最高院：消防及空调安装合同是否属于承揽合同？适用专属管辖吗？

作者：周军律师.

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在建设工程及合同纠纷案件中，消防及空调安装合同的性质认定和管辖争议十分普遍。由于消防、空调安装既涉及设备安装施工，又与建筑主体工程紧密关联，实务中常出现分歧：一方主张此类合同属于承揽合同，可按双方约定确定管辖法院；另一方则认为其属于建设工程分包合同，应适用不动产专属管辖，由工程所在地法院管辖。

那么，消防及空调安装合同究竟属于承揽合同还是建设工程分包合同？是否适用不动产专属管辖？

最高人民法院案例库入选案例《广东富某建设有限公司诉广东金某集团有限公司、新兴县新某投资有限公司建设工程分包合同纠纷案》中明确：

消防及空调安装工程，不仅包括消防和空调设施设备安装，还涉及大量管网铺设等隐蔽工程，施工成果直接添附于总工程项目上，与项目工程本身的关联性高，属于建设工程范畴。因此，当事人因履行消防及空调安装工程合同发生的纠纷，不宜认定为承揽合同纠纷，应当认定为建设工程分包合同纠纷，根据民事诉讼法司法解释第二十八条的规定，按照不动产纠纷确定管辖。

本案焦点问题为，案涉消防及空调安装合同属于承揽合同还是建设工程分包合同，以及该案是否适用不动产专属管辖。

根据本案查明事实，广东金某集团有限公司承包新兴县新某投资有限公司“新兴县某院易地新建工程”后，将该项目中的消防及空调安装工程分包给广东富某建设有限公司，双方签订安装合同，约定由富某公司完成消防设施、空调系统的铺设、安装及调试工作，金某公司支付工程价款。工程完工后，双方因工程款结算产生纠纷，富某公司按合同约定的管辖条款向非工程所在地法院提起诉讼。金某公司抗辩，案涉合同属于建设工程分包合同，应适用不动产专属管辖，由工程所在地新兴县法院管辖，富某公司起诉法院无管辖权。

从以上事实及司法裁判规则可以得出结论：消防及空调安装合同的性质，核心看施工内容与建筑主体的关联性及资质要求。若安装工程涉及管网铺设、管线预埋、系统集成等，施工成果与建筑主体不可分割，且施工方需具备建筑业企业专业承包资质，则属于建设工程分包合同；而承揽合同仅指简单设备组装、无需资质、不与不动产深度结合的加工安装，二者本质不同。建设工程分包合同纠纷适用不动产专属管辖，优先于当事人约定管辖。

据此应当认定，案涉消防及空调安装工程属于案涉建设项目的组成部分，与建筑主体不可分割，案涉合同属于建设工程分包合同，应适用不动产专属管辖，由工程所在地新兴县法院管辖，双方约定的管辖条款无效。

周军律师提醒，消防及空调安装合同通常属于建设工程分包合同，适用不动产专属管辖，当事人约定管辖无效。遇到合同性质认定、专属管辖适用、建设工程分包纠纷等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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