过程。

5、维护保养

保证建筑消防设施功能正常所进行的工作，包括巡查、检查测试、维修、保养等。

6、定期维护保养

按规定的周期对建筑消防设施进行巡查、检查测试、维修、保养，使其保持正常工作状态。

注意：涉及维修，消防技术服务机构发现的问题，需以书面形式建议委托方，并敦促其整改，消防安全责任仍由委托方承担。

三、是否需要委托维保

委托消防技术服务机构并非强制性。

1、应当委托的情形

设有火灾自动报警系统、自动灭火系统和防烟排烟系统等建筑消防设施的物业所有人或管理人，自身没有维护保养能力的，应当委托消防技术服务机构进行建筑消防设施维护保养。

2、可自行维保的情形

自身有维护保养能力的，应明确职能部门和人员。

3、多产权时由责任单位委托的情形

两个及以上产权单位、使用单位共用建筑消防设施时，产权单位、使用单位应当协商、订立协议，明确各方的建筑消防设施管理责任，并确定责任单位对共用建筑消防设施进行统一管理，由责任单位委托。

三、消防技术服务机构从业要求

符合从业条件，指派取得相应职业资格证书的从业人员，按照法律法规、技术规范和操作规程等要求，对委托单位的建筑消防设施定期维护保养，保证经过维护保养的建筑消防设施的质量符合标准要求，对维护保养结果承担法律责任，出具真实、规范的记录报告。

注：对每个维护保养项目，机构应充分了解和收集委托单位的意见、建议和投诉，不断提高服务质量。

四、维护保养服务要求

1、维护保养合同

《合同》应加盖双方单位印章或合同专用章，由法定代表人、个体工商户经营者或授权委托人签字，并明确双方的法律责任和义务，包括但不限于下列内容：

1）维护保养范围，包括委托维护保养的各建筑物名称、地址、使用性质、建筑高度、建筑面积、工业建筑的火灾危险性类别和委托维护保养的建筑消防设施名称；

2）双方协商不属于合同约定的维护保养的建筑消防设施，应明确由甲方自行或另行委托其他单位进行维护保养；

3）建筑消防设施已损部件的购置责任；

4）合同服务期限；

5）项目负责人姓名和联系电话；

6）双方的消防安全责任、权利和义务；

7）违约责任、处理方式；

8）消防技术服务机构在全国社会消防技术服务信息系统中的基本信息截图及营业执照复印件等。

2、维保频次

每月对建筑消防设施至少提供一次维护保养服务，在重要节假日、重大活动等时期应根据建筑消防设施使用情况或消防救援机构要求增加维护保养的频次。

3、现场维保人员

维护保养由项目负责人和操作人员具体实施，建筑消防设施使用管理单位应派人参加，并对测试结果审核确认。

4、从业人员分工、职责

1）技术负责人，对消防技术服务质量进行检查和监督，对本单位出具的《报告书》进行技术审核。

2）项目负责人，负责与维护保养项目相关人员的沟通和联系，收集、整理项目的相关技术资料，编制《建筑消防设施维护保养工作计划》，监督和指导消防设施操作人员落实维护保养工作计划，对本单位出具的《报告书》进行质量审核，及时向建筑消防设施使用管理单位反馈消防设施维护保养情况。

3）消防设施操作员，具体实施建筑消防设施维护保养工作，及时处理维护保养中发现的问题，确保消防设施正常运行，并负责填写建筑消防设施维护保养报告记录并签名。

5、当日维护保养结束后要求

当日维护保养工作结束后，消防技术服务机构应复位测试维护保养的相关设备，使其处于正常运行状态。

6、签字盖章要求

出具的报告书应当由技术负责人、项目负责人签名并加盖执业印章，同时加盖消防技术服务机构印章。消防设施操作员签字确认。

7、出具报告时限

每次维护保养服务后，应在7d内出具《建筑消防设施维护保养报告书》，其间因故未能完成维修、保养任务的，应当在《报告书》中注明理由。

8、有关故障、维修等处置时限

应当在接到委托单位关于建筑消防设施出现故障的通知后，于24h内到达现场开展维修或更换设备，维修或更换设备应在48h内完成；需要由供应商或者生产企业提供零配件时，宜在5d内完成。故障排除后，消防技术服务机构应进行相应功能试验，填写《建筑消防设施故障维修记录表》。

9、隐患处理要求及责任

1）维护保养过程中发现的火灾隐患，应提出书面整改建议，并协助建筑消防设施使用管理单位消除火灾隐患。

2）对检查、测试发现的问题，应立即做修复处理，填写《建筑消防设施故障维修记录表》，经项目负责人确认后留存；对按照合同约定应由委托单位购置配件、实施清洗的，应当敦促其尽早落实。

10、公示牌内容

维护保养后，应当制作包含消防技术服务机构名称、建筑消防设施、技术负责人、项目负责人、消防设施操作员和维护保养日期等信息的标识牌，在建筑的消防控制室等醒目位置予以公示。

11、人员密集场所维保要求

建筑消防设施维修期间，建筑消防设施使用管理单位和消防技术服务机构应采取确保消防安全的有效措施。需暂时停用建筑消防设施进行维修的，应经委托单位消防安全责任人批准；人员密集场所的建筑消防设施使用管理单位还应当在建筑入口等明显位置公告。

12、多家服务机构维保时范围

同一建筑物内的建筑消防设施由两个或两个以上消防技术服务机构进行维护保养时，各消防技术服务机构维护保养范围内的建筑消防设施在消防控制室的显示、手动控制功能、联动控制功能的检查和测试应符合GB50116（火规）的相关规定。

13、质量管理及制度

应当建立健全质量管理体系，明确各类人员工作职责，制定建筑消防设施维护保养作业指导书、维护保养工作制度和质量管理制度。

1)建筑消防设施维护保养作业指导书应列出维护保养的项目、内容、流程、方法和要求；

2)维护保养工作制度包括消防设施测试、保养、维修、故障处置制度，以及现场安全作业制度、仪器设备管理制度、档案管理制度等；

3)质量管理制度应明确文件审查、质量核查、质量信息反馈等工作程序。

14、仪器设备管理

机构按照相关文件要求配备消防技术服务基础设备和消防设施维护保养测试设备，明确专人管理、维护和保养，确保设备处于完好状态；对依法需要计量检定、校准的设备，应按规定进行计量检定、校准。

15、业务培训制度

机构应当建立常态化的消防业务培训制度，鼓励员工积极学习消防法律法规、消防技术标准、消防设施维修技巧等方面的业务知识，不断提高技术水平和业务能力。

16、档案管理

建筑消防设施维护保养管理档案包括机构管理档案和服务项目管理档案。

1）机构管理档案：包括有关制度规定、业务培训工作记录、工作奖惩；从业人员名册、劳动合同、技术负责人任命文件、取得的职业资格证书复印件、项目负责人和操作人员的个人工作档案。

2）服务项目档案：建筑消防设施维护保养合同、建筑消防设施基本信息表、维护保养工作计划、建筑消防设施维护保养作业指导书、建筑消防设施维护保养报告书、建筑消防设施故障维修记录表等，资料的存档时间不应少于6年（国标征求意见稿为10年），信息化方式记载和保存时间不应少于10年。

17、其他

灭火器维修由生产企业或生产企业授权的机构承担，并对维修后的灭火器质量负责。